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買わない方がいい土地!軟弱な地盤はどうやって調べられるの?

更新日:

地名に「池や川などの水を表す言葉」が入っている土地は買わない方がいい。

こんな話を聞いたことはないでしょうか?

 

じつは地名には自然災害を示唆する漢字があり、例えば「池」「川」「沼」「沢」などの水を表す漢字は、

  • 池や川を埋め立てた土地
  • 水害の多い土地

ということが分かるように「あえて地名に水を表す漢字を入れた」と考えられます。

一般的に池を埋め立てたような場所は「地盤が安定するのに50年はかかる」ので買わない方がいい土地だと言われます。

今回はそんな「ちょっと注意したい土地」についてお伝えしていきましょう。

 

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買わない方がいいかも!購入する前に注意すべき土地は?

私たち不動産業者はとにかく売り地を出さないと話にならないのですが、それでも心の中で「この土地大丈夫かな?」と懸念することはあります。

例えば、私なんかだと「以下のような土地」は正直気になります。

 

水を表す文字以外にも「気を付けたい漢字」があります!

冒頭で紹介した水を表す漢字以外にも「地名に含まれていたら気を付けたい漢字」はあります。

まず災害を懸念する漢字として代表的なのは以下の2つ。

  • 龍(竜)…川の氾濫・水害
  • 蛇…土砂崩れ・土石流

 

これは災害の状況を漢字に例えたと言われていますので、地域に山や川などがあれば「以前災害が起こった」可能性が高いです。

洪水や土砂崩れの危険度に関しては、市町村の「ハザードマップ」で確認できます。

また、国土交通省のハザードマップポータルサイトでも調べることが出来るので気になる土地はチェックしておきましょう!

国土交通省 ハザードマップポータルサイト

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ちなみに災害は関係ないですが「塚」という字は、以前お墓だったことを表していると言われています。

 

地目で「池沼」は要注意!

地目とは「土地の現況や使用目的を表す名称」のことで、宅地や田・畑など全23種類に分けられています。

また、地目には

  • 登記地目 … 登記上の地目
  • 現況地目 … 現況の地目

があり、例えば登記上の地目は「畑」でも、現況は「宅地」というような場合もあります。

そして、この時に注意したい地目が「池沼」です。

 

登記地目が池沼でも地目変更して宅地とすれば「家を建てる事は可能」です。

しかし、先程の水を表す漢字同様

  • 地盤が緩いのではないか?
  • 水はけが悪いのではないか?

ということは心配です。

こういった軟弱地盤が懸念される土地の状況を調べるには、以下のサイトが便利です。

 

地盤の強度をチェックしたい時に便利なサイト

地盤について調べたい時は、こちらのサイトをまず見てみましょう。

どちらも地盤のことが分かる便利なサイトですが、どんな感じか「地盤サポートマップ」の画面を参考にキャプチャしました。

 

 

場所は「愛知県名古屋市」から名古屋駅周辺の地盤を調べてみました。

地耐力は「○の色」で判断できるのですが、パッとピンクだらけで名古屋駅周辺は地盤がそんなに強くないことが分かります。

さらに詳細をチェックすると、

参照元地盤サポートマップ

地震時は「揺れやすく」液状化の可能性も「やや高い」となっています。

中部地方は「東海地震・南海トラフ大地震」がいつ来てもおかしくないと言われておりますが、これを見て正直「名古屋駅ヤバイじゃん」と思いました。

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でも、こんな感じで地盤の強さを調べることが出来るの便利ですよ。

 

傾斜地の造成は「盛土」に注意!

また、先程の名古屋駅の地形を見ると「盛土地・埋立地」とありますが、こちらは家を建てる時にも要注意です!

一般住宅も平地ばかりではないので、傾斜地を造成することがあります。

上図の緑破線が元々の地形ですが、盛土の部分は高さが足りないので土を足し、切土は高さを合わせるのに土を削った形になります。

こういった場合、切土は元々の地盤を削るので強度に問題はありませんが、盛土は新しい土を足すので地盤の強度面では心配が残ります。

もちろん強度を増すために転圧をかけますが「それでも擁壁から1mくらいの場所は転圧不足になりがち」なので、住宅用地を購入する際には注意したいポイントです。

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業者さんも転圧かけて擁壁が崩れたら嫌なのかもしれませんね。

 

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環境面から買わない方がいい土地もある!?

ここまで地盤を中心にお伝えしてきました。

しかし、他にも買わない方がいい土地として「目に見えない環境面の問題」もあります。

いくつか見ていきましょう!

 

綺麗な分譲地も「以前は何が建っていたのか?」は要チェック!

あまり縁の無い土地を買う場合は「以前に何が建っていたのか?」は、チェックしたポイントです。

例えば、綺麗に造成された分譲地も元は大きな工場が建っていたのであれば土壌汚染も心配です。

また、先ほどの「塚」が入る地名のように、もとは戦死者を埋めていたというのは気になる方も多いのではないでしょうか?

ハウスメーカーでは家を建てる前に地盤調査など行ってくれますが、基本的には「そこに家を建てて問題ないか?」のチェックです。

環境面のことは「聞かれなければ答えない」という会社も少なくないので、自分たちでも現在住んでいる方達に聞き込みするくらいの意気込みで臨んでも良いと思います。

 

目の前が大きな駐車場や空き地

こちらも購入時は「見晴らし最高!」と思うかもしれませんが、よくあるのが数年後にはマンションが建っているというケース。

土地を購入する前に「用途地域」は確認したいところです。

用途地域とは「建築できる建物の種類や制限のルール」のことです。

例えば、第1種(第2種)低層住居専用地域であれば高さの制限は10mもしくは12mと制限されます。

しかし、これが第1種(第2種)住居地域であれば「大型マンションやホテルも建設可能」となるので、大きな空き地や駐車場はまさにマンション建設では狙い目となります。

 


 

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以前私が勤めていた地元の建設会社では「とにかく販売することが優先」で、目の前の空き地(しかも南側)にマンションが建つことは一切触れずに家を販売していました。

そういう経営方針が嫌で辞めましたが、法的に問題が無ければ販売に不利な情報は聞かれない限り言わない会社はあります。

ですから、土地(家)の購入は自分たちでも勉強することをお勧めします。

 

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おわりに

今回は「買わない方がいい土地」についてお伝えしてきました。

内容をまとめると、

  • 地域名に「水を表す感じ」また「龍・蛇」などは、地盤に不安が残る
  • 地目の「池沼」も埋め立てた土地で軟弱かもしれない
  • 地盤の強さはネットで調べることもできる!
  • 環境面については業者に任せず「自分」でも調べる!

ということがありました。

 

土地は造成して綺麗になっていればよく見えるものですが、大事なのは「目に見えない部分」なのかもしれません。

今日、私ちょうど3月11日にこの記事を書いていますが、液状化現象など「なってからでは遅い」ことです。

これから土地選びや家を購入する方は、過去や周りの環境をよく調べてみることをお勧めします。

以上「買わない方がいい土地!軟弱な地盤はどうやって調べられるの?」でした。

 



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