家探し・土地探し

土地探しのコツとは?土地探しは不動産屋回りだけではない!

投稿日:2016年9月9日 更新日:

「これから家を建てるぞ!」と気合を入れて、住宅展示場に足を運び営業マンと話していると、まず聞かれるのが「土地はお持ちですか?」ということ。

ここで「土地がある」となると営業マンも目の色を変えますが、「土地は無い」というと明らかにやる気を感じられません。

そんな経験は今までにありませんでしたか?

 

じつは、これには理由があって、住宅展示場で営業しているプロですら、家一軒の土地を探すというのは困難なのです。

というわけで、今回は「土地探しのコツ」について解説していきたいと思います!

 

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「土地だけ販売」は、ほとんど無いという事実

まず土地を探す方にお伝えしたいのは、基本的に「家を一軒建てるのにちょうど良い土地だけ売っている」ということはありません。

よくチラシなどで「ちょうど家一軒分」になって出ている土地は、分譲地です。

分譲とは、土地・建物などを区分けして売ることをいいます。

地主さんが広い土地を売って、それを業者が分譲するので「ちょうど良いサイズの土地」になります。

分譲する業者は、基本的にその土地に自社の家を建てて販売します。

ですから、「土地だけ都合よく売りに出ている」ということは、ほとんどありません。

では、一体どうすれば土地が買えるのか?

ここから、不動産営業マンならではの”土地探しのコツ”を良い方法から順番にお伝えします。

 

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まずは「保留地」を調べて見る

まず自分が住みたい市の「保留地」を調べて見ましょう。

保留地とは、土地の区画整理を行う際に、土地区画整理組合から販売される土地です。

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引用元あいち保留地情報

保留地は、メリットも大きく

  • 相場よりも安い
  • 不動産会社に支払う仲介手数料が掛からない
  • 区画整理されているので住環境が良い

という点が上げられます。

 

ただ、それだけ好条件なので希望者も多いです。

そのため「抽選」になる確率が高く、また登記の関係上、住宅ローンが組めないケースが多いです。

調べ方は簡単です。

「住みたい市町村名+保留地」で検索すれば、簡単に情報がヒットします。

 

土日の折り込みチラシをチェックする

何かを探すとなると、WEBで検索というのが当たり前になっていますが、土地に関しては検索よりも「折り込みチラシ」です。

実際に、ほとんどの不動産屋では、近隣の土地情報を調べるのに「チラシを収集」しています。

「スーモ」や「アットホーム」「レインズ」と呼ばれる不動産業者専用の情報サイトよりもチラシを見ます。

なぜかと言うと、不動産屋は自社で仕入れた土地は、まず自社で販売します。

当たり前ですが、他社に売ってもらって手数料を支払うよりも、自社で販売した方が利益が残るからです。

では、どうやって販売するかというと、まず「チラシで集客」します。

アナログと思うかもしれませんが、条件の良い土地であれば、チラシで十分集客可能です。

逆に、売れ残った土地は不動産流通機構に掲載して(本当は情報が入った時点で掲載するのがルールなのですが)WEBで集客するような形になります。

ですから、土地に関してはWEBよりもチラシの方が旬な情報が手に入ります。

 

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希望の地域を実際に見て回る

チラシで地域の情報が全て得られるかというと、そういうわけではありません。

チラシを配布するのもお金が掛かるので、不動産屋がどれだけ広告費を使うかによって目に触れるかどうかはかわります。

では、広告費をかけない不動産屋は何をするかというと、現地に看板を立てて、問い合わせを待ちます。

こちらもアナログな方法ですが、広告費をかけない会社でも現地に看板は立てるので、希望の地域を実際に車で見て回るなどは、思ったよりも効果的ですね。

また、チラシに物件情報を掲載できるのは、「販売可能」になってからです。

逆に言うと、現地を見て回ることで、チラシ配布される前に、どこの会社が造成をしているか?販売予定の情報を事前に知ることも出来るという利点もあります。

 

地元の不動産屋を大事にする

土地探しの場合は、たくさんの不動産屋を回った方がいいです。

但し、不動産屋を回るポイントとしては、不動産屋というのは、大手だからたくさんの情報を持っているわけではなく、逆に地元の不動産屋の方が、地主と強いつながりを持っていることが多いので、小さくても地元の不動産屋こそ重点的に回った方がいいです。

私たちでも、土地情報を教えてもらうために「地元の不動産屋」にあいさつ回りをしたりします。

逆に、テレビCMをやっているような大手でも、紹介される物件がWEBで検索すると出てくるものばかりの場合は、自社で土地の仕入れを行っていない可能性が高いので、掘り出し物が見つかる期待は薄いでしょう。

WEBで土地情報を探しても、なかなか良い情報というのは見つからないでしょう。

また土地は一点ものですから、いかに他の人よりも早く情報を手に入れるのかがポイントです。

ここで紹介した方法は、私たち不動産屋が土地情報を手に入れるために普段から気にしていることですから、ぜひ参考にしてください。

 

これは気をつけたい!「定期借地権」の土地

土地探しの方法とは直接的に関係ありませんが、土地探しで不動産屋を回っていると、価格が安い「定期借地権」(定借)を勧められることがあるかもしれません。

定期借地権とは、一般的には「50年土地を借りて家を建てましょう」というものです。

土地を買わないので住宅ローンも安く済むというような営業トークが主流ですが、実際には「地代」を払うので、月々の支払総額は決して安くありません。

また、契約更新は基本的には「無し」で、50年後は建物を取り壊して更地にして地主に返還しないといけません。

そのため、初めに補償金を数百万円を預けることが一般的です。

定期借地権の土地を勧める会社は、不動産屋というよりも建築会社(家を建てて儲かる)が多いです。

実際に定借の契約を地主さんと取り交わしても、不動産屋の収入としては月々数百円程度です。

ですから、土地の売買の利益が出ない分を、建築費に乗せて稼ぐという会社が多いですから、見積もりを細かく出してくれない会社なんかは要注意ですね。

定期借地権の施行は、平成4年8月からなので、50年経っているわけでないですから、現在は返還のトラブルは事例としてありません。

ゆえに今後どうなるかもわかりません。

50年後に家を建て壊して土地を返還することもそうですし、途中で家を売却することになった場合に、定借の家はなかなか買い手がつかないなど、いろいろ先の問題もあるので、よく考えて契約されることをお勧めします。

 

おわりに

如何でしたでしょうか。

土地探しは結構アナログだと思ったのはないでしょうか?

自分で現地を見て回るとか、地元の不動産屋を回るとか、時間も手間もかかるので住宅展示場のハウスメーカーの営業だと、なかなか土地探しに力を入れられないことが多いです。(家を建てることが仕事ですから)

ただ、逆にこういったアナログな方法で探すからこそ、他の人が見つけられないお宝情報に手くわすこともあります。

そういった情報を手に入れた時は、苦労した分もの凄くテンションあがりますよ(笑)

というわけで、今回は「土地探しのコツとは?土地探しは不動産屋回りだけではない!」でした!

 

 

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