2020年4月からの民法改正に伴い不動産の法律も変わります。
新しい民法では、従来の瑕疵担保責任に代わって「契約不適合責任」が創設されるのですが、これは今後不動産売買を予定している方にとって是非とも抑えておきたい重要ポイントです。
というのも、契約が上手く行かない時に買主は「何が出来るのか？」定められているからです。
とはいえ、不動産取引は民法だけで構成されているわけではありません。
民法改正に伴って関連する法律も影響を受けるので、従来のルールから変化があるのかも気になるところ。
そこで今回は「買主の立場から考えた契約不適合責任で抑えたいポイント」」について、分かりやすさ重視で解説していきましょう。
契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、売買の目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は保護を受けられるという制度です。
つまり、完全なものを売る契約なのに不完全なものを売られたのであれば、契約不適合責任に問えることになります。
今までは「瑕疵（欠陥や不具合のこと）」と表現していたのですが、新民法から「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないもの」と表現します。
契約不適合責任では、買主の請求できる権利が増える！？
契約不適合責任は、従来の民法では「瑕疵担保責任」というものに当たります。
契約不適合責任（新民法）に変わることで、
- 隠れた瑕疵である必要がなくなる
- 買主が請求出来る権利に「追完請求」と「代金減額請求」が加わる
という点が大きな特徴となります。
隠れた瑕疵である必要がなくなる
従来の民法の瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」である必要がありました。
隠れた瑕疵とは「通常の注意を払っても発見出来ないこと」で、仮に買主が購入前に雨漏れしていることを知っていた場合は、引き渡し後に売主に責任を追及することができませんでした。
しかし、新民法では隠れていようがいまいが「買主は売主に対して契約不適合責任を追求できる」ように変わっています。
買主の請求できる権利は増加する
今までの瑕疵担保責任だと買主が請求できる権利は「損害賠償」と「契約解除」の2つでした。
しかし、契約不適合責任では「追完請求」と「代金減額請求」の2つが加わり、買主は4つの権利を請求できるようになります。
買主の追完請求権 （新民法第562条 第1項）
追完とは「必要な要件を具備していない行為が、後に要件を備えて効力を生じること」をいいます。
これを踏まえて追完請求権とは、例えば雨漏りはないという契約にも関わらず雨漏りが存在したのであれば「雨漏れの補修請求が認められる」ということです。
従来の瑕疵担保責任では追完請求は認められませんでしたが、契約不適合責任では「引き渡し後の追完請求」ができるようになりました。
買主の代金減額請求権（新民法第563条 第1項）
代金減額請求とは、文字通り「代金を減額請求できるという権利」です。
具体的な場面としては、先の追完請求を行なっても「売主が追完（補修、改修）しない」場合に、代金減額請求ができるようになります。
また、こちらも契約不適合責任から認められるようになり、売主が無過失でも買主は代金減額請求が可能です。
買主の損害賠償請求及び解除権の行使 （新民法第564条）
損害賠償請求は、瑕疵担保責任でも認められていましたが「信頼利益の範囲に限られて」いました。
信頼利益とは、その契約が有効であると信じたために発生した損害であり、その不動産を取得するためにかかった登記費用や調査費用などが該当します。
しかし、契約不適合責任では「履行利益」まで含まれます。
履行利益とは、その契約が履行されていれば利用や転売などで発生したであろう利益で、契約不適合部分がなければ得られた転売利益などが該当します。
次に解除権ですが、瑕疵担保責任による契約解除は「契約の目的が達成できない時」に限られていました。
しかし、契約不適合責任の契約解除は契約の目的が達成される時でも解除が可能になります。
そして、損害賠償請求と解除権の行使も「追完請求や代金減額請求と合わせて請求できる」ようになっています。
例えば、追完請求をして履行が送られたことに対して損害賠償請求を行なうことも可能ということになります。
請求期間には制限がある！？
ここまでお伝えしてきた以下の買主の権利ですが、注意すべき点として「請求の期間」があります。
- 追完請求権
- 代金減額請求権
- 損害賠償請求権
- 解除権の行使
まず先に要点からお伝えすると「買主は不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければいけない」ことでしょう。
また、もしも1年以内に売主に通知しなければ不適合責任を追及する権利を失うという点にも注意です。
- 新民法 第566条（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）
売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。
ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
- 新民法 第166条 1項2号（債権等の消滅時効）
権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。
その他に注意すべきポイントは？
契約不適合責任に変わることで、売主や仲介業者はトラブル回避のために「契約書の文言や特約条項を細かく丁寧に記載する」ことが求められるでしょう。
とくに売主が個人（不動産業者ではない）場合は、民法の条文よりも特約が優先されます。
そのため、買主は今まで以上に契約書を丁寧に読むことをお勧めします。
売主が宅建業者の場合は変わらず2年の担保責任あり！
従来の民法では、売主が宅建業者の場合「目的物の引き渡しから2年以上の瑕疵担保責任を負う」よりも買主に不利となる特約は認められていませんでした。
また、新築住宅においては「引き渡しから10年間”構造耐力上の主要な部分”または”雨水の浸入を防止する部分”の瑕疵担保責任を負う」とありましたが、これらは「瑕疵→不適合」という部分以外は変わりありません。
催告による解除（新民法第541条）
その他、新民法で注意したいのは「第541条の催告による解除」です。
こちらは、当事者の一方が契約内容を履行しない場合に「相当の期間を定めて催告したにも関わらず相手方が履行しない場合は契約の解除が出来る」というものです。
ここまでは従来の民法と大きく変わらないのですが、加えて債務不履行の内容が「軽微であるときは契約の解除ができない」とされました。
軽微か否かについては「当該契約及び取引上の社会通念に照らして」判断されます。
まとめ
2020年の新民法で瑕疵担保責任が廃止され「契約不適合責任」に変わります。
その点で買主が是非とも知っておきたいポイントは以下の4つです。
ポイント
- 買主の追完請求権 （新民法第562条 第1項）
- 買主の代金減額請求権（新民法第563条 第1項）
- 買主の損害賠償請求及び解除権の行使 （新民法第564条）
- 特約があれば優先される
不動産業者としては新しく追加された追完請求と代金減額請求に目が行きますが、買主としては「不適合を知ってから1年以内に通知する」ことは自らの権利に関わることなので絶対に抑えておきましょう。
また、契約書に特約があれば「特約が優先されることは変わりない」ので、契約書は隅々まで目を通すようにして下さい。
いずれにしても、契約不適合責任になることで「売主が負う責任はより一層重くなった」と言えますね。
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