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媒介契約の3種類!依頼者の盲点になりやすい注意ポイントとは?

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不動産会社に売買や賃貸の媒介(仲介)を依頼する場合、トラブル防止のため1980年に「媒介契約」を締結する規定が設けられました。

媒介契約の形態には次の3種類があり、それぞれルールや制約が異なります。

  1. 専任媒介契約
  2. 専属専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

ただ、売主(貸主)にとっては「この3種類の媒介契約のどれを選ぶか?」は、自分の不動産が早く売られるか(借りられるか)に影響するので重要なポイントです。

そのため、ここでは上記の3つの媒介契約について、気を付ける点など含めて詳しくお伝えしたいと思います。

 

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3つの媒介契約!それぞれの特徴について

3つの媒介契約には、それぞれ特徴があります。

まずは、その中でも宅建の試験勉強にも出てくる基本的なポイントから解説していきましょう。

 

専任媒介契約とは?

特定の不動産会社(1社限定)に任せる媒介契約で、重ねて他の不動産会社と媒介契約を締結することは出来ません。

専任媒介契約の依頼を受けた不動産会社は、

  • 業務の進行状況の報告義務(2週間に1回以上)
  • レインズへの登録義務(締結から7日営業日以内)
  • 登録証明書の交付

などの義務を負います。

また、依頼者は自分で契約者を見つけて契約する(自己発見取引)ことは可能です。

 

専属専任媒介契約とは?

先の専任媒介契約契約と同様に、特定の不動産会社に依頼して、他の不動作会社に依頼できない媒介契約です。

専属専任媒介契約の依頼を受けた不動産会社は、

  • 業務の進行状況の報告義務(1週間に1回以上)
  • レインズへの登録義務(締結から5日営業日以内)
  • 登録証明書の交付

などの義務を負います。

また専任媒介契約と違って、専属専任媒介契約は自己発見取引が認められていません。

 

一般媒介契約とは?

一般媒介契約は、他の不動産会社に重ねて依頼することが出来る契約です。

専任媒介契約と比べて制約が緩いことが特徴ですが、不動産会社も「レインズへの登録義務」などを負いません。

また自己発見取引も認められています。

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3つの媒介契約は、いずれも契約の有効期限は3ヶ月以内です。

 


 

ここまでは宅建の試験勉強に出てくる基本的な部分になります。

続いて媒介契約を実務で締結する際に知っておきたいポイントについて解説しています。

 

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他の宅建業者と重ねて契約した場合はどうなる?

3つの媒介契約のうち「専任」と付く媒介契約は、1社に任せる契約になります。

では、そのルールを破ってしまった場合は、一般的にどのようなペナルティーがあるのでしょうか?

 

専任媒介契約と専属専任媒介契約では?

他の宅建業者と重ねて媒介契約を締結することが禁じられている「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」では、違約金の請求が認められます。

これは「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款(約款11条)」に記載されています。

違約金については、約定報酬額(消費税相当額を除く)が上限になります。

一般媒介契約では?

一般媒介契約には、媒介契約を締結している宅建業者を明示する「明示型」と、明示しない「非明示型」があります。

このうち明示型では、明示していない他業者で媒介契約が成立した場合、履行に要した費用(実費)を請求できることになっています。(約款13条)

 

 

自分で契約者を見つけて契約した場合はどうなる?

自分で買主(貸主)を見つけて契約することを「自己発見取引」といいます。

媒介契約で自己発見取引を行うとどうなるのでしょうか?

 

専任媒介契約では?

専任媒介契約では、依頼者の自己発見取引は禁止されていないので報酬の支払いは発生しません。

ですが、専任で任されている宅建業者も募集活動を行うので「履行に要した費用に関しては請求できる」ことになっています。(約款13条)

 

専属専任媒介契約では?

専属専任媒介契約では、そもそも自己発見取引は出来ません。

そのルールを無視して自己発見取引を行った際は、約定報酬額を上限に違約金が請求されます。(約款11条)

 

そもそも「自己発見取引」とは?

ここで勘違いしやすいのでは、自己発見取引は「自分で買主(借主)を見つけてきてはいけない」というわけではありません。

自分で買主(借主)を見つけてきてもいいですが、自分で取引(個人間取引)がダメというものです。

不動産は個人間で取引することは可能ですが、高額な契約になるのでトラブルになる可能性も大いにあります。

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そのため、自分で契約者を見つけても契約はプロ(宅建業者)に依頼したいなら「専属専任媒介契約」が良いです。

 

一般媒介契約では?

一般媒介契約では、自分で買主(借主)を見つけて、宅建業者に依頼せずに自ら契約することも認められています。

しかし、依頼した宅建業者に「成約したことを通知する義務はある」ので注意が必要です。(約款14条1項)

もし、この通知義務を怠った場合は、依頼した業者から費用の償還請求を受けることがあります。

 

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媒介契約を自分の都合で解約した場合はどうなる?

業者に責任の無い依頼者の都合で媒介契約を解約した場合は、やはり何かしらのペナルティーがありそうです。

とくに自分に責任があるので請求される金額も気になります。

 

専任媒介契約と専属専任媒介契約では?

業者無責任で媒介契約を依頼者から解約を申し出た場合、専任・専属専任媒介契約のどちらでも「履行に要した費用を請求できる」ことになっています。

ただ、どの媒介契約も「契約期限は3か月」なので、通常は契約が満了するのを待つことになります。

にも関わらず自分都合で解約を申し出る場合、仲介業者を通さずに個人間取引にすれば仲介手数料を払わないで済むと「ちょっと悪だくみ」される方がみえますが、その点は甘くないので注意してください。

 

媒介業者を介さず直接取引した場合はどうなる?

本来は買主(借主)とも媒介契約は締結しなければいけないのですが、賃貸では契約を省かれていたり、購入でも売買契約とまとめてしまっているケースが多くみられます。

業者を通さなければ仲介手数料を払わないで済むのですが、仲介業者が動いているにも関わらず「仲介業者を排すような行為」をして直接取引をした場合は当然ペナルティーが発生します。

 

契約成立に寄与した相当額の報酬が認められる!さらに…

こちらは一般・専任・専属専任いずれも「契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬」(約款12条・7条)が認められます。

また、媒介契約が終了してから「2年以内に宅建業者が紹介した買主(貸主)」と契約した場合も報酬が認められます。

そして、さらに注意すべきは「訴訟を起こされる可能性もある」ということです。

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その場合は本来支払うべき「仲介手数料+訴訟費用」が請求される可能性が高くなるため、いわゆる「中抜き」行為は絶対にやめておきましょう。

 

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おわりに

今回は「不動産の媒介契約について」詳しくお伝えしてきました。

さいごにポイントをまとめると、媒介契約には3つの種類があります。

それぞれ特徴がありますが、その中でも不動産取引が初めてという方は「専属専任媒介契約」がおすすめです。

一見、複数の不動産会社に依頼できる「一般媒介契約」が良さそうに思いますが、不動産会社からすると「他社に先を越されれば手数料が入らない」ため積極的に営業活動しないことが多いです。

であれば1社に任せて一生懸命活動して貰い、また専任媒介契約では「活動報告が義務づけられている」ので安心ではないでしょうか?

とはいえ、全然活動しない不動産会社もあるので、最終的には信頼できる会社に依頼するのがベストですけどね。

以上「媒介契約の3種類!依頼者の盲点になりやすい注意ポイントとは?」でした。

 



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