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賃貸借契約の種類!借家と借地それぞれ知っておきたい契約一覧

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賃貸借契約の種類が多すぎて分からない!

さらに「普通建物賃貸借に定期建物賃貸借に定期借地権…」って、全体的に言葉が似ているので説明されても正直ピンと来ないですよね。

でも、種類があり過ぎて難しく感じる賃貸借契約も「ちょっとしたコツ」で簡単に理解できてしまいます。

トラブル防止にも繋がりますし、分かることならそれに超したことはありません。

そこで今回は、賃貸借契約の種類を分かりやすく解説していきたいと思います。

 

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賃貸借契約の種類を分ける2つのポイント!

まず賃貸借契約は「民法」が適用されるのが基本ですが、建物所有を目的とする土地や一時使用を除く建物の賃貸借契約では「借地借家法」が適用されます。

この時点で「?」という感じですが、理解のコツとしては「民法と借地借家法を一緒に考えない」ことです。

私たちが居住のために賃貸借契約を締結する場合は、ほとんどのケースで借地借家法が適用されます。

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そのため、まず民法は置いといて「借地借家法に絞って理解してしまう」のです。

※ 民法の賃貸借については、こちらの記事で解説します。

民法が適用される賃貸借契約!使用貸借など分かりやすく解説します

不動産賃貸借に関わる法律には「民法」と「借地借家法」の2つがあります。 私たちが賃貸でアパートやマンションを借りる時は借地借家法が適用されますが、月極駐車場(青空駐車)では民法が適用されます。 今回は ...

 

さらに借地借家法も「借地」と「借家」に分ける!

次に借地借家法も借地と借家に分けてしまいます。

借地借家法は1つの単語のようですが、中身は土地と建物の契約に分かれます。

そのため、こちらも借地と借家に分けて考えた方が理解しやすいです。

また、文字だけを見ると●●賃貸借契約とか▲▲借地権と「字面が似ている」ので、全部一緒に見えるし読んでいても疲れてきます。

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ですから、借地と借家を分けて「今は建物と土地どちらの話かイメージしながら読む」と楽になります。

 

「借家」に関わる賃貸借契約の種類

というわけで、まずは借家に関わる賃貸借契約から解説していきます。

借家というと小難しく感じますが、アパートなどの賃貸をイメージすると分かりやすいと思います。

アパマンショップやエイブルで部屋探しをしている所を思い浮かべながらいきましょう。

 

普通建物賃貸借契約

アパートなどを借りる時の最もスタンダードな契約が「普通建物賃貸借契約」です。

通常の建物賃貸借契約と言えば、普通建物賃貸借契約のことでしょう。

実務上は契約期間を定めるのが一般的で、期間が満了する前に更新が認められるので5年10年と長く住み続けることが出来ます。

 

契約期間の定めがある場合

契約期間は長い分には制限がありませんが、最短期間は1年になります。

もし、1年に満たない期間設定にすると「期間の定めのない賃貸借契約」となります。

契約期間が満了した時は「更新」によって契約を継続させることが可能です。

また期間の定めがある賃貸借契約の場合、原則として中途解約をすることができません。

ただ例外的に「中途解約の特約がある」場合は認められるので、実務上は特約を設けていることが一般的です。

 

契約期間の定めがない場合

実務上は契約期間を2年などに定めることが多いですが、契約期間の定めがない賃貸借契約をすることも可能です。

契約期間がないので「更新もない」ため、借主はいつでも解約を申し入れることができます。

この場合、貸主からの解約は申し入れから3ヶ月経過することで契約は終了します。

また、貸主が解約を申し出るには「正当事由」が必要です。

正当事由の判断には、

  • 貸主・借主それぞれの建物の使用を必要とする事情
  • 建物賃貸借に関するこれまでの経過
  • 建物の使用状況・現況
  • 賃貸人が提供する財産上の給付の申し出など

などを総合的に考慮して判断されます。

貸主からの解約は申し入れは6ヶ月経過することで契約が終了します。

また立ち退き料を支払うだけでは、正当事由とは認められません。

 

定期建物賃貸借契約

定期建物賃貸借契約とは、契約期間の満了をもって更新なく終了する賃貸借契約のことです。

成立する要件としては「更新がなく、期間満了で契約が終了することを書面に記載し、それを説明して交付する」ことがあります。

貸主がこの書面による説明をしなかった場合は「定期の特約部分は無効」となります。

また、定期建物賃貸借契約では「契約期間を1年未満」にすることができます。

さらに詳しい内容は、こちらの記事をご覧下さい。

定期建物賃貸借契約とは?中途解約や再契約は可能なのか詳しく解説!

