私たちスマイスリーは「売主から仲介手数料が頂ける物件は仲介手数料0円」にしています。
しかし、たまに不動産取引に少し詳しい方から「売主から直接購入しても仲介手数料いらないでしょう？」と言われることがあります。
たしかに売主から直接購入すれば「仲介業者が介入していない」ので仲介手数料は発生しません。
実際に私が建売の新築一戸建てを買った時は、仲介手数料を払いたくないので売主から直接購入しました。でも、それは私自身が不動産取引のプロだからです。
個人的には高額な不動産で「素人とプロ」または「素人と素人」の直接取引という形はお勧めしません。
今回はその理由にについてお伝えしましょう。
仲介業者の役割は「契約トラブルを防ぐ」こと！
そもそも「どうして仲介業者がいるの？」というと、契約のトラブルを防ぐためです。
不動産取引では、民法や借地借家法等をはじめとする権利関係や法令上の制限に関する知識が必要となります。
また、不動産は他の商品よりも高額で、人生でそう何度も取引を経験している方はいません。
素人同士の契約では「トラブルが起こる可能性が高い」でしょうし、またプロと素人では「素人に不利な契約」になる恐れがあります。
そのため、安全な不動産契約を行うために仲介業者が間を取り持つのです。
不動産売買にかかる仲介手数料とは？
高額な不動産取引を成立させるために、仲介業者は営業活動や契約事務など様々はことを行います。
その対価が仲介手数料になります。
仲介手数料は契約が完了して初めて請求出来る成功報酬ですが、3,000万円の物件であれば仲介手数料は約105万円になるので、高いと感じる方もみえると思います。
| 物件価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下 | 物件価格×5％×消費税 |
| 200万円～400万円以下 | （物件価格×4％+2万円）×消費税 |
| 400万円超 | （物件価格×3％+6万円）×消費税 |
売主物件なら仲介手数料が0円になることも！？
ここから少し難しくなりますが、市場に流通している物件は、仲介業者が売主に依頼されて販売している「仲介物件」と、売主が直接販売している「売主物件」に分かれます。
その上で、仲介手数料が0円になる方法として
- 売主から直接買う
- 仲介手数料無料の業者を通じて買う
という2つがあります。
それぞれ購入時に注意すべき点はありますが、正直なところ仲介手数料が0円になるのは魅力的で心は揺らぐと思います。
売主から直接購入するデメリットは？
売主にも「良い会社もあれば悪い会社もある」ので一概に全てが同じとは言えません。
ただ、不動産業界の特色として「こんな売主は意外と多い」のも事実。
一般常識と重ね合わせて読んで頂ければ納得出来ると思います。
売主の言いなりになる可能性がある！？
まずはコレです。
今までに何度も家を売ってきている売主にとって、不動産知識の乏しい素人が家を買いに来たらチャンスでしかありません。
そして新築一戸建ての売主（建築業者）であれば、厳しいノルマが課せられていることが多く「利益を上げる」ことが求められます。
そのため、一般の方が値引き交渉をしても「あまり応じて貰えない」ですし、また場合によっては住宅ローン代行手数料など「よく分からない請求」をされることもあります。
※ 住宅ローン代行手数料とは、銀行に支払う事務手数料ではなく「住宅ローンの手続きを手伝ったという謎の手数料」です。
値引きに関しては仲介業者に任せた方が有利！？
個人的に値引き交渉は仲介業者に任せた方が良いと思います。
記事の後半で書きますが、とくに新築一戸建ての売主であれば「仲介業者と持ちつ持たれつの関係」なので、売主も値引き出来る（出来ない）は正直に教えてくれることが多いです。
また、一般の方が値引き交渉をすると不動産業界の感覚がかけ離れているため、最悪は物件を売って貰えないということも出て来ます。
基本的に不動産業界は「売手が強い」という特徴があります。
そこを理解出来ずに不動産を家電製品や新車などと同じように「買い手が強い」と思っていると失敗の元ですね。
自社の商品しか紹介してくれない！？
当たり前ですが、売主は自社で販売している物件以外は紹介しません。
そのため、お客様の希望条件に合っていないと思っても「多少強引に売りに来る」こともあるでしょう。
しつこい電話や強引な営業が苦手な方にとっては大きなデメリットになるかもしれません。
仲介業者なら要望に合った物件を紹介してくれる！？
仲介業者というのは、物件を売っているわけではなく「紹介」しています。
そして、紹介した物件が契約に至ることで仲介手数料が頂けます。
そのため、仲介業者にとっては「どの物件を選ばれても仲介手数料が貰えれば良い」ので、自社の商品を販売しなければいけない売主と違ってお客様の要望に合った物件を紹介します。
不親切でなくても親切とも言えない！？
初めて家を買う人には、これから家を買う流れも分からなければ「住宅ローンのことも分からない」という方も少なくありません。
しかし、売主は「家を売る」のが仕事です。
家を買って貰うために手間暇を掛けても、住宅ローンの金利や補償どこが良いのかという比較検討まで手伝ってくれるところは稀です。
基本的に住宅ローンの事前審査は手伝ってくれますが、1つの金融機関で審査OKであれば「家は買える」ため、それ以上のことはしてくれません。
全て自分で出来れば売主から買えば良い！
冒頭でお伝えしたとおり、私は自分の家を売主から直接購入しました。
しかし、それは私が
- 契約に不備が無いか？
- 住宅ローンはどこで借りれば良いか？
- 申込みや手続きはどうすればいいのか？
- 売主の都合良く言いくるめられていないか？
など、すべて分かるからです。
逆に言えば、不動産取引に関わる全てが分からないのであれば「仲介業者に介入して貰い安全な取引を行う」ことをお勧めします。
