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借地権とは具体的にどうなってる?更新や契約の注意点など幅広く解説

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借地権は言葉の意味は簡単なのですが「内容はとにかく難しい」です。

というのも、借りている土地に建物を建てたりするので「権利関係が複雑」になり、細かなルールが多くなります。

しかし、最近は事業用途に限らず居住目的で借地契約を締結することも増えているので、内容が難しくても頑張って理解しておきたいところ。

それに住活という点で考えれば借地権でも知りたいことは「更新や賃料の変更」など限られてくると思います。

そこで今回は、ポイントを絞って分かりやすさを重視して借地権について解説していきます。

 

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借地権とは?まずは基本となる4つを抑えましょう!

借地権とは「土地の賃借権」と「建物所有を目的とする地上権」のことで、平成4年に法改正されており現在は以下の4つに分けられています。

  • 旧借地権
  • 普通借地権
  • 定期借地権
  • 地上権

旧借地権は平成4年より前の借地権のことで「借主の更新する権利が非常に強い」ため、地主が土地を貸さないことが問題になりました。

そこで土地を賃貸借しやすいように、新しく追加されたのが「普通借地権」と「定期借地権」です。

次に地上権は借地権に比べて貸主の権利が弱く「貸主の承諾が無くても登記して第三者に譲渡や賃貸することができる」ので、利用される場面が事業用地などに限られています。

そのため、これから私たちが借地契約をする場合は「普通借地権」か「定期借地権」のどちらである可能性が高いです。

ただ、普通借地権だけでも「かなり手強い」ので、ここでは普通借地権をしっかり解説していきます。

※ 定期借地権に関しては、こちらの記事で解説します。

定期借地権で後悔しないために!知っておくべきことをまとめました!

定期借地権とは「50年以上の期間を定めた借地権」のことです。(借地借家法第22条) 平成4年の施工から25年以上が経過しているので、もはや土地選びの選択肢としてお馴染みと言えますが、 契約の更新がない ...

 

借地権の期間や更新に関する諸々について

これから住まいのために普通借地権(以下、借地権)を締結するなら、契約の期間や更新などは気になるところです。

ただ、冒頭でもお伝えしたとおり借地権は複雑なので、一つずつ丁寧に確認していきたいと思います。

 

定められる期間と契約の終了

借地権は期間を定める場合は「30年以上」でなければいけません。

借地権を定めない場合や30年未満にすると、期間は30年になります。

また、借地権は契約者の更新の合意が無い場合は終了しますが、合意があれば更新することが出来ます。

建物買取請求権

借地契約の更新せずに終了する場合、借地権者(以下、借主)には、借地権設定者(以下、貸主)に建物を時価で買い取ることを請求できる権利があります。

これを「建物買取請求権」といいます。

ただし、当事者が合意解約した場合は「買取請求権の放棄が前提」とされ、建物買取請求権は発生しないと考えられます。

また、借主が土地の賃料を支払わない等の債務不履行による解除によって借地権が消滅した場合も、建物買取請求権は認められません。

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せっかく家を建てたのに初回の更新を拒否されたら借主も困ってしまうので「だったら建物は買い取りなさい」と迫れる権利ですね。

 

要注意ポイント!借地権の更新

借地権は、次のような場合に更新されます。

  • 借地権の期間が満了する際に、借主が「契約の更新を請求」した場合は、前契約と同条件で更新される(建物がある場合に限る)
  • 借地権の期間が満了した後も、借主が「土地の使用を継続する」場合は、前契約と同条件で更新される(建物がある場合に限る)

でも、貸主が遅滞なく「正当事由」のある異議を述べた場合は更新できません。

 

更新する場合の借地権の期間

借地契約を合意更新する場合、1回目と2回目以降で更新できる期間が変わります。

  • 1回目の更新…20年以上
  • 2回目以降の更新…10年以上

最短期間は「1回目の更新は20年」で「2回目以降の更新では10年」となり、これは契約を更新した場合も同様です。

 

初めの借地契約で建物が滅失したらどうなる?

上記の契約期間や更新についての解説は「建物がある」ことを前提にしていますが、仮に建物が火災などで滅失してしまったらどうなるのでしょうか?

まず、当然ですが借地権の存続期間が満了する前であれば、建物が滅失したとしても借地権は消滅しません。

借地権の存続期間であれば再築は可能です。

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でも、土地を借してくれている「貸主の承諾の有無」で内容が大きく変わってきます。

 

借地権設定者の承諾がある場合

貸主の承諾を得て再築する場合は「承諾があった日」もしくは「建物が再築された日」のいずれか早い日から20年間契約が存続されます。

これは先に再築をしてから承諾を後に貰ってもOKです。

また、再築の通知をして返事が貰えなかった際も「2ヶ月以内に意義が述べられなかった」場合は、再築の承諾があったものとみなされます。(みなし承諾)

期間の存続なので「更新」とは違う点に注意しましょう。

 

借地権設定者の承諾がない場合

借地権の期間が満了する前に建物が滅失して「承諾がない」のに再築した場合、借地権の期間延長はありません。

建物の再築はできますが、再築しても期間は延長されず当初の期間で契約は満了します。

そのため、借地契約の更新が出来るかどうかがポイントになってきます。

 

