「家を買う・土地を買う」というのは、一般的に人生でそう何度も経験することではありませんよね。
そのため「いざ家を買うぞ！」と思って不動産屋に突撃してもで、はじめて聞く言葉も少なくないのではないでしょうか？
その中で、まず知っておきたいのは『仲介手数料』についてです。
仲介手数料というのは、家や土地を購入する時に「売主」と「買主（あなた）」を仲介する不動産会社に支払う手数料のことで、じつはこれ「値引きどころか無料になることもある」からです。
もし3,000万円の家を購入したとしたら、そこで発生する仲介手数料は100万円ほどになります。
仮にこれが半額や無料になったら大きいですよね。
というわけで、今回は「仲介手数料の値引きについて」解説してきます。
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家の購入で支払う「仲介手数料」について詳しく！
冒頭で簡単に解説した仲介手数料ですが、もう少し詳しく解説します。
仲介手数料とは、不動産の売買で仲介業者に対して支払う手数料です。
仲介手数料の金額は宅建業法で定められており、
| 売買価格 | 仲介手数料（上限） |
| 200万円以下 | 5%（別途消費税） |
| 200万円以上・400万円以下 | 4%+2万円（別途消費税） |
| 400万円以上 | 3%+6万円（別途消費税） |
という計算式があります。
先ほども例えに出した3,000万円の物件であれば、
（3,000万円×3%+6万円）×1.1＝1,056,000円
となり、手数料で100万円以上となるわけです。
ズバリ！仲介手数料は値引き交渉できるのか？
では「仲介手数料の値引き交渉は可能なのか？」というと、出来なくはないです。
上記の仲介手数料の表にも（上限）と書いていますが、上限なので仲介手数料は「それ以下でも構わない」のです。
但し、当然仲介を専門にしている会社から言えば「それで収入を得ている」ので簡単には値引きに応じてはくれないでしょう。
ただ、ここでポイントになってくるのは「不動産会社の種類」です。
サラッと仲介業者と言われても「不動産屋のことでしょ？」と一般的には思われがちですが、どこの会社から家を買うかで仲介手数料は値引きどころか無料になることだってあるんです。
仲介手数料が無料（もしくは値引き）になるケース！
かなり大きい金額になる不動産売買の仲介手数料ですが、じつは必ずしも払わなければいけないわけでもありません。
仲介手数料を支払わないでよいケースとして、
- 売主から直接購入する
- 仲介手数料ゼロの業者から購入する
という２つのケースがあります。
売主から直接購入する！
仲介手数料が無料になるケースとして「売主から直接購入する」という方法があります。
仲介手数料は、仲介する（売主と買主を繋ぐ）ことで発生する手数料なので、売主から直接買う（＝仲介が無い）場合は手数料が発生しません。
分かりやすく言えば実例をあげれば、日本で一番家を建てている「飯田ホールディングス」の家を直接購入すれば仲介業者がいないので手数料は発生しません。
しかし、飯田ホールディングスの家でも仲介業者（例えばハウスドゥ）から買えば仲介手数料が発生するわけです。
「じゃあ、仲介業者で情報を仕入れたけど購入は売主から直接買えば手数料無料になるのでは？」と考える方もみえると思いますが、これは不動産業界では”飛ばし”といってタブー行為になります。
これを売主が許容すれば「仲介業が成り立たなくなりますし、また売主も仲介業者から相手にされなくなる」ので、売主から直接購入を断られることもあります。
また、売主によっては、売主に直接問合せしても、仲介業者を間に入れてほしいと言って来るところもあります。
仲介手数料0円の業者から購入する！
また最近では「仲介業者なのに手数料を値引きする会社」も結構あります。
建売の新築一戸建ての場合、仲介手数料は「売主・買主」からそれぞれ貰えるケースが結構あります。
そのため売主から手数料が貰える場合は「無料」にするようです。
こういうサービスを展開している業者は同業他社からは嫌われがちですが、買主さんからすれば安く変えることにこしたことはありません。
今はWEBで検索するとたくさん出てきますので、仲介手数料0円狙いで検討されてもよいのではないでしょうか。
他にも代理契約なども仲介手数料が発生しないケースとしてありますが、これは「売主側の契約」となるので買主が狙って探すことは実質難しいです。
買主として仲介手数料が値引き出来たり無料になるのは上記のケースとなります。
ポイントは「不動産屋に行く前に自分で調べる」ことです。
仲介業者で仕入れた情報で直接売主と交渉するのは思っているよりもバレるのでやめておきましょう。
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売買契約を解除したら仲介手数料はどうなる？
仲介手数料の値引きについて解説してきましたが、合わせて契約を解除した場合は仲介手数料は支払う必要があるのか解説していきましょう。
結論を言えば「手数料を支払うケースもある」ので注意したいところです。
