最近、友人が「空き家を賃貸に出す」という話をしてきました。
結構簡単に入居者も見つかって「家賃収入GETだぜ！」とか思っていそうですが、そうなったらラッキーな話です。
空き家を賃貸に出すというのも、そう簡単な話ではありません。というのも、
黒字にするのも大変だから！
もちろん空き家を放置しておけば黙っていても固定資産税などでお金は飛んでいきます。
だったら賃貸に出して「毎月家賃収入を得た方が良い」というのも分かりますが、賃貸に出すことで発生する支出もあります。
というわけで、今回は「空き家を賃貸に出すメリットはあるのか？」をシミュレーションしたいと思います。
空き家を賃貸に出す！考えておくべき「支出」とは？
空き家に限った話ではありませんが、自分の持ち家を賃貸に出すのに「赤字でも構わないという人はいない」でしょう？
であれば、まずは「発生する支出」を計算しないといけません。
大家さんになると以下のようなことでお金が飛んでいきくんです。
管理委託費
管理会社に物件を管理して貰う費用です。
家賃の3～5％が目安となります。
「じゃあ、自分でやればいいじゃん」と思うかもしれませんが、入居者からエアコンが壊れたと言われれば電気屋の手配から全て自分で行うことになります。
入居者から「あれが壊れた」という電話を受けて業者を手配してというのは「かなりストレスになる」と思います。
リフォームおよびメンテナンス費用
空き家の期間が長く家が傷んでいれば、それだけリフォーム費用はかさみます。
また入居者が退去した場合も、補修費やクリーニング代が必要になります。
さらに大変なのが設備機器のメンテナンス費です。
エアコンや給湯器に照明など「家に取り付けられている設備のメンテナンス（交換）」は、基本的に貸主の負担です。
仲介手数料（と広告費）
入居を紹介して貰った仲介会社に支払う手数料「最大で家賃1ヶ月分（消費税別）」になります。
ただ実情は法律で定められた仲介手数料以外に「広告費（AD）」を請求されることが多いです。
広告費を貰うのは宅建業法違反なので会社によっては名称を変えたりしていますが「不動産業界の慣例」となっています。
営業マンの正直な意見としては「大手管理会社でも商品券をくれたりする」ので、そういう物件を決めたいと思ってしまいます。
固定資産税・都市計画税
空き家だろうが賃貸に出そうが「家を所有していることで発生する税金」ですから、やはり支出として考えます。
ちなみに私の家でも年間15万円くらい税金を支払っています。（お金無いのに）
さらに、マンションであれば「管理費や修繕積立金」も貸主の負担で毎月徴収されます。
この支出の中で黒字と赤字の大きな分かれ道になるのは「初期のリフォーム費用」です。
空き家や築年数の古い物件を「リノベーション」して賃貸に出すことがありますが、通常のアパートでも100～200万円の費用が掛かります。
固定資産税や管理委託費なども支払いつつ「収入である家賃から初期のリフォーム代をチャラにする」のは大変なことだと思います。
ちょっと例を出して計算してみましょう。
空き家を賃貸に出して利益は出るのか？
仮に以下のような条件で、
- 家賃（共益費込み）…8万円
- 初期のリフォーム費用…200万円
- 仲介手数料…8万円（消費別）
- 固定資産税など…20万円
- 管理委託費（年間）…5万円
- 退去時のクリーニング費…10万円
「入居から3年で退去した」としましょう。
また、仲介業者に支払う「広告費や他の突発的な支出は無し」とします。
収入
- 家賃8万円×36ヶ月＝288万円
支出
- リフォーム＝200万円
- 仲介手数料…約8万円
- 税金20万円×3年＝60万円
- 管理委託費×3年＝15万円
- 退去時のクリーニング1回＝10万円
合計 293万円
- 288万円-293万円＝-5万円
ギリギリ赤字です。
入居期間が3年以上だったら黒字になるという前向きな意見もありますが、問題はそこではありません。
空き家など築年数が経過している物件を黒字経営にしたいなら「ポイントは初期のリフォーム費用をどれだけ抑えるか？」です。
だから考えたい！DIY型賃貸借契約
基本的にリフォームをしないと借り手がつかないような古い家であれば「借主が自由にDIYしても良いですよ」という条件で契約するDIY型の賃貸契約がお勧めです。
DIY型賃貸契約は「国土交通省が賃貸住宅の流通促進のため普及に取り組んでいる」のでガイドラインなども作成されており、個人的に時代に合った良い賃貸の形だと思っています。
というのも、
- 貸主…原則として主要な構造部分を除き、入居前後の修繕義務を負わない
- 借主…好きにリフォームを行っても、退去時に原状回復の義務を負わない
ことになっており、また賃料も相場に比べて安く設定されます。
実際に私たちも退去時の原状回復はどこまでが貸主借主の責任になるかでトラブルに巻き込まれることも多々あります。
しかし、DIY型賃貸借契約であれば貸主は「頭を悩ませるリフォームや修繕費の支出を抑える」ことが出来て、DIYの内容によっては貸した前よりも見栄えが良くなって戻ってくることもあるわけです。
DIY型賃貸借契約でも積極的に紹介してくれる仲介業者は大切に！
ただ、不動産業者としてはDIY型賃貸借契約はメリットが少ないです。
というのも、賃料が安いということは「仲介手数料が安い物件」ですし、リフォームなどの修繕費も任せてもらえれば大きな収入源ですが、それも期待できません。
でも一人の営業マンの意見としては「安い賃貸は需要がある」ので、入居者はきっと見つかると思います。
空き家を賃貸に出して黒字経営にしたいなら、DIY型賃貸借契約という方法も良いですが「協力してくれる仲介業者も大切に」して下さいね。
おわりに
いかがでしたか？
今回は「空き家を賃貸に出すメリットについて」お伝えしてきました。
個人的な意見を言えば「空き家は売った方が面倒も無い」と思っています。
しかし、ずっと住んでいた実家で愛着もあるなど「賃貸にしたい理由がある」のであれば、なんとかしたいですよね。
その中で黒字にするポイントは、
- 大きなお金の掛かるリフォームは回収するのが大変！（赤字になりやすい）
- リフォームや修繕費がなければ家賃を多少下げても黒字にしやすい！
ということです。
これを解決する良い方法が、私は「DIY型賃貸借契約」だと思います。
とはいえ、賃貸経営は家賃滞納など他にも大変な問題に発展することもあるので楽とは言えないかもしれません。（なので売れるなら売った方が楽）
空き家で賃貸を考えている方は、1つの案として考えてみて下さいね。
以上「空き家を賃貸にするメリットはない？私ならDIY型賃貸借にします！」でした。
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ここ数年「空き家問題」が取り沙汰され、管理の行き届いていない空き家については固定資産税が6倍になるという話も聞きます。
しかし、築年数の経過した空き家や地方にある空き地などは不動産屋も積極的に取り扱ってくれないので「仕方なく放置している」という方もみえると思います。
そんな空き家で頭を悩ましている方にお勧めなのが「空き家コネクト」です。
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