「賃貸生活はトラブルが多い！」
そんなイメージがあるかもしれませんが、具体的にどれくらいのトラブルが発生しているかご存じでしょうか？
じつは、国民生活センターに寄せられる賃貸住宅の相談件数は、ここ10年間3万件を越えており、サラ金やアダルト情報サイトなどを抑えてトップ5に入るほど！
また、このうち約5割が「原状回復や欠陥問題、契約の更新解除など」の賃貸管理業務に関する相談となっています。
つまり、悪い管理会社に当たってしまうと、せっかく頑張って素敵な部屋を見つけても、上記の3万人のうちの1人になる可能性が大ということ。
でも、みなさん賃貸で部屋探しをする時に「管理会社がどこか？」なんて気にはしないと思いますし、そもそも管理会社の良し悪しなんて分からないですよね？
そこで今回は、管理業務に真面目に取り組んでいる会社かどうか「簡単に見分ける方法」をご紹介しましょう！
賃貸管理会社のトラブル！どうしてそんなに多いの？
そもそも「なぜこれだけ賃貸の管理業務でトラブルが起こるのか？」というと、管理業務に関して法律の規制がないからです。
平成10年に国土交通省で『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』が作成されましたが、こちらも法的拘束力はありません。
そのため「何も知らない入居者から高額な原状回復費用を請求する」ような会社も未だにあるため、国民生活センターに寄せられる相談件数も大きく減らないのでしょう。
そこで、現在は賃貸住宅管理業の適正化に向けた法制化が検討され、その先駆けとして「賃貸住宅管理業者登録制度」が始まりました。
賃貸住宅管理業登録制度とは？
国土交通省は、賃貸住宅の管理業務の適正化を図るために「賃貸住宅管理業者」として登録できる制度を設けました。
この登録を受けることで、賃貸住宅管理業者は以下のような義務を負います。
- 事務所に一人以上の賃貸不動産経営管理士等の設置が義務とされる
- 業務や財産の分別管理などの状況を国土交通省に報告する（9条報告）…etc
また、9条報告の記載事項は、事務所ごとに備え置き「貸主・借主・入居予定者など」に求められた際は閲覧させる必要があります。（20条閲覧）
さらに、国土交通大臣は「賃貸住宅管理業者登録簿および9条報告の書面」を一般の閲覧に供することになっています。（16条閲覧）
その他にも、欠格事由として賃貸管理業で不正な行為をしたり、宅建業法に違反した者は2年間登録を受けることが出来ない等が登録条件としてあります。
しかも、現時点では賃貸住宅管理業者として登録するかは「任意」なので、登録を受けなくても賃貸管理業を営むことはできます。
これらを踏まえて「任意にも関わらず登録を受けている管理業者」と「任意だから登録は受けない管理業者」では、どちらが入居者の立場から考えたら安心な会社でしょうか？
というわけで、続いて「賃貸住宅管理業者の見分け方」をお伝えします。
賃貸住宅管理業者を見つける方法について
参考元：国土交通省
賃貸住宅管理業者は、登録業者の証として上記のシンボルマークを利用できます。
店舗や名刺にこのマークがある場合は「賃貸住宅管理業者」と判断できますが、実際に賃貸の部屋探しで訪れるのは「仲介業者」です。
仮に仲介業者がこのマークを使用していたとしても、自分が契約する部屋の管理会社でなければ意味がありません。
そこで賃貸住宅管理業者を簡単に探す方法が、以下の検索システムの利用です。
検索システムの利用方法
賃貸住宅管理業者は、国土交通省の「賃貸住宅管理業者検索システム」で検索が可能です。
使い方も「管理会社の名称を入力するだけ」で、簡単に登録業者を探せます。
試しに「大和リビング」と入力してみましょう。
ちなみに全国に約3.2万社あると言われる管理業者のうち、平成30年3月の時点では登録業者は4,065社と全体数から考えると多くはありません。
しかし、民営借家の割合で考えると登録業者が管理している数は50％以上といわれています。
この数字をみると悪い管理業者に当たる方が確率は低いですが、それでもゼロではないので注意することに越したことはありません。
【リアルな話】管理会社の考え方とは？
賃貸業務に携わっていると「業界と一般的な考え方のギャップ」を感じることがあります。
例えば、入居者が困ったときのために管理会社は存在するというのが一般的な考えではないでしょうか？
しかし、管理会社は「貸主に依頼され、貸主の代わりに賃貸住宅を管理する会社」ですから、基本スタンスは「貸主の味方」です。
そのため、賃貸業界は長年「貸主優位の市場」だったことは間違いありません。
管理に対する考え方が変わってきた！？
しかし、賃貸業界のトラブルの多さに、近年は貸主だけではなく「入居者や地域社会についても考える管理」が求められるようになりました。
そういった管理を形にするために作られたのが「賃貸住宅管理業者登録制度」です。
よくネットには「大東建託や大和リビングの管理はヤバイ」という意見がありますが、本当にヤバイのは「そこそこの大きさの管理会社」です。
地元の地主から依頼された時だけ管理しているような個人の不動産屋は「地元で悪い噂が立つのを嫌がるので無茶はしない」ですし、逆に大手も今はネットですぐに叩かれるので結構真面目な印象があります。
しかし、その中間くらいに位置する会社の中に「昔の不動産バブルのイメージで仕事をしている会社」もあるので注意が必要です。
ですから、現在お部屋探し中という方は、契約する前に「登録業者かどうか？」チェックすることをお勧めします。
まとめ
一般的に「賃貸住宅管理業者登録制度」が知られているかというと、現時点ではそこまで認知されてはいません。
しかし、賃貸管理会社とのトラブルを避けるためにも覚えておいて損はない制度です。
以下、簡単に制度や登録業者に関するおさらいをすると、
- 法規制のない賃貸管理業界の適正化に向けた制度である
- 登録業者には9条報告や賃貸不動産経営管理士等の設置などが義務づけられる
- 登録業者かどうかは「国土交通省の検索システム」で簡単に分かる
などがありました。
なかなか賃貸の部屋探しで管理会社のことまで気が回らないと思いますが、覚えておいて頂けると嬉しいです。
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