家探し・土地探し

土地を探しても見つからない!不動産屋の私が行う4つの方法とは?

投稿日:2016年9月9日 更新日:

「これから家を建てるぞ!」と気合を入れて、住宅展示場に足を運び営業マンと話していると、まず聞かれるのが「土地はお持ちですか?」ということ。

ここで「土地がある」となると営業マンも目の色を変えますが、「土地は無い」というと明らかにやる気を感じられません。

そんな経験は今までにありませんでしたか?

じつは、これには理由があって、住宅展示場で営業しているプロですら家一軒分の土地を探すというのは困難なのです。

土地を探している方にお伝えしたいのは、基本的に「家を一軒建てるのにちょうど良い土地だけ売っている」ということはありません。

よくチラシなどで、ちょうど家一軒分になって出ている土地は「分譲地」です。

分譲とは「土地・建物などを区分けして売る」ことをいいます。

 

つまり、

  1. 地主さんが広い土地を売る
  2. その広い土地を業者が買い取り分譲地にする
  3. 分譲地に自社で家を建てる

となるので、土地だけ都合よく売りに出ているということは、残念ですがほとんどありません。

では、もう土地探しは諦めるしかないのでしょうか?

いえいえ、まだ打つ手はありますよ♪

というわけで、ここから不動産営業マンならではの「プロが行う土地探しの方法」をお伝えしていきます。

 

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土地探しで不動産屋の私も行う4つの方法

土地探しで大切なのは「情報収集」です。

不動産の情報収集と言えば「スーモ」や「アットホーム」「ホームズ」などのポータルサイトを思い浮かべるかもしれませんが、基本的に「土地」に関しては、あまり良い情報は乗っていないでしょう。

理由は後述しますが、これらのポータルサイトに掲載されている土地情報は「売れ残り=不人気な土地」がほとんどです。

では、そういったポータルサイト以外で土地探しの情報を集めるにはどうするのか?

私たち不動産業者が行っている4つの方法をご紹介します。

 

まずは「保留地」を調べて見る

まず自分が住みたい市の「保留地」を調べてみましょう。

保留地とは、土地の区画整理を行う際に、土地区画整理組合から販売される土地です。

引用元郡山市喜久田東原土地区画整理組合

上記の図では、ABCDさんが持っていた「形の悪い土地」を使いやすいよう整理してABCDさんに渡し、その整理の段階で出てきた半端な土地を保留地として公園にしたりに販売したります。(その販売で得たお金で土地の整理などにあてる)

 

保留地を購入することは、メリットも大きく

  • 相場よりも安い
  • 不動産会社に支払う仲介手数料が掛からない
  • 区画整理されているので住環境が良い

という点が上げられます。

ただ、それだけ好条件なので希望者も多いですので「抽選」になる確率も高いです。

また保留地の調べ方は簡単で、

「住みたい市町村名+保留地」で検索

すれば情報にヒットしますよ。

 

土日の折り込みチラシをチェックする

私たちが日ごろから気にかけているのは「土日の折り込みチラシ」です。

実際に、ほとんどの不動産屋では、近隣の土地情報を調べるのに「チラシを収集」しています。

なぜかというと、不動産屋は仕入れた土地は「まず自社でこっそり販売」します。

この”こっそり”がポイントでして、先ほど少し話に触れた「不動産のポータルサイト」に情報を掲載すると、他社の不動産屋が「ウチで紹介させてください!」とやってきます。

そして、他社で販売されると「手数料を支払う」ことになります。

この手数料を支払わずに自社で販売できれば利益も大きいわけですが、では集客はどうするのか?

それが「チラシ集客」なのです。

 

アナログと思うかもしれませんが、条件の良い土地であれば、チラシで十分集客可能です。

逆に、売れ残った土地は不動産流通機構に掲載して(本当は情報が入った時点で掲載するのがルールなのですが)WEBで集客するような形になります。

ですから、土地に関してはWEBよりもチラシの方が旬な情報が手に入ります。

 

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土地を探している地域を実際に見て回る

土日の折り込みチラシにも希望の土地情報を発見できなければ、どうするか?