更新後に建物が滅失した場合の再築

ここでは更新後に建物が滅失して再築した場合の解説です。

とくに重要なのは「承諾が貰えない場合」なので注意していきましょう。

借地権設定者の承諾がある場合

貸主の承諾を得て再築する場合は「初めの契約と扱いは同じ」です。

「承諾があった日」もしくは「建物が再築された日」のいずれか早い日から20年間存続します。

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ただし、みなし承諾のルールはありません。

 

借地権設定者の承諾がない場合

借地契約の更新後に建物が滅失して「貸主の承諾を得ないで再築した」場合、貸主は借地契約の解約申入れをすることができます。

解約の申し入れがされると、3ヶ月経過した後に借地権は消滅します。

ただし、やむを得ない事情があるのに貸主が再築の許可をしない場合「借主は裁判所に申し立て」ができ、裁判所は貸主の代わりに再築の許可を与えることができます。

また、更新後に借主が再築をしない場合は、借主も解約の申し入れをすることが出来ます。

こちらも同様に3ヶ月経過すれば借地権は解除されます。

 

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借地契約の内容変更について

借地権は「初めの契約は30年以上」で定めなければいけませんでした。

30年もあれば経済事情や借主の生活環境も変わることもあると思いますが、当初定めた借地権に関する契約内容の変更は認められるのでしょうか?

 

借地の地代の値下げは出来るのか?

土地を借りれば賃料(地代)が発生しますが、契約期間に土地相場の変動などで賃料が不相応になった場合「貸主(借主)は賃料の増減額請求は可能」です。

仮に特約で「減額請求しない」と定めても、それは借主に不利なので特約は無効で減額請求はできます。(増額しない特約は借主に有利なので有効)

ただし、増減額請求の協議が調わない場合は、裁判が確定するまで「相当と認める額を請求する(支払う)」ことになり、不足分(超過分)は年1割の利息をつけて支払う(返還)することになります。

 

建物に関する条件の変更を貸主が認めてくれないとどうなる?

借地契約では、借地上の建物を借主が好き建築したり増改築して良いわけではありません。

契約の内容には「借地上の建物の用途や増改築に関する制限が設けられる」場合もあります。

しかし、借地を利用する上で大きな問題が無いにも関わらず、貸主が契約内容の変更を認めてくれないと借主は困ってしまいます。

そこで、当事者間で協議が調わない場合「借主は裁判所に申し立てる」ことにより、借地条件の変更や増改築の承諾に代わる許可を求めることが出来ます。(借地非訟)

 

借地上の建物の譲渡について

借地上に建物の所有者が建物を譲渡するには、貸主の承諾は必要なのでしょうか。

まず、借地上の建物は借主が所有する建物なので「貸主の承諾は不要」です。

しかし、土地の利用について借地権設設定者に認めて貰わなければ、買主は建物を買ったにも関わらず土地の利用が出来ません。

ですから、借地上の建物を譲渡するには「土地の転貸借または賃借権の譲渡が原則として必要」になります。

そこで、もし借地権の譲渡を貸主が不利になる恐れもないのに認めてくれない場合は、借主から裁判所に申し立てることにより「貸主の承諾に代わる許可」を貰うことができます。

また、すでに建物を譲り受けたにも関わらず貸主の承諾を貰えない譲受人は、貸主に対して建物買取請求権を行使することができます。

 

借地上の建物の「競売」の場合は少し違う

競売とは、借地上の建物に設定されていた抵当権が実行されて「裁判所の管理下で強制的に売却する」ことです。

先ほどの譲渡と大きくは代わらないのですが、違うのは「借主は仕方なく建物を手放す」という点になります。

そのため、裁判所の許可を申し立てるのは借主では無く「競落人」となります。

競落人が貸主から承諾が貰えず、さらに裁判所からの許可も貰えない場合は、競落人は貸主に建物買取請求権を行使することができます。

 

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借地権の対抗力について

対抗力とは、当事者以外の第三者に対して権利を主張するための法律要件のことをいいます。

では、土地を建物所有目的で賃貸した後に「借地契約の期間内に土地が第三者に売却された」場合、借主は新しい土地の所有者に借地権を対抗することはできるのでしょうか。

 

原則として対抗力はありませんが…

しかし、それでは安心して借地契約を締結することも出来ません。

そこで次の場合には例外として対抗力が認められます。

  • 土地の賃借権の登記がある(民法上の対抗要件)
  • 借地上の建物について「借主の本人名義」の登記がある( 表題登記でOK)

登記名義は家族名義では認められません。

 

建物が滅失しても対抗力は失われますが…

借地上の建物が滅失すると「建物の登記が抹消される」ため対抗力は失われてしまいます。

しかし、借主が再築を考えている場合、

  • 建物を特定するために必要な事項
  • 建物が滅失した日
  • 建物を新しく建築する旨

を、土地の見やすい場所に掲示することで「2年間に限り借地権を対抗できる」とされています。

 

まとめ

今回は「借地権について」解説してきました。

内容的には普通借地権に絞っていますが、他にも冒頭で紹介した定期借地権があり「これら以外にも借地権はある」ので奥が深いです。

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普通借地権でも内容は多岐に渡るので、更新や契約期間の事など「知りたいところをピンポイント」で読んで頂ければと思います。

借地権は宅地建物取引士の試験のヤマ場になるくらい不動産取引では重要なんですよ。

 



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