「家賃を滞納したら追い出されたり裁判になったりするの？」
今月ちょっとピンチで家賃の支払いがヤバイと、ふと頭に過ぎりそうな疑問です。
結論から言うと、家賃滞納によって賃貸借契約が解除されることも、裁判に発展することもあります。
しかし、たまたま家賃の支払いを忘れた程度で裁判になるのでは借主がかわいそうです。
そこで家賃滞納で賃貸借契約を解除するにはいくつかの要件があり、また裁判に至るまでに流れもあります。
今回は「家賃滞納から裁判に発展するまでの流れ」について解説していきましょう。
家賃滞納で賃貸借契約が解除になる要件
家賃滞納による建物賃貸借契約の解除（貸主からの解除）には、以下の要件のすべてが必要とされます。
- 支払日を過ぎている
- 信頼関係が破壊されている
- 相当期間を定めた催告をした
- 契約解除の意思表示をする
支払日が過ぎていることは当然なので、まずは「信頼関係が破壊されている」から順番にお伝えしていきます。
賃貸借契約における「信頼関係の破壊」とは？
通常、賃貸借契約には民法が適用されますが、不動産に関しては特別に借地借家法で「借主を保護する」ようになっています。
そのため、家賃滞納があったというだけでは契約の解除は認められておらず「貸主と借主の信頼関係が破壊される」ことが要件となります。
具体的には、以下のようなケースが判断の基準になります。
信頼関係の破壊となり得る場合
- 収入の低下による滞納の累積
- 長引く慢性的な賃料滞納
- 不良入居者による不払い
- 夜逃げや無断転貸による不払い
信頼関係の破壊とならない場合
- 借主の落ち度による入金遅延
- 引き渡し口座への入金忘れ
- 一時的な資金不足（病気の治療など）
- 借主の失業・倒産による滞納や累積
家賃の支払いが遅れる際には必ず連絡をする！
上記の「信頼関係の破壊の可否」を見て頂くと分かりますが、ようは一時的な家賃滞納であれば信頼関係の破壊には至りません。
また、きちんと支払う意思を伝えることで、家賃の支払いを待って貰えることが一般的です。
逆に払うといっても慢性的に家賃を滞納する場合は、信頼関係の破壊とみなされる可能性も高まります。
相当期間を定めた催告とは？
まず、ここで言う催告とは「家賃を払って下さいね」という通知です。
この催告は口頭でも出来ますが、実務上は証拠を残す意味からも書面で催告されます。
また、催告の内容は次の3つのパターンになることが一般的です。
ちなみに、明らかに信頼関係が破壊されたと認められる場合には「催告なし」の解除も認められます。
単純催告
単純催告は「家賃を指定日までに支払って下さい」というもので、後で解説する解除通知を伴わない催告です。
仮に催告がされてからも借主が家賃を支払わない場合、貸主が賃貸借契約の解除をするには「改めて解除の意思を表明する」必要があります。
契約解除予告付き催告
契約解除予告付き催告は「催告に従わない場合は契約を解除しますよ」という、解除予告も合わせて行なわれる催告です。
支払いがないことを確認したら契約解除することを伝えていますが、解除通知は別途必要です。
条件付き契約解除通知
条件付き契約解除通知は「催告に従わない場合は契約を解除します」という、催告と解除通知を一緒に行なうものです。
条件付き契約解除通知は「滞納賃料20万円を、本通知到着後2週間以内にお支払いください。万が一支払いの無い場合は改めて契約解除をすることなく当然に契約解除がされたものとします。」というような文面です。
ちなみに催告の相当な期間は、法律に具体的な定めはないのですが「通知書が到着してから1週間」程度で定めることが一般的です。
催告が届いたのに無視すると契約解除に繋がる！
実際に貸主の態度に多いのが「催告されたにも関わらず無視する」ケースですが、これは問題を悪化させるだけです。
まだ催告がされた時点で「支払いが遅れた事情」と「支払いの見通し」を説明すれば、ほとんどのケースで相談に乗ってくれます。
問題を穏便に済ませられるかどうか、ここが分岐点になります。
契約解除の意思表示について
通常の催告で状況が改善されない場合、貸主は「賃貸借契約の解除」に動きます。
そのためには契約を解除する意思の表示が必要となり、一般的には配達証明扱いの内容証明郵便により催告が行なわれます。
内容証明郵便とは？
内容証明郵便は、郵便局が「いつ・誰が・どのような内容を・誰に宛てて出したのか？」を証明する郵便です。
しかし、内容証明郵便には到達日時を証明する機能がありません。
意思表示は「相手方に到達した時点で効力が生じる」ので、いつ到着したかが分からないと問題になります。
まずは、ここまでが「裁判の前」に貸主が行なうことの流れになります。