不動産売買の契約解除は、以下の2パターンがあります。
- 手付放棄
- ローン特約による解除
早速みていきましょう。
手付放棄とは？
「買主の自己都合で契約を解除したい」という場合は、手付解除期限内であれば、支払った手付金を放棄すれば契約は解除できます。（手付金100万円を支払っているのであれば100万円全額放棄）
つまり「不動産売買は契約済みだけどキャンセルしたい」というケースの話ですね。
いつまでもキャンセルできる状態だと売主と買主のお互いによろしくないので、期限が定められております。
尚、手付放棄の場合は、仲介業者に落ち度があるわけではありませんので仲介手数料は発生します。
仲介手数料というのは、売買契約の締結が完了した段階で請求ができることになっております。
ただ、不動産屋は契約したら終わりではなく、引き渡しまでが業務となっているので、手付放棄の場合、仲介手数料は半額の支払いが相場でしょう。
ちなみに売主の都合で契約解除が行われる場合は手付金の倍返しとなります。（手付金100万円の支払いを受けているのであれば、その100万円を買主に返して、更に100万円の支払いを行う）
ローン特約による解除
住宅ローンを利用して売買のお金を支払う場合は「ローン特約」というものが契約書に盛り込まれます。
ローン特約による解除とは「住宅ローンが通らなかった場合は契約を白紙にします」というものです。
よほど契約時に説明があると思いますが念のため確認しておきたい事項ですね。
ローン特約による解除の場合は契約自体が白紙に戻るので、仲介手数料も支払う義務はありません。
但し、ここで注意をしたいのが、故意や過失がある場合、ローン特約による解除が使えない場合があります。
例えば、契約後、キャッシングでリボ払いなどを行い滞納をした。わざと融資が通らないよう細工をした。など故意過失がある場合、使用できません。
地震や津波などの天災で家の引き渡しが出来ない場合は？
契約も完了して仲介手数料も支払われたものの地震や津波などの天災で家の引き渡しが出来なくなった場合は、支払った仲介手数料は返還されます。
これは家の引き渡しが完了していない以上「仲介出来ていない」ということになるので、仲介手数料を頂いた業者は返さなければいけません。
それ以外の理由は「違約解除」になるので注意！
上記に記載した内容以外での理由で解除する場合、違約解除となります。
例えば、
- 手付解除期日を過ぎた後に解除する
- 買主または売主が契約の履行を行わなかった
場合などが違約解除になります。
違約金は、売買代金の10～20％に設定されているケースが多いです。
この違約解除は滅多に起こることがありませんが、違約解除になる場合はかなり揉めている事が多いです。
仲介手数料の支払いに関する取り決めは「媒介契約書」で定めます。
不動産取引にトラブルがなければ定められた手数料は支払うことになります。
ただ仲介業者に落ち度があって、どうしても仲介手数料を支払うことに納得出来ない場合は、地域の宅建協会などで相談や意見を聞いてみましょう。
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仲介手数料が無料でも「別項目」で請求されていないか注意！
仲介手数料の支払いを無くす為には、
- 売主と直接売買する方法
- 仲介手数料ゼロの業者に仲介に入ってもらう方法
の2種類がありました。
しかし、せっかく仲介手数料を節約出来たのに、支払う必要があるかないかグレーな請求が紛れ込んでいることもあります。
それは「ローン代行費用」や「ローン事務手数料」などの記載項目です。
似た項目で「銀行事務手数料」などがありますが、こちらは住宅ローンを契約する金融機関へ支払う手数料です。
しかし上記の「ローン代行費用」等は仲介業者へ支払うものとなります。
お客さんに「この項目って何ですか？」と聞かれたら「銀行へ融資に関する手続きを私が代行しますのでその費用です」というと、何も分からないお客さんは「あーそうなんですね」で終わってました。
この費用に関しては、仲介手数料を請求する会社が「さらに利益をあげるために取る」ので、仲介手数料無料のところは取らないと思います。
ですが、売主から直接購入する場合は取られることもあるので、諸費明細を提示された時には注意して確認してください。
おわりに
今回は「仲介手数料の交渉」について解説してきました。
最近は仲介手数料は値引き出来るというWEBの情報も見かけますが、基本的に仲介業を主としている会社にとってはある意味で唯一の収入源なので安易に割引は出来ないのが実情です。
ですから、個人的には初めから「仲介手数料が発生しない契約」で検討されていはどうかなと思います。
とくに分譲住宅などで「建てたばかり」というのは売れやすいので販売も売主が直接行っていることが多いです。
実際に私はこのパターンで売主から直接購入しているので仲介手数料は発生していませんよ。
以上「仲介手数料は交渉できる？売買なら簡単に無料にする方法もあるよ！」でした。
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