マイホームを探していると、たまに「この地域の家がこんなに安いの！」というチラシを見かけます。
そんな時は不動産屋に連絡する前に「土地の権利形態」をチェックしましょう！
土地の権利形態は、大きく分けると
- 所有権 … 土地を購入して自分のものにして家を建てる
- 借地権 … 土地の所有者から借りて家を建てる
の2種類があり、一般的なのは土地を購入して所有者になる「所有権」ですね。
所有者になるので「固定資産税・都市計画税」などの納税が必要になります。
借地権は、その名の通り「土地を借りる」ので土地の固定資産税などは地主さんが納税します。
さらに、借地権の場合は土地を購入するわけでは無いので「家の販売価格は安い」のも魅力的に感じます。
こう見ると良いことばかりのように思えますが、土地形態が借地権は「かなり注意すべき」だと私は思っています。
土地の権利形態が「借地権」は要チェック！
土地の借地権には3種類あります。
- 旧法借地権 … 地主が正当な理由なしに契約更新を拒む権利は認められていない
- 普通借地権 … 正当な理由があれば地主からの契約解除が認められる
- 定期借地権 … 契約更新が認められない
まず簡単に旧法借地権の特徴をお伝えすると、こちらは「借主の権利が強く」契約更新をされる限り土地を貸し続けなければいけません。
地主さんとして「いつか活用するかもしれない」のに土地が返って来ないと困るので、当然貸し渋ります。
それだと土地が勿体ないと言うことで、新しく「普通借地権（更新あり）と定期借地権（更新なし）」が登場しました。
普通借地権の注意ポイント！
普通借地権は、地主さんから正当な契約解除理由がなければ借地人の意思で契約更新できます。
また、基本的には更新できるなら安心と思うかもしれませんが、その更新時には「更新料の支払いトラブル」が発生することも少なくありません。
普通借地権では、基本的に「初回30年・2回目20年・以降10年」で契約更新されていきます。
その時に契約書に「更新料の支払い」について記載があれば支払わなければないけないのですが、じつは更新料には法的な支払う根拠がありません。
また、支払う更新料も更地の価格などにより差はありますが「数十万円から」と結構な出費なのでトラブルになりやすいのです。
さらに！ 借地権のある土地で増改築や大規模リフォームを行う際は「地主の承諾が必要」で承諾料を支払うことが一般的です。
こちらも更地価格から算出されることが多いですが「数十万円から」というケースが多く、借地権には色々な場面で思わぬ支出が発生する可能性があります。
借地人のメリットは地主のデメリット！？
普通借地権で「借地人のメリット」になるのは、借地上の建物の買取請求を地主さんにできることでしょう。（借地借家法第13条）
基本的に買い取り価格は時価とされていますが、だからといって地主さんも簡単に承諾しかねるケースは多々あります。
また、普通借地権は「契約更新できる」と安易に考えるのも危険です。
借地契約をした地主さんは良い人でも、30年50年と月日が経てば「相続などで土地の所有者が変わる」ことも考えられます。
その次の所有者が「土地を売りたい」と考えれば契約解除のための正当な理由を探すでしょうし、なかには「嫌がらせしてでも出て行ってもらいたい」という方もいるかもしれません。
借地権は、そういった「不透明なリスクを抱える」ことにも注意すべきですね。
定期借地権の注意ポイント！
定期借地権は、基本的には「契約更新なし」で50年後には更地にして地主さんに返却する契約です。
地主さんとしては「50年後には土地も返ってくるし、税金も安くなるし、地代も入る」というメリットのある内容だと思います。
そのため「定期借地権の家」は増えていますが、借地人の立場で考えると正直デメリットが上回ります。
定期借地権の注意ポイント！
- 毎月の支払いは「地代」が増えるので安くない
- 保証金や解体準備金など「余分は初期費用」も発生する
- 定期借地権の家は売りにくく貸しにくい
- 50年後に住む場所がなくなる
定期借地権などの土地に家を建てる建築会社の中には「住宅ローンの価格だけを強調する」ところもあります。
「土地を買わないので住宅ローンが安く済みます」というセールストークですが、地代も毎月1～3万円程度は支払うので毎月の支出は安くなっていないことがほとんどです。
また、保証金や解体準備金など「所有権では発生しないお金がある」ことも注意が必要です。
その中で借地人のメリットを上げれば、立地の良い土地を持っている地主さんが「定期借地権なら貸しても良い」ということがある点です。
どうせなら定期借地権のマンションの方が良いかも！？
また最近では「定期借地権のマンション」もあり、販売価格がおおよそ2～3割安いのがメリットです。
ただし保証金や地代、解体準備金など所有権マンションにはない支出があるのは戸建て同様に注意です。
しかし、現在でも「マンションの築年数が経過してたらどうなるの？」という問題が出ており、これからトラブルになっていくのではと懸念されています。
だったら50年までと割り切った定期借地権もアリかもしれません。
また、契約内容は要確認ですが定期借地権の契約が終わっても「賃貸契約」で住み続けられることもあります。
おわりに
今回は「土地の権利形態」についてお伝えしてきました。
権利形態には「所有権と借地権の2つがある」わけですが、簡単に借地権に飛び付くのはおすすめ出来ません。
地代や保証金などのお金も面もありますが、他にも売却時や住宅ローンなど注意すべきポイントはいくつかあります。
建築会社には「早く決めないと土地がなくなる」と焦らされると思いますが、家を買うときは衝動買いではなく「勉強する時間を持つ」ようにしましょう。
ただ、分からないことを1人で悩んでいても仕方が無いので「専門家に電話で無料相談できるサービス」などでサクッと疑問は解決したいモノです。
家は高い買い物ですから何百万円も損する前に勉強しましょう！
以上「土地の権利形態は要注意！チラシ価格が安いと侮ると痛い目みるよ」でした。
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