内容証明郵便で解除通知が送られてきても対応を拒んでいると、貸主も最終手段で法的手段に入っていきます。
家賃滞納から裁判に発展！具体的にどうなるの？
ほとんどの方にとって裁判は馴染みの無いものだと思いますが、じつは裁判にも色々あります。
未収賃料を回収する法的手段はいくつかありますが、まずは最も多い「少額訴訟」から解説していきましょう。
少額訴訟とは？
少額訴訟とは、訴訟内容が複雑ではなく、軽い負担で迅速に解決を求めるための訴訟手続きです。
原則として1日で審理が完了し、直ちに判決が言い渡されるのが特徴となります。
少額訴訟の要件としては、
- 60万円以下の金銭の支払い請求である
- 同一の簡易裁判所で同一の年に10回を越えて少額訴訟による審理を受けていない
- 訴えの提起の際に、少額書証による審理・裁判を求める旨を陳述する
ということがあり、また裁判所は必要であれば「判決の言い渡しから3年以内」で、支払い猶予や分割払いなどの猶予を定めることも出来ます。
支払督促とは？
支払督促とは、賃料を滞納している借主に対し「貸主からの申し立て」により、簡易裁判所の書記官が相手方に支払いを命じる手続きのことです。
借主が支払督促に異議を申し立てない場合、貸主は仮執行宣言の申立てによって強制執行することができます。
民事調停とは？
民事調停とは、当事者の話し合いによって紛争解決を目指す手続きです。
宅地建物の所在地の簡易裁判所で非公開に行なわれ、裁判官1名と一般市民から選ばれた調停委員会によって進行されます。
当事者が合意して調停が成立すると、貸主は裁判所の書記官が作成した調停調書によって強制執行をすることが出来ます。
即決和解（起訴前の和解）
貸主と借主の裁判外での話し合いにより和解が出来ている場合に、裁判所にその内容が適切と認められるための手続きです。
裁判所が和解成立の内容を記載した「和解調書」は、確定判決と同じ効力をもちます。（強制執行ができる）
裁判上の和解（起訴上の和解）
訴訟の提起後でも、裁判所の勧告によって当事者の和解が成立することがありますが、これを「裁判上（起訴上）の和解」といいます。
こちらも即決和解同様に「和解調書」に和解内容が記載され、貸主はこれによって強制執行をすることができます。
民事訴訟とは？
最期に民事訴訟ですが、これが私たちの一般的な「裁判のイメージ」だと思います。
家賃の滞納について、裁判官が貸主借主双方の言い分を聴いたり、証拠を調べた後に判決を行なうことによって、紛争の解決を図ります。
強制執行
強制執行とは、債務名義（強制執行を義務づける文章）に執行文（強制執行を認める文言）が付与されることで行なわれる「国家が強制的に権利の実現を図る制度」です。
債務名義の例としては「確定判決・和解調書・調停調書など」で、執行文は「裁判所の書記官」が付与します。
家賃滞納を続けると、最終的に貸主は上記いずれかの方法で法的手段を執り、強制執行を行なうにあたり「予納金」を納めます。
また荷物を残した状態で退去すると「残置物の処分費用」も発生します。
こういった費用は滞納している家賃と合わせて請求されるため、催告を無視して裁判に発展しても借主に良いことは1つもありません。
未払い賃料は誰に請求することが出来るのか？
ちなみに家賃滞納がある場合、貸主は借主以外の人にも請求することが出来ます。
- 連帯保証人
- 同居している配偶者
連帯保証人がいる場合は、連帯保証人に請求出来ることはご存じの方も多いと思いますが、じつは同居している配偶者も「日常家事連帯債務」として請求されることがあります。
実務の場合には「旦那が契約者だから旦那に言って！」という方もみえますが、事前に責任を負わない旨を予告しないと責任を負います。
■ 民法 第761条【日常の家事に関する債務の連帯責任】
夫婦の一方が日常の家事に関して第三者と法律行為をしたときは、他の一方は、これによって生じた債務について、連帯してその責任を負う。ただし、第三者に対し責任を負わない旨を予告した場合は、この限りでない。
まとめ
家賃の滞納は良くないと思いつつも、どうしてもお金が無い時もあるかもしれません。
そんな時に絶対にやってはいけないのが「知らんぷり」です。
- 期日前に家賃滞納が分かるのであれば連絡をする
- 催告が来たら必ず対応する
ことで裁判など大きなトラブルに発展することが防げます。
逆に知らんぷりを続けて強制執行された場合、滞納家賃以上のお金を支払うことになるので気を付けて下さいね。
家賃滞納から裁判に発展しても入居者に一つもメリットはありません。
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