「実際に土地を探している地域を見て回ります」

これも、じつは効果的です。

というのも、チラシを配布するのもお金が掛かります。

では、広告費をかけたくない不動産屋は何をするかというと、現地に看板を立てて、問い合わせを待ちます。

こちらもアナログな方法ですが、広告費をかけない会社でも必ず現地には看板は立てるので、希望の地域を実際に車で見て回るなどは、思ったよりも効果的ですね。

また、チラシに物件情報を掲載できるのは、「販売可能」になってからです。

逆に言うと、現地を見て回ることで、チラシ配布される前に「どこの会社が造成をしているか?」販売予定の情報を事前に知ることも出来るという利点もあります。

 

地元の不動産屋を大事にする

あと土地探しで出来ることは、たくさんの「地元の不動産屋」を回ることです。

”地元”がポイントであって、「ハウスドゥ」のようなFC店ではありません。

不動産屋というのは、大手だからたくさんの情報を持っているわけではなく、いかに地元の地主と強いつながりを持っているが重要です。

ですから、小さくても地元の不動産屋を重点的に回った方が土地探しの場合は掘り出し物の情報を得ることが出来ます。

 


 

土地探しに関しては、出来る限り自分でも頑張りたいところです。

とくに住宅展示場のハウスメーカーで家を建てたいと考え「土地のみ」を探している人は、ハウスメーカーの営業マンはほとんど役に立たないと考えていいでしょう。

彼らは「家を建ててもらう」ことが仕事なので、土地探しに時間をかけるようなことはしません。

レインズなどの不動産業者専用サイトから「売れ残りの土地情報」を持ってくるのが関の山です。

土地探しにおいては待っていても情報を降りてこないので、今回お伝えした4つの方法で自分から積極的に行動するのが良いですよ。

 

これは気をつけたい!「定期借地権」の土地

土地探しの方法とは直接的に関係ありませんが、土地探しで不動産屋を回っていると、価格が安い「定期借地権」(定借)を勧められることがあるかもしれません。

定期借地権とは、一般的には「50年土地を借りて家を建てましょう」というものです。

逆に言うと、契約更新は基本的には無しで、50年後は建物を取り壊して更地にして地主に返還しないといけません。

また、土地を買わないので住宅ローンも安く済むというような営業トークが主流ですが、実際には「地代」を払うので、月々の支払総額は決して安くありません。

はっきり言って定借で家を建てるメリットはありません。

さらに、定期借地権の施行は、平成4年8月からなので、50年経っているわけでないですから、現在は返還のトラブルは事例としてありません。

ゆえに今後どうなるかもわかりません。

定期借地権の土地を勧める会社は、不動産屋というよりも建築会社(家を建てて儲かる)が多いです。

実際に定借の契約を地主さんと取り交わしても、不動産屋の収入としては月々数百円程度です。

ですから、土地の売買の利益が出ない分を、建築費に乗せて稼ぐという会社が多いですから、見積もりを細かく出してくれない会社なんかは要注意ですね。

50年後に家を建て壊して土地を返還することもそうですし、途中で家を売却することになった場合に、定借の家はなかなか買い手がつかないなど、いろいろ先の問題もあるので、よく考えて契約されることをお勧めします。

 

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おわりに

いかがでしたか?

土地探しで見つからないと悩んでいる方は、もしかしたら「WEBで探している」のではありませんか?

土地探しはもっとアナログです。

  • 保留地を調べる
  • 折り込みチラシをチェックする
  • 現地を回って看板を探す
  • 地元の不動産業者に相談する

 

「この時代になんだか面倒だな」と思うかもしれません。

でも、逆にこういったアナログな方法で探すからこそ、他の人が見つけられないお宝情報に手くわすこともあります。

そういった情報を手に入れた時は、苦労した分もの凄くテンションあがりますよ(笑)

以上「土地を探しても見つからない!不動産屋の私が行う4つの方法とは?」でした。

 

 

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