賃貸営業マンの私から見ても、賃貸物件を自主管理されている大家さんというのは本当に大変だと思います。
最近は入居者さんも知識がありますから、退去時のクリーニングやリフォーム代でも大家さん負担が増えたり、空室になれば管理会社からは設備を新しくしましょうとか、リノベーションしましょうとか、お金が掛かる事ばかり言われます。
元々お金があって税金対策でアパート経営などされている方はいいですが、大家業として不動産投資をしている方だと何のためにやっているかわからなくなります。
実際、アパート経営もお金や精神的な負担が大きいことから辞めてしまう方もいらっしゃいます。
今回は、賃貸営業マンという視点から賃貸物件を大家さんは「自主管理すべきか？委託管理すべきか？さらには第3の道があるのか？」考えてみたいと思います。
自主管理大家さんはトラブル続きと言うけれど…
「自主管理の大家さんはトラブル対応で24時間気が休まる暇も無い」とよく言われています。
実際のところ、私たち賃貸の営業マンも委託管理契約を頂く際には「自主管理は大変ですよ」というのが定番のセールストークです。
しかし、賃貸の大家さんにも色々あって
- 物件を数棟（数部屋）管理している
- 分譲マンションの一室や戸建てを賃貸に出している
では、その内容はまったく変わってきます。
自主管理か委託管理は「所有数」で考える
自主管理の大家さんはトラブルが大変と言いますが、結局のところ問題は「数」です。
先日「分譲マンションの一室を相続した」ということで私が委託管理を頂いたのですが、これも自主管理すれば余計な費用は支払う必要はありません。
自分で余計な費用というのもアレなんですけど、いわゆる「委託管理手数料」などですね。
この物件の場合は、家賃が11万円で委託契約手数料は5％ですから、毎月5,500円を大家さんは支払うことになります。
年間で言うと66,000円です。
しかも、分譲マンションですからアパートのように掃除をする必要もなく、「管理費」や「修繕費」は所有者である大家さん持ちです。
実際、貸している部屋は1部屋ですから「入居者トラブル」が起こるとしても1件のみ。
24時間気が休まる暇がないどころか、休まりっぱなしだと思います。
こういうケースで考えれば、どう考えても「自主管理の方が得」ですよね。
自主管理できる部屋数はどれくらいが目安なの？
「じゃあ、自主管理から委託管理に切り替える目安は？」と思われるかもしれませんが、これは難しいところです。
ウチの会社の場合は1人の担当は「100部屋」としています。
1人で管理するのが100部屋超えると結構というか、かなりキツイと思います。
それが一般の大家さんに当てはまるかと言うと、やはり微妙なところで物件の修繕についての知識が少しでも有る無いで話も変わってくるでしょう。
ただ、物件数が少ないうちは勉強を兼ねて自主管理するのは良いのではないでしょうか？
では、どういった点を勉強すべきかと言うと、まずは「修繕」だと思います。
リフォームは管理会社を通すと本当に損だと思う
大家さんの中には、よくわからないから管理会社が言う事は全て「お任せします」という方が結構います。
まあ、それはそれでアリだと思うのですが、少し勉強するとコスト削減に繋がります。
実際にリフォームでも管理会社にすべてお任せという方多いですが、実際管理会社は何してるかというと、業者に丸投げしているだけです。
そして、施工業者からの請求に２割くらい上乗せして大家さんに請求しているんですね。
「入居者さんからクレームが入ると現場に向かい、状況を確認して業者を手配する」
これを自分で行えば修繕費用も安く済むわけです。
委託管理を依頼すると、お金はどれくらいかかる？
ちょっと先出しで「修繕」についてのコスト面をお話しましたが、委託管理するとかかる費用はこんな感じです。
委託管理手数料
不動産屋に委託管理するれば手数料で家賃のおおよそ５％を取られます。
安いところで3％くらいです。
仮に物件10部屋を委託管理して家賃合計が50万円であれば、５％で毎月25,000円の手数料が差し引かれます。
家賃の未払いや入居者のクレーム対応はこれに含まれますので、これをどう考えるかですね。
ただ、どちらにしても
- 物件数が多い
- 物件から離れて住んでいる
のであれば委託管理する必要は出てくるでしょう。
