こんにちは、不動です。
部屋探しで来店されたお客様と話をしていると「この部屋ちょっと考えたいので仮契約出来ますか？」と聞かれることがあります。
ここで言う仮契約というのは「仮押さえ」や「取り置き」という意味でお客様は言われますが、そういう意味では賃貸業界で仮契約というのは出来ません。
ただ、賃貸では本契約の前に「申し込み」という段階があります。
「申し込みって本契約じゃないの？」と思われるかもしれませんが、不動産業界では「申し込み＝契約」ではありません。
なんだか混乱しそうですが、仮契約を希望されるお客様は「キャンセル料が一番気になるところ」だと思いますが、申し込みと契約では「キャンセルにペナルティが発生するかどうか？」という大きな違いがあります。
そのため、これから部屋探しを行う方は「ぜひ申し込みと契約の違いについては知っておいて頂きたいポイント」です。
というわけで、今回は「賃貸の申し込みと本契約について」詳しく解説していきましょう。
賃貸契約の申し込み（仮契約）について
まずは賃貸の申し込みについて解説しましょう。
意外と来店されるお客様の中にも「部屋が空いていたらすぐに借りられる」と思っている方がみえますが、賃貸はお金を払えば部屋が借りられるわけではありません。
というのは、大家さんが部屋を貸さないと借りられないからです。
つまり大家さん（管理会社）の審査が必要で「本契約に進むことを前提に審査を受る」ということで申し込みを行います。
冒頭のお客様によく言われる「仮契約」というのは、洋服を買いにいって「取り置きしておいてください（キャンセルしても大丈夫だよね）」という感覚に近いと思います。
しかし、賃貸の場合は「審査の期間中は部屋を抑えておく（審査が通ったら本契約に進む）」というものなので、本気度を試す意味でも「申込金を預かる」ことがほとんどです。
申込みはキャンセル出来るの？
では、この申込みの段階でキャンセルが可能なのかというと出来ます。
また申込みの時に支払った申込金も全額返金されます。（申込金は一般的に5,000円や10,000円程度です）
かなり前は「申込金は返却しません」という会社もありましたが、申込みの時点でキャンセル拒否（申込金も返さない）というのは法律違反です。
ゆえに、実質的に「仮契約のようなことは出来る」のですが、キャンセルありきでの申込みは大家さん（貸主）にとってはかなりの迷惑行為になるのです。
申し込み中は入居者の募集をストップする
大家さん側（管理会社などの貸主）の賃貸の申込みの流れとしては、申込みが入った時点で部屋の入居者募集は一旦ストップします。
仮にＡさんとＢさんが同じ部屋に申込みを入れてＡさんが先だったとします。
その場合、あとで申し込んだＢさんは「キャンセル待ち」の状態となり、そうなった場合はまず他の部屋を探します。
つまり、Ａさんがキャンセルありきで申込みを入れて結果キャンセルした場合、大家さんはＢさんという見込み客を逃すことになります。
当然、空室の期間が長ければ家賃収入を得ることは出来ないですし、大家さんからすればキャンセルありきの申込み（仮契約）は迷惑は話なんです。
ここまでは賃貸の「申し込み」について解説してきました。
まず一般的にお客様に言われる仮契約というような「取り置きは出来なくはない」のですが、大家さんとしては「やめてほしい行為」になります。
そのため仲介業者（営業マン）によっては、キャンセルありきであれば申込みを受け付けない人もいますし、逆に成績が厳しい営業マンだと「キャンセルしてもいいので申込みしてください」と幻の契約を欲しがることもあります。
申込金はキャンセルすれば戻ってきますが、一旦は申し込む以上支払う必要はあります。
ただ、この申込金も「本契約」になると返金されなくなるので注意が必要です。
賃貸の本契約について
申し込みを行うと「大家さん・管理会社・保証会社」などの審査が行われ、無事通過すると本契約に進みます。
賃貸契約は本契約の前に「重要事項説明」を受ける必要があり、これは物件を借りる上での注意点の説明で法律で定められています。
「重要事項説明書（物件の説明）」と「賃貸借契約書（貸主との本契約）」は同じタイミングで説明や署名を行うことが多いです。
混同しないようにしましょう。（この点についての注意点は後述します）
本契約を行うと「申込金」は「手付金」に変わる！？
まずお金の話をしていきます。
申し込みの段階で支払った「申込金」は、賃貸借契約を結ぶと「手付金」になります。
手付金は、あとで支払う初期費用（家賃や敷金礼金など）に充当されるので、別途手付金としていくらか用意しないといけないわけではありません。
但し注意点として、契約締結後にキャンセルを行うと「手付金放棄（手付金は返ってこない）」となります。
逆に、契約後に貸主（大家）の都合で「部屋が貸せなくなった」と契約破棄する場合は「手付金の倍返し」が一般的な条件となります。
重要事項説明を受けたらキャンセルできない！？
賃貸の仲介業者には色々なところがあり、申込みの時点で重要事項説明を行ってしまう会社もあります。
なぜ取り急ぎ重要事項説明を行うかというとキャンセル防止らしいのですが、重要事項説明を受けたとしても賃貸借契約を結ばない限りはキャンセルは可能です。
そういった会社は「書類作成料」だのキャンセル料が発生するようなことを言うかもしれませんが、そんな決まりはありません。
あまりにも酷いようであれば各地域の宅建協会に相談してみましょう。
重要事項説明の見方
せっかくなので「重要事項説明」について解説します。
重要事項説明は宅建士の資格を持った人が「この物件はこんな部屋です」ということを入居者さんに説明することです。
何か難しそうに聞こえるかもしれませんが、例えば「給湯器はガスです」とか「耐震診断は済んでいます」というようなことなので慌てずに話を聞けばわかります。
また、その中で注意すべきことは後半に出てくる「特約」です。（賃貸借契約でも特約は注意！）
例えば、特約で「1年以内の退去の場合は、短期解約違約金として家賃の1ヶ月を支払うものとする」と記載があるのに1年以内で退去する場合は違約金が発生します。
これは特約になければ通常は発生しませんが、特約には契約更新やお金に関することが多く記載されているので面倒と思わずによく読むようにしましょう。
おわりに
いかがでしたでしょうか？
今回は「賃貸の申し込み(仮契約）から本契約について」解説してきました。
一般的に勘違いされやすい部分ですが、賃貸は洋服を買うようなものではなく「貸すか貸さないかは大家さんが決める」ものです。
そのため「申し込み」があり、申込みが入ると色々な人が審査に向けて動きます。
大家さんも契約のために募集を停止します。
それでも、この時点でのキャンセルにペナルティは発生しません。
ただ賃貸は「部屋をたくさん見て迷えば迷うほど決まらない」ので、キャンセルありきの仮契約にメリットはないと思います。
以上「賃貸の仮契約！キャンセルはどのタイミングまでセーフなの？」でした。
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