建ぺい率の計算の仕方！むずかしいのは用語で計算方法は簡単です

閑静な住宅街の土地を購入して家を建てたのに「となりの家が敷地いっぱいに広げて」家を建ててくる。

としたら、せっかく住みやすい地域だと思って家を買ったのにイヤですよね。

「おかげで日陰になるし風通しもわるくなって最悪！」てなことになりかねません。

そこで建築基準法では「建ぺい率」を定めて、敷地に対して建築できる建物の面積を規制しています。

でも、ちょっと言葉も意味も難しくてピンと来にくいですよね？

それに「建ぺい率の計算の仕方」も気になるところ。

というわけで、今回は「建ぺい率について」わかりやすく解説していきます。

建ぺい率（ケンペイリツ）とは？

もう一度おさらいですが「建ぺい率」とは「敷地面積」に対する「建築面積」の割合のことを言います。

まず、この「括弧で囲んだ単語が何なのか分からない」という方もみえると思います。（そこで下の図）

建ぺい率は「建築面積」が何か分かれば簡単です。

不動

建築面積とは「建物を真上から見た時の面積（水平投影面積）」のことです。

その他「バルコニーや庇は1m以下は含めない・1mを超える場合は先端から1m後退させる」などのルールがありますが、とりあえず「1階の面積が建築面積」というイメージでOKです。

まずは基本！建ぺい率の計算方法

建ぺい率の計算の仕方は、上図の右上にも書いていますが

建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100%

で、計算できます。

例えば、敷地面積200㎡に建築面積100㎡の家を建てたら「建ぺい率50%」ということですね。

おやつ

でも、建ぺい率を計算したから何だってーの？

と、疑問に感じている方もみえると思います。

そこで冒頭の話ですが、せっかく住環境の良い地域の家を買ったのに「隣が建ぺい率100%でギュンギュンに迫って家を建ててくる」としたら困りますよね。

そこで建ぺい率は「地域によって上限が定められている」のです。

建ぺい率の上限「指定建ぺい率」とは？

都市計画法では用途地域といって「この地域は住宅だけ！」とか「ここはお店はいいけど工場はダメ！」というように、地域ごとで土地の用途が定められています。

そして、その用途地域ごとに建ぺい率が規制されて「建ぺい率の最高限度」が指定されています。

これを「指定建ぺい率」と言い、まとめると以下の表になります。

用途地域	原則	指定角地	防火+耐火
住居専用地域（※1）	30.40.50.60%	+10%	+10%
田園住居地域	30.40.50.60%	+10%	+10%
住居地域（※2）	50.60.80%	+10%	+10%（※3）
近隣商業地域	60.80%	+10%	+10%（※3）
商業地域	80%	+10%	+10%（※3）
準工業地域	50.60.80%	+10%	+10%（※3）
工業地域	50.60%	+10%	+10%
工業専用地域	30.40.50.60%	+10%	+10%
用途無指定地域	30.40.50.60.70%	+10%	+10%

※1 住居専用地域には、第一種低層専用地域・第二種低層専用地域・第一種中高層専用地域・第二種中高層専用地域がある
※2 住居地域には、第一種住居専用地域・第二種専用地域がある
※3 防火地域内にある耐火建造物で建ぺい率80％の場合は「規制なし」になる

グッと分かりにくくなるので1つ1つ解説していきます。

指定建ぺい率の調べ方！

例えば、上記の表で「住居専用地域」では、建ぺい率が「30～60%」に定められています。

「じゃあ、30～60％のどれなの？」という話ですが、これは市区町村役場の「都市計画課」で教えて貰うことが出来ます。

または「市町村名建ぺい率」などで検索するとWEBから調べることも出来ます。（検索サービスが無いこともあります）

参照元：名古屋市都市計画情報提供サービス

地番を指定して地図を見ると

上記のようなマークが記載されており、用途地域や建ぺい率（容積率）が分かるようになっています。

指定角地とは？

上記の表に「指定角地」という欄があり、そこは全て「+10」になっています。

これは特定行政庁が指定した角地は「建ぺい率が10%割り増し」になるという特例です。

例えば、建ぺい率60％だけど+10％で「70％までいいよ」ということになります。

但し、角地ならどこでもOKではなく「特定行政庁が指定した角地」であることに注意です！

特定行政庁と建築主事の違いとは？それぞれの役割をわかりやすく解説！

防火地域内の耐火建造物

防火地域内の耐火建造物（防火+耐火）でも「建ぺい率10%割り増し」があります。

上記の「指定角地」で「防火地域内の耐火建造物」と言う場合は、それぞれ+10％なので「建ぺい率20%の割り増し」です。

また、建ぺい率80％の防火地域内に耐火建造物を建築するのであれば「もう建ぺい率100％でOK」ということで、建ぺい率の規制は無しになります。

不動

また、2019年6月25日から「準防火地域の耐火建築物、準耐火建築物の建ぺい率を10％緩和する」も追加されます。

建ぺい率の計算の仕方がわかると計画性がアップする！？

ここまでの内容を具体例で考えてまとめていきましょう。

例えば、200㎡の土地に「150㎡の広さ家を建てたい」としたら、

150㎡÷200㎡×100％＝75％（建ぺい率）

となります。

しかし「指定建ぺい率が60％」であれば、建てられる家の広さは120㎡まで。

200㎡×60％＝120㎡（建築面積）

ですから、150㎡の家は建てることが出来ません。

しかし、特定行政庁の指定角地で、さらに防火地域無の耐火建造物であれば「建ぺい率20％アップ」となるので、建ぺい率の上限は80％となり150㎡の家を建てることが出来ます。

このように建ぺい率の計算の仕方がわかると「土地選びや家づくりが計画的に」出来るようになります。

建ぺい率が「またがる」場合の計算方法

ここで少し応用編として「指定建ぺい率がまたがる」場合の計算方法についてもお伝えします。

例えば、敷地面積が300㎡のうち「敷地120㎡が建ぺい率40％」で「残りの敷地180㎡が建ぺい率60％」だったらどうなるのか？

不動

この場合は「それぞれを計算して合計」します。

120㎡×40％＝48㎡
180㎡×60％＝108㎡

になるので、敷地300㎡に建てることが出来る建築面積は

48㎡+108㎡＝156㎡

となり、あとは基本的な建ぺい率の計算の仕方で

156㎡÷300㎡×100％＝52％

「建ぺい率は52％」となります。

おわりに

今回は「建ぺい率の計算の仕方について」お伝えしてきました。

おさらいとしてポイントをまとめると

建ぺい率とは？

建ぺい率の計算は「建築面積÷敷地面積×100％」になる
但し、地域によって「上限」が定められている
一番早いのは「都市計画課」に連絡して教えて貰うこと！？

不動産広告を見れば建ぺい率は必ず記載されています。

とくに更地では「どれくらいの家を建てることが出来るのか？」が分かる大切な情報です。

この機会に「よく似た容積率と合わせて」しっかりと覚えておきたいですね。