修繕費用
入居中や退去時の原状回復の費用は大家さんが支払います。
これは先ほどお伝えしましたが、施工業者からの請求に対して「上乗せ」されて大家さんに対して請求されます。
「え～なんか嫌だな」と思われるかもしれませんが、こちらについては「毎月の家賃に組み込んでおく」ことで対応は可能です。
その他
その他は管理会社のプランによって色々あります。
例えば、ミニミニで委託管理する場合とアパマンショップで委託管理する場合では、内容が異なります。
「ウチも委託管理を考えるか」と言う場合は、いろいろな業者のプランを比較する方が安心ですね。
とりあえず、ここまでのまとめとしては、
- 自主管理は、部屋（物件）数が少ないウチにやる
- 委託管理は、部屋（物件）数が増えてきたらやらざるを得ない
- また、物件と離れて住んでいる場合も委託管理すべき
ということが言えます。
ただ、大家さんにとって自主管理と委託管理以外の選択肢は無いのでしょうか？
「アウトソーシング」という第3の選択肢
委託管理は、言ってみれば「大家さん代行」です。
その仕事内容は、
- 入居者さんへのトラブル対応
- 家賃の徴収
- リフォーム業者の手配
などです。
3番目のリフォーム業者の手配は、退去時の原状回復などで地元の業者さんで対応可能でしょう。
問題は「入居者さんのトラブル対応」と「家賃の徴収」ではないでしょうか？
でも、じつはこれらの仕事は「アウトソーシング」出来るんですね。
入居者さんのトラブル対応
入居者さんのトラブルとして、
- 鍵を紛失した
- 水漏れした
- ガラスが割れた
など生活のトラブルはつきものですが、こういった生活のトラブルをサポートしてくれるサービスがあります。
例えば JBRグループの「安心入居サポート」
契約内容が一律かわかりませんので詳しくはお問い合わせ頂きたいですが、月額600円で加入できたので、こちらを家賃に組み込んでおけば入居者さんも大家さんも安心ではないでしょうか。
家賃の徴収のアウトソーシング
自主管理大家さんの最大の悩みではないかと思う「家賃の未払いに対しての催促」ですが、じつはこれにもアウトソーシングが出来ます。
これはかなり良いと思います。
参照元：日本賃貸保証株式会社
この「日本賃貸保証株式会社」は、名前はあまり聞かないかもしれませんが「賃貸の保証会社（連帯保証人の変わり）」としては老舗の会社です。
他の保証会社としては「オリコ」や「ジャックス」などもありますが、この日本賃貸保証株式会社の凄いところは「大家さんが直接契約できる」という点です。
このサービスは入居者が家賃を未払いした場合、日本賃貸保証株式会社（JID)が「先に大家さんに支払う→入居者さんにJIDが請求」という流れになるので、家賃の未払いに対して大家さんが一生懸命催促する必要はありません。
まさに自主管理大家さんにとっては頼もしい味方だと思います。
もちろん、保障手数料などは発生しますが、管理会社のように5％もしませんでした。（契約内容が一律じゃないといけないので具体的な数字は断言できませんが）
自主管理大家さんの選ぶ道として「アウトソーシング」というのは、これから積極的に活用していける時代だと思います。
じつは、こういったサービスはかなり前から出ているのですが、大家さんにあまり情報が行き届いていないのが現状だと思います。
こういったサービスを活用していけば、大家業はまだまだ利益を上げることも出来るのではないでしょうか。
おわりに
いかがでしたでしょうか？
「自主管理・委託管理・アウトソーシング」と大家さんの選択する道はありますが、それぞれにメリットはあると思います。
ただ、賃貸営業マンの私が言うのもなんですが「仲介・管理業者」というのは、大家さんが賢く物件を管理運営していけば必要なくなってくると思っています。
そういった「大家さんに有利な環境」を整えることで、「入居者さんにも質の高い部屋」を提供できる。
賃貸というのは、もっと面白く出来る業界だと思います。
私も賃貸に「面白い風」を吹かせれるように絶賛準備中です。（その時にご協力いただける大家さんも絶賛募集中♪）
以上「自主管理大家はトラブル対応が大変！委託管理はすべきなの？」でした。
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