家を買うときに利用する「住宅ローン」ですが、じつは建売と注文住宅ではローンの組み方が異なることをご存じでしょうか？
住宅ローンは建物を担保に融資するので、お金が借りられるのは「建物が完成してから」が基本となります。
しかし、これから家を建てる「注文住宅」では、ローンが実行される前に工事の着工金などを支払うのが一般的です。
そこで利用されるのが「つなぎ融資」と「分割融資」です。
「つなぎ融資」と「分割融資」とは？
- 「つなぎ融資」…家が完成して住宅ローンが実行されまでの「つなぎ」で借りますが、無担保となるため金利が高め。
- 「分割融資」…住宅ローンの一部を建物完成前に融資して貰う。諸経費が掛かる、回数に制限があるなどの注意点も。
金融機関によって「つなぎ融資はなくて分割融資になる（その逆もある）」ので必ず選択出来るわけではありませんが、仮にどちらも選べるなら「どちらが得」なのでしょうか？
注文住宅のローン！つなぎ融資と分割融資はどっちがお得？
「つなぎ融資 vs 分割融資」どっちが得かという答えは、住宅ローンを組む銀行次第になります。
というのも、つなぎ融資も分割融資も「基本は住宅ローンを組む銀行でお願いする」ので、つなぎ融資か分割融資それぞれを選ぶのではなく「住宅ローンの内容も含めて」考えないと損得の答えは出ません。
また、つなぎ融資の融資手数料も「「A銀行では10万円、B銀行では無料」というように各銀行で違ってきます。
金銭的には「分割融資」の方が安くなることが多い！？
まず理由として「金利差が大きい」です。
例えば「土地の購入費・工事の着工金・中間金」を「つなぎ融資」した場合の利息がいくら掛かるかというと、
シミュレーション
＜金利2.9％ 土地代1,000万円（6ヶ月）着工金500万円（4ヶ月）中間金500万円（2ヶ月）で計算＞
- 1,000万円×2.9％÷365（日）×180（日）= 143,013円
- 500万円×2.9％÷365（日）×120（日）= 47,671円
- 500万円×2.9％÷365（日）×60（日）= 23,835円
利息合計 214,519円
とはいえ、分割融資では以下の費用が発生します。
分割融資でかかるコスト
- 土地の登録免許税に軽減措置がない（仮に1000万円の土地だったら
1万円→4万円） - 融資回数に応じて事務手数料・印紙代が掛かる（上記の例では印紙代1～2万円）
それでもつなぎ融資と比較すれば「分割融資の方がコストは安くなることが多い」でしょう。
でも、つなぎ融資がにも有利なポイントはあります！
つなぎ融資にメリットはないの？
つなぎ融資に掛かる手数料や利息は「融資額から先に引かれる」ことが多いです。
例えば、1,000万円の融資に掛かる手数料と利息が20万円であれば「融資される金額は980万円」ということです。
元本は住宅ローンが実行されたときに一括完済されるので、返済のスタートは住宅ローンの開始（＝家が完成してから）となります。
ですが、分割融資の場合は「融資が行われた分は先に返済がスタート」されます。
仮に賃貸に住んでいる「家賃+住宅ローンの一部返済」が重なるので、家が完成するまでは月々の支払いの負担が増えてしまいます。
つなぎ融資と分割融資はどちらを選ぶべき？
金銭面で考えると「分割融資の方が多少割安になる」ことが多いです。
しかし、返済については「つなぎ融資の方が月々の支払いが増えるリスクが小さい」ので、損得だけで決めるよりも「家が完成するまでの支払いと返済計画」を踏まえて考えることが重要だと思います。
また、どちらを利用するにしても「注意点」はあります。
「つなぎ融資・分割融資」どちらでも注意すべきことは？
つなぎ融資でも、分割融資でも「支払いの回数と金額」に制限があります。
注意ポイント
- 土地取得資金 … 売買契約金額
- 住宅着工金 … 工事請負契約金額の 30%以内
- 住宅中間金 … 工事請負契約金額の 60%以内
というような制限が儲けられていることが多いです。
でも、建築事務所に設計を依頼した場合は「契約時点で設計料の20～30％を支払う」ことも出てきます。
家を建てる流れ！ポイントを把握すれば家づくりの失敗を防げるよ！
そのため、支払い回数と金額以上のものは現金を用意しなければいけないので「今は住宅ローンで全部払えるんでしょう」と甘く見ていると大変です。
注文住宅は「計画通りにいかない」こともある！？
注文住宅では、工期が延びたり追加費用が掛かったり、家を建てる計画が予定通りに進んでいかないことがあります。
そういったケースで「追加でつなぎ融資を申し込む」場合は、改めて手数料も発生します。
注文住宅を契約する場合は、工事が伸びた時の対応についても「しっかりと確認」しておきましょう。
契約書の「遅延損害金の項目」はスルーしない！
何かしらの事情で引き渡し（完成）が遅れることはあります。
そういった時のために契約書には「遅延損害金」について記載があるはずです。
しかし、遅延損害金が「未完成部分の1/1000」しかなかったらどうでしょうか？
つなぎ融資の金利を日割りすれば足りるかも知れませんが、新たにつなぎ融資を申し込む手数料を含めれば赤字だと思います。
こういった部分も、しっかりと契約書には目を通すようにしましょう。
おわりに
今回は「注文住宅のローンの組み方」についてお伝えしてきました。
まず大前提として、住宅ローンは建物が完成して実行されるので「つなぎ融資」もしくは「住宅ローンの分割融資」を受けることになります。
これらは各銀行によって手数料も金利も変わるので、一概にどちらが得とは言えないのですが、金銭面では「分割融資」の方が安くなることが多いです。
しかし、返済開始が早くなるので「家賃と返済が重なってツラい」ということもあるので、支払いを考えると「つなぎ融資」の方が負担は抑えられます。
- つなぎ融資 … 金利は高い・返済は住宅ローン開始時
- 分割融資 … 金利は住宅ローンと同じ・返済開始が早い
どちらにしても「基本は住宅ローンを申し込んだ銀行でお願いする」ので、実際はどちらか選ぶということは無いと思います。
しかし、注文住宅でローンを組む時は、最低限上記のポイントは抑えておかないと「住宅ローンを申し込んでから困った」ということになるので注意して下さいね。
以上「注文住宅のローンは組み方に注意！支払いの流れを無視すると大変だよ」でした。
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