売主にも親切な人はいますし、仲介業者にも仕事が出来ない人もいるので「結局は担当者次第」だと思います。
ですが売主と仲介業者では「仕事の目的が変わる」ので、どうしても売主と直接契約するデメリットは出て来ます。
また、ここまでお伝えしてきて何ですが「そもそも売主が直接取引を嫌がる（仲介業者を介入させないと売らない）」というケースもあります。
売主にとっても「仲介手数料を支払ってでも仲介業者を入れるメリットがある」のですね。
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なぜ売主は仲介手数料を支払うのか？
新築一戸建てを販売する建築会社は「不動産契約にも精通して」います。
であれば「直接販売すれば売主も仲介手数料を払わなくて済む」のに、なぜ仲介業者を通さないと販売する業者があるのでしょうか？
新築一戸建てを販売するためには土地が必要！？
新築一戸建てや中古物件をリノベーションして販売する再販業者は、元になる土地や中古物件を仕入れなければ仕事になりません。
では、そういった売却不動産の情報はどこに集まりやすいかというと「地元の不動産屋になる仲介業者」です。
しかし、仲介業者からすれば
- 売却は自社で行う会社
- 売却後に仲介に入らせてくれる会社
どちらに物件を紹介したいかというと、あとで販売に関われる後者になります。
仲介業者を入れた方が早く売れるから！？
自社で販売するとなると「集客のためのコスト」が発生します。
そういった広告費や時間を掛けるよりも、レインズなどに情報を掲載して仲介業者に介入して貰った方が早く売ることが出来ます。
ちなみに売主はレインズなどに情報を掲載する義務はありません。
新築一戸建てを日本で最も販売している飯田ホールディングスグループは、まさにこの方法をとっています。
買主とのやりとりが手間だから！
住宅ローンを利用して不動産を購入すると、物件の引き渡しまでに「早くても2～3ヶ月」は掛かります。
その間に不動産業者が行うことは、
- 重要事項説明
- 不動産売買契約
- 住宅ローン申込み
- 金銭消費貸借契約
- 決済
- 引き渡し
などがあります。
その裏では買主だけではなく金融機関や司法書士など関係者との日程調整も必要で、ぶっちゃけ結構な手間暇が掛かります。
こういった点を総合的に考えると、直接契約するよりも仲介業者を利用した方が良いと考える売主がいるのです。
仲介手数料無料の業者を選べば良いとこ取り！？
ここまで色々とお伝えしてきましたが、売主から直接購入すれば仲介手数料は発生しません。
3,000万円の物件であれば約105万円の仲介手数料が無料なのであれば、多少のデメリットにも目をつぶれるかも知れません。
しかし、それよりもお勧めなのは「仲介手数料無料の業者から購入する」ことです。
きっとそちらの方が満足度は高いと思います。
満足度は仲介業者から購入した方が高い？
仲介手数料だけを考えれば、売主から買うのも仲介手数料0円の仲介業者から買うのも変わりません。
しかし、先でお伝えしたように「売主の仕事は家を売ること」になります。
全ての売主業者がそうだとは言いませんが、悪く言えば買主が住宅ローンで損しようが得しよう家を買ってくれれば問題はないのです。
ですが仲介業者の場合は、特定の物件を売ることが目的ではなく「自分を通じて契約して貰えれば良い」ので、逆に言うとコンビニよりも数が多いと言われる仲介業者の中から、お客様に選んで貰うための努力が必要になります。
その点で考えると、買主の満足度が高くなるのは仲介業者になります。
もちろん最終的に「担当者次第」というところはありますが、同じ新築一戸建てを買うなら仲介手数料無料の業者を通じることで損はないと思います。
但し、すべての物件で仲介手数料無料になるわけではありません！？
スマイスリーでは「売主から仲介手数料を頂ける物件」は買主側の仲介手数料を無料にしています。
逆に言うと、スーモなどに掲載されている物件すべてが仲介手数料を無料に出来るわけではありません。
売主が自社販売しかやらないケースもあるので、他の仲介手数料無料の業者でも一緒です。
仲介手数料が無料になる可能性の高い物件は、主に建売の新築一戸建てやリノベーションして販売している再生住宅になります。
どうして仲介手数料を無料にするの？
その理由は色々ありますが、やはり大きな点として「売主から直接買えば仲介手数料は発生しない」からです。
単純に売主から買ったら100万円払わなくて良いのに、仲介業者から買ったら100万円多く支払うのは納得出来ない方がほとんどではないでしょうか？
しかし、一般の方は「売主と仲介業者の違いも分かっていない」ことが多く、
- よく分からないから不動産屋（仲介業者）を訪れて
- よく分からないまま仲介手数料を請求されて
そんなものなんだと支払っていることがほとんどです。
仲介業者としても法律に触れているわけではないのですが、売主物件に関しては色々意見が分かれるところですよね。
まとめ
さいごに話をまとめると、仲介業者の役割は「安全な不動産取引を行う」ことです。
そのための仲介手数料ですが、その手数料も売主から直接購入すれば発生しません。
しかし、売主は物件を売ることが仕事です。
住宅ローンなど買主が分からないことをサポートをするのが仕事ではありませんし、なんだったら多少強引にでも売ってやろうと思っているかも知れません。
そこに「売主と買主の求めるギャップ」が生まれるので、どうしても一般の方が売主から直接購入するデメリットはゼロとは言えません。
であれば、建売の新築一戸建てや再生住宅なら「仲介手数料無料の業者から購入するのがベストな選択」だと思います。
以上「売主から買えば仲介手数料は無料！それでも仲介業者って必要ですか？」でした。
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