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譲渡所得税の控除!対象の判断は「2つの視点」で考えると簡単だよ

更新日:

不動産の売却に関わる税金の1つに「譲渡所得税」があります。

所得税というと、会社から貰う給料(給与所得)から差し引かれているので聞き覚えはありますよね?

譲渡所得税は、給与ではなく「譲渡(売却や交換など)で所得が発生した」と考えると分かりやすいと思います。

 

そんな譲渡所得税ですが、じつは色々な「税金が安くなる特例」があります。

それは嬉しいことなのですが、ただその種類がかなり多く「自分が対象になるかどうか?」1つ1つ調べるとなると、正直心が折れますよね。

というわけで、ここでは「譲渡所得税の控除の対象か判断する2つの視点について」お伝えしていきます。

 

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譲渡所得税の控除を分かりやすくする「2つの視点」とは?

譲渡所得税の特例を受けるためには「条件(適用要件)」があります。

その条件も細かい部分があるのですが、ほとんどの特例で「所有期間」と「どのように」譲渡したのかが絡んできます。

ですから、まずはその部分に注目した方が「自分が対象かどうかの判断」は分かりやすくなります。

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例えば、7年目の家を売却するなら10年居住しないといけない特例は無視して良いですよね。

 

まずは振り分けやすい「所有期間」からみていきましょう。

※ 各特例の細かい適用要件は割愛するので「自分の対象はこれかな?」と思ったら、国税庁のHPなどを参考にしてください。

 

「所有期間」で税率が変わる!?

まず譲渡所得税は、基本の税率に

  • 「短期税率」…所有期間が5年以内で30.63%(復興特別所得税を含む)
  • 「長期税率」…所有期間が5年以上で15.315%(復興特別所得税を含む)

の2つがあります。

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税金は「課税標準(100円)×税率(8%)=税額(8円)」で計算されます。(消費税をイメージすると簡単です)

 

そして、この税率が安くなる特例(軽減税率)として、

  • 「所有期間が10年を超える」…6,000万円以下の部分が10%になる(長期譲渡所得の軽減税率)
  • 「所有期間が5年を超える”優良住宅地など”」…2,000万円以下の部分が10%になる(優良住宅地の軽減税率)

があるので、まずは譲渡する不動産の所有期間が「5年以下(以上)なのか?10年を超えるのか?」で考えると分かりやすくなります。

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「優良住宅地など」とは、優良住宅もしくは優良住宅を建てるための土地のことです。

 

何を「どのように」譲渡したのか?

土地や建物を譲渡したと言っても、譲渡にも色々あります。

「売却したのか?買い換えたのか?」でも、適用される特例が変わってくるのです。

また「何を」という部分も特例が適用されるかどうかの条件となりますが、ここは特例ごとで条件が変わってくるので「後回し」がお勧めです。

まずは、どのように譲渡したのか(譲渡の仕方)から考えていきましょう。

 

売却した場合

不動産を売却した場合は「居住用財産の3,000万円特別控除」の特例を利用できるかもしれません。

  1. 居住用ということなので、
  2. 現在も住んでいる

居住しなくなって3年経過した年の12月31日まで

である必要はありますが、適用されると「譲渡による利益から3,000万円が控除」されます。

例えば、

  • 4,000万円(売却価格)-1,000万円(取得価格)=3,000万円(譲渡による利益)

という場合に「居住用財産の3,000万円の特別控除の特例」が適用されれば

  • 3,000万円(譲渡による利益)-3,000万円(控除)=0円

となります。

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仮に3,000万円に対して短期税率(30.63%)を掛けたら「税額918,900円」ですから、この控除は大きいですよね。

 

ただ、居住用財産でも「配偶者や直系血族(父・母・子・孫)への譲渡はダメ」など、他の条件もあるので適用要件は要チェックです。

ちなみに、所有期間は問いません。

 

空き家を相続した場合の特例

また、この3,000万円特別控除ですが「相続した空き家を譲渡した場合」も適用されるケースがあります。

相続した空き家を、

  1. 地震に対する安全基準に適合するリフォームを行って譲渡する
  2. 空き家を取り壊して更地にして譲渡する
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上記のどちらか行って「相続開始から3年経過した12月31日までに譲渡する”等”」の適用要件を満たした場合に特例を受けることが出来ます。

適用要件は他にもあるので要チェックですよ。

 

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買い換えた場合

今の家を売って新しい家を購入する「買い換え」の場合には「買換え特例」があります。

ただ、こちらも「売る家・買う家にそれぞれ適用要件がある」ので要チェックです。

主なものとして

譲渡する資産

  1. 所有期間と居住期間が10年を超える
  2. 売却代金が1億円以下
  3. 居住しなくなって3年経過した年の12月31日まで

買い換える資産

  1. 50㎡以上の家であること
  2. 500㎡以下の土地であること
  3. 譲渡した前年の1月1日から、譲渡した翌年の12月31日までに取得すること

などがあります。

 

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例えば、5,000万円(売却価格)> 3,000万円(購入価格)であれば、差額の2,000万円のみ課税されます。

また、3,000万円(売却価格)< 5,000万円(購入価格)で、購入価格が売却価格を上回っているのであれば課税はされません。

 

収用された場合

収用とは「国が公共使用するために取得すること」を言います。(補償はしてくれます)

この場合の特例としては、

  • 5,000万円特別控除
  • 課税の繰延べ

などがあります。

課税の繰延べの特例のイメージは「買換え特例」と一緒です。

5,000万円の補償金を貰って、3,000万円で家を買ったら、差額の2,000万円にだけ課税されることになります。

 

損した場合

資産を売却して赤字になった場合の特例には「譲渡損失の損益通算及び繰越控除」があります。

こういう「日本語なのに理解できない単語の序列」は、1つ1つ丁寧に分けて考えると分かりやすいです。

  • 「譲渡損失」… 譲渡して損した場合のこと(利益が出た場合が「譲渡所得」です)
  • 「損益通算」… 一定期間内の取引の利益と損失を相殺すること(取引Aの損失を取引Bの利益から差し引くということ)
  • 「繰越控除」… 損益通算しても「まだ損失がある」場合、翌年から3年の各年の総所得金額から差し引けるというもの

「譲渡損失の損益通算及び繰越控除」には、

  • 売却して住宅ローンが残っている場合の特例
  • 居住用財産を買い換え場合の特例

があり、それぞれ適用要件があります。

 


 

ここまで「一般的な住居」をイメージして譲渡所得の特例をお伝えしてきましたが、他にも農地などの特例もあるので念のため記載しておきます。

  1. 「特定土地区画整理事業など」のために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
  2. 「特定住宅地造成事業など」のために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
  3. 「平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地」を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
  4. 「農地保有の合理化など」のために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

(本当に特例いっぱいあるでしょ?)

 

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おわりに

今回は「譲渡所得税の控除について」お伝えしてきましたが、ざっと読んで貰っても「いろいろな特例がある」ことは分かると思います。

実際「譲渡所得税の控除」で調べると、各特例の解説が順番に解説されていることが多く「自分のケースでは対象になるのか?」を調べるだけで一苦労です。

ですから、まずはざっくり

  • 所有期間(から軽減税率を調べる)
  • どのように譲渡したのか?(譲渡の仕方それぞれに特例がある)

 

上記2つで当たりを付けておけば「とりあえずこの特例は関係ないな」と判断が付きます。

あとは、関係がありそうな特例の適用要件をしっかり調べれば「自分の頭の中もスッキリ整理」できますよ。

以上「譲渡所得税の控除!対象の判断は「2つの視点」で考えると簡単だよ」でした。

 

 

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