通常、私たちが賃貸住宅を契約する際は「普通建物賃貸借契約」になります。 普通建物賃貸借では契約期間が満了しても借主が望めば更新が認められますが、これと違い契約時点で定めた期間が満了したら契約が終了する ...

 

取壊予定建物賃貸借契約

取壊予定建物賃貸借契約とは、法令や契約により一定期間経過後に建物を取り壊すことが明らかな場合「建物を取り壊す時に契約が終了する」賃貸借契約のことです。

具体的には、都市計画事業や土地区画整理事業の実施によって建物を取り壊さざるを得ない場合があたります。

また、建物が建っている土地が定期借地権で、期間満了時に建物を取り壊す必要がある場合なども考えられます。

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取壊予定建物賃貸借契約は「建物を取り壊すべき事由を記載した書面」で締結する必要があります。

 

終身建物賃貸借契約

終身建物賃貸借契約とは、契約期間を定めずに「借主が死亡した時に契約が終了する」賃貸借契約のことです。

終身建物賃貸借契約は、公式証書等の書面によって契約する必要があります。

また、物件の規模や設備はバリアフリーの基準に適合していることが要件になることから、事業を行なう際は都道府県知事の認可を受けることになっています。

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「借地」に関わる賃貸借契約の種類

借地に関しては居住よりも事業用途が多い気もしますが、現在は「定期借地権」で土地を借りて家を建てる方もみえます。

借家よりも馴染みが無いので難しく感じるかも知れませんが、頑張っていきましょう!

 

借地権

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のことです。

借地権の期間を契約で定める場合は、期間を30年以上にしなければなりません。

期間を定めなかったり30年未満の期間で契約すると「契約期間は30年になる」ので注意して下さい。

また、借地権は更新まで説明すると凄く難しくなるので、詳しい内容については別記事にしました。

借地権とは具体的にどうなってる?更新や契約の注意点など幅広く解説

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定期借地権

定期借地権とは契約期間を50年以上と定めた借地権で、公正証書等の書面によらなければ契約をすることができません。

定期借地権は居住用に限らず事業利用もOKですが「50年以上」という契約期間の長さから、あまり事業で利用されることはありません。

事業のために借地契約をする場合は、あとで解説する事業用定期借地権が一般的です。

また、定期借地権には次のような特徴があります。

  • 契約の更新がない
  • 存続期間中に建物が滅失し、再築したとしても存続期間の延長はない
  • 契約期間満了時の建物買取請求権を認めない

 

借主の立場からすると「せっかく建てた家を50年後に取り壊すのは勿体ない」という気持ちもあるでしょうから、契約更新や建物買取請求(土地を返す際に借地上の建物を貸主に買い取って貰う)は気になるポイントです。

そういった貸主の心情は契約締結のハードルとなるため「貸主がOKだったら更新可能」という話をする会社もあるようですが、貸主が認めても更新は出来ません。(再契約になります)

定期借地権で後悔しないために!知っておくべきことをまとめました!

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事業用定期借地権

事業用定期借地権とは、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし「存続期間が10年以上50年未満」とされる借地権です。

今まで書類を要する賃貸借契約は公正証書以外の書面でも良かったのですが、事業用定期借地権は「公正証書によって契約をする」ことになります。

また、事業用定期借地権は「居住用賃貸マンションや社宅など」居住用の建物の場合には利用できません。

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具体例としては、コンビニや飲食店などの土地を利用する店舗で採用されています。

 

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権とは、借地上の建物を相当の対価で譲渡する旨の特約が付いている借地権です。

つまり、ここまでの借地権の中で唯一「建物の譲渡が認められている契約」になります。

また、建物譲渡特約借地権は実務条では契約書を作成しますが、法的には書面で定める必要はありません。(諾成契約)

ただし契約満了時にも建物があるので、そのまま借主が建物を使用継続している場合には「期間の定めのない借家契約が締結された」とみなされるなどの懸念もあります。

土地を更地にして返却しないで済む反面、借地権終了から建物譲渡まで契約内容はしっかり確認しておきたい借地契約ですね。

 

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まとめ

賃貸借契約は種類がいっぱいで、また民法と借地借家法の2つの法律があるので難しいです。

私も宅地建物取引士の試験勉強では苦労しましたが、それぞれ分けて考えることでスムーズに理解することができました。

  • まずは「民法」と「借地借家法」を分ける
  • 借地借家法も「借地」と「借家」に分ける
  • 民法が適用される不動産の賃貸借契約の内容は多くないので「借地借家法」から覚える

不動産業に関わるわけでも無ければ全てを覚える必要はありませんが、ただ「なんとなく頭に入っている」だけでもトラブル回避に繋がります。

「こんな賃貸借契約があるんだな」とサラッと読んでおくと安心ですよ。

 



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