「賃貸の家賃は交渉次第で値下げして貰える」
そんな情報をWEBでたくさん目にしますが、確かに家賃交渉は可能です。
しかし、全ての物件で家賃を値下げしてくれるわけではありません。
たまに家賃を下げるのが当たり前のように言ってくる方がいますが、そういう人ほど部屋を貸して貰えなかったり損をしていることが多いです。
家賃交渉を断られた人、これから家賃交渉をしようと考えている人は、この記事でお伝えするポイントに該当しないかチェックしてください。
【入居前】家賃交渉を断られた人に共通する6つのポイント！
まずは入居前の家賃交渉についてお伝えしていきます。
家賃交渉を断られた本人達に自覚はないかも知れませんが、私からすると「断られて当然」と思えるポイントがあります。
これを改善せずに家賃交渉をしても成功する可能性は低いままですよ。
態度が大きく当然のように家賃交渉をする！？
高圧的に家賃交渉をしてくる人は、家賃交渉の前に入居をお断りすることがあります。
というのは、賃貸借契約の実務において大家さんは入居者と直接会う機会がありません。
そのため、入居後のトラブルを心配して「人柄」についても私たち不動産会社に聞いてきます。
ただ、社名は伏せさせて頂きますが「とりあえず何でも良いから空室を埋めたい」という管理会社もあります。
態度が大きくて面倒そうな人でも、そういった物件なら気にせず紹出来るんですけどね。
とりあえず家賃交渉して欲しい！？
家賃交渉で失敗するケースで多いのが「ダメ元で良いから家賃交渉して」というパターンです。
先ほどのように高圧的ではないのですが「この大家さんは家賃交渉出来ません」と伝えても、とりあえずお願いしますの一点張り。
また、借りるかどうかも分からない状態での家賃交渉は最悪です。
ここは本当に注意ポイントですが、家電量販店のように「値引きを断られても定価で買えば良い（だからダメ元で交渉する）」という考えは、不動産の場合は捨てた方が良いです。
大家さんにとって賃貸は部屋を貸したら終わりではなく、そこからが始まりです。
とりあえずやダメ元で何でもお願いする人は、入居後もダメ元であれこれお願いしてくると大家さんは考えます。
仲介担当者が絶対にNGという物件は、ダメ元でお願いするのはやめた方が無難でしょう。
家賃の値下げ金額に根拠がない！？
家賃の値下げ交渉で一体いくら下げて欲しいのか聞くと「下げられるだけ」という方がいます。
仮に仲介担当者が大家さんに「いくら家賃下げられますか？」と聞いたとしても、大家さんの返答は「先にいくら下げれば借りるのか聞いて」だと思います。
実際にそんな交渉をする仲介担当者はいないでしょうけども。
逆に家賃がどれくらい下がるか知りたいなら、周辺の類似物件の家賃を見てみましょう。
例えば、他の類似物件と比べて少し家賃が高いけど、物件は気に入っているので「家賃を2,000円下げて貰えたら即決する」ということであれば可能性はあります。
そもそも審査に通るか怪しい！？
賃貸は契約する前に審査があります。
一般的には連帯保証人の代わりに家賃債務保証会社を利用することが多く、その保証会社の審査が通らなければ契約に至りません。
では、どういった場合に保証会社の審査に落ちるかというと、
- 収入と家賃が見合っていない
- 過去に税金やクレジットを滞納したことがある
などがあります。
繁忙期で交渉が難しい時期に相談している！？
賃貸は1～3月が繁忙期になります。
この時期は新生活で部屋を探している方が増えるので、供給（物件数）よりも需要（部屋を探している人）が上回ります。
そのため繁忙期は、大家さんも「家賃交渉されるなら別の人を待つ」というスタンスになりがちです。
また、大家さんへの交渉は申込みの早い順ですが、1番手、2番手と借りたい人が現れた場合「誰と契約するかは大家さんの判断次第」です。
仮に家賃交渉をする1番手の後に、満額（家賃交渉なし）の2番手が現れたら、多くの大家さんは2番手に貸すと思います。
家賃交渉をするタイミングが悪い！？
賃貸の契約までの流れは、おおまかに
- 内見
- 申込み
- 審査
- 契約
になります。
では、いつ家賃交渉をすれば良いかというと「申込みをする前」です。
タイミングとしては、内見をして入居の意思が固まったタイミングで「家賃が下がったら絶対に入居する」というのがベストです。
逆に申込みの段階で契約の内容をすり合わせていますから、審査が完了して契約する直前に家賃交渉するのは良くありません。
【入居中】家賃交渉を断られた人にならないためのポイントは？
入居中の家賃交渉でも
- 高圧的な態度
- とりあえず家賃交渉してくる
- 値下げ賃料に根拠がない
というのは、交渉を断られる要因になります。
また、入居中だと退去を理由に家賃交渉を迫るのがお勧めというサイトを見かけますが、個人的にはあまり良い方法だとは思っていません。
なぜ退去を理由にした交渉はお勧めしないのか？
よく値下げに応じてくれないなら退去するという強気の姿勢でも、大家さんは退去されると困るから応じてくれるような内容をWEBで見かけます。
ですが、現場からすると「じゃあ出ていって」という大家さんは案外多いです。
みなさんは損得計算で家賃の値下げに応じた方が得じゃないかと考えますが、不動産取引は感情が大きく影響します。
仮に5年10年と長く住んでくれた人が家賃交渉をすれば「長く住んでくれたからね」と快く値下げに応じてくれやすいでしょう。
ただ、更新時期がチャンスとばかりに1年2年で家賃交渉されると「面倒な人だな」という印象にしかなりません。
入居中の家賃交渉は値下げの根拠が重要になる！？
入居中の家賃交渉は法的にも認められています。
これを「賃料減額請求」と言いますが、この請求を認めて貰うためには
- 不動産の価値が下落した
- 同じような物件に比べて著しく家賃が高額である
というような、減額請求に対する根拠が必要になります。
具体的には貸主と借主で協議をして、話がまとまらなければ裁判によって決定されますが、その際に「隣の部屋よりも賃料が高い」という理由では減額の根拠としておそらく弱いです。
そのため入居中の家賃交渉は値下げの根拠がしっかりしていないと断られる可能性が高いでしょう。
入居中の家賃交渉は誰にすればいいの？
ちなみにWEBを見ていると入居中の家賃交渉は
- 物件を紹介してくれた仲介会社
- 管理業者
- 大家さん
にすると解説しているサイトがありましたが、交渉するのは賃貸借契約書の「貸主」もしくは「管理業者」です。
物件を紹介した仲介会社が管理もやっているわけではなければ、仲介会社に聞いても何も分かりません。
「管理業者に聞いて下さい」と言われるだけです。
おわりに
今回は「家賃を断られる人の共通点」をテーマにお伝えして来ました。
入居前と入居中で多少の違いはあるものの、共通するのは
- 高圧的な態度はダメ
- ダメ元の家賃交渉はダメ
- 値下げの根拠がないのはダメ
という所になります。
あと個人的には「WEBの情報よりも目の前の担当者の言葉を信じる」ことがポイントです。
後から聞いた話では別の店から再度申し込んだそうですが、大家さんが同じ人だと気が付いてお断りしたそうです。
不動産は家電量販店でテレビを買うのとは違うので、強引な家賃交渉は止めましょう。
以上「家賃交渉を断られた！値下げに失敗する人達にみられる共通点とは？」でした。
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