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土地や家の査定は自分で出来る?売買予定なら知っておきたい方法とは

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最近は不動産の査定もWEBで一括見積もり出来るようになっています。

しかし、いざ利用すると「その査定価格は正しいのか?」気になるという方もみえるのではないでしょうか?

では、なぜそんな気持ちになるのかというと「自分で査定できない」からだと思います。

きちんと不動産の査定を行ないたいのであれば「不動産鑑定士」に依頼するしかありませんが、簡単な机上査定なら今すぐ自分でも出来ます。

というわけで、ここでは土地や家の不動産査定の方法について紹介していきましょう。

 

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土地の査定の仕方について

土地の査定は「4つの価格」と「それぞれの関係性」を理解してしまえば簡単です。

専門用語が出てくるので難しく感じるかも知れませんが、意味を理解すればOKなので肩の力を抜いて読み進めて下さい。

 

「一物四価」を理解しよう!

まず一物四価とは「1つの物件に4つの価格がある」という意味と言われていますが、4つの価格には次のものがあります。

  • 「実勢価格(時価)」…取引価格
  • 「公示地価(&基準地価格)」…土地取引の指標になるもの
  • 「相続税路線価」…相続税や贈与税を算出するための評価
  • 「固定資産税評価額」…固定資産税や登録免許税などの基準

 

不動産を売りたい(買いたい)と考えた時に知りたいのは「実勢価格(取引される価格)」ですが、不動産査定で重要なのは「公示地価」です。

なぜなら実際の取引では「早く売りたい・隣地だから高くても買いたい」などの思惑があるため、それらが反映された売買価格を参考に査定していたのでは無理があります。

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ですから、公示地価を100%とした場合「実勢価格は公示地価の90%~120%くらい」で考えられます。

公示地価は、国土交通省地価公示・都道府県地価調査 から調べることが出来ます。

ただ、ちょうど自分が知りたい土地の公示地価が発表されていれば良いのですが、そうではない場合はどうすれば良いのでしょうか?

 

相続税路線価や固定資産税評価額からも予想は可能!

売買したい土地の公示地価が分からない場合、相続税路線価や固定資産税評価額から「おおよその価格」を計算することが出来ます。

というのも、相続税路線価や固定資産税評価額は「公示地価を基準に計算されている」からです。

  • 「相続税路線価」…公示地価の8割
  • 「固定資産税評価額」…公示地価の7割

そのため、それぞれの価額が分かるのであれば「相続税路線価÷0.8」もしくは「固定資産税評価額÷0.7」から、おおよその相場を推測することも出来ます。

相続税路線価は、国税庁の「財産評価基準」から調べることが出来ます。

固定資産税評価額は、固定資産税の納付書と一緒に送られてくる「課税証明書」に記載されています。

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課税証明書がない場合、納税義務者であれば市区町村役場で発行してくれます。

 

相続税路線価の見方と計算方法

参照元:「財産評価基準

ここでは相続税路線価が一番汎用性が高いので、こちらの見方について解説していきます。

  • まずは調べたい地域(場所)を特定します。(上記では赤四角部分)
  • 調べたい場所の前面道路の価格を見ます。(145Dのうち145の単位は1,000円なので145,000円が路線価になります)
  • 145,000円÷0.8=181,250円 で、公示地価に近い数字を求めます。
  • 土地面積×上記価格 から おおよその土地の査定が出来ます。
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仮に100㎡であれば18,125,000円ですが、実勢価格(相場)であれば110~120%を掛けた数字が近いことが多いです。

 


 

簡単な方法ですが、あまり相場と大きなズレはありません。

あとはスーモやホームズなどで「同じような不動産がいくらで販売されているか?」も参考にすると良いと思います。

 

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建物の査定について

建物の査定は会社によって補正率など異なりますが、ここでは戸建てで採用されることの多い「原価法」をみていきます。

  • 建物価格=建築単価(円/㎡)× 建物面積(㎡)×(1-築年数/耐用年数)

計算方法は上記になりますが、計算の前に調べることがいくつかあります。

 

建物の査定に欠かせない情報の集め方

建物価格を計算する際に必要な情報は次から調べることが可能です。

  • 建築単価 …「建物の標準的な建築価額表」(国税庁)
  • 建物面積/築年数 …「 登記事項証明書」(法務局)
  • 耐用年数…「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」
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少し調べることが多くて手間ですが、情報収集が終われば簡単な計算で査定できます。

 

建築単価の調べ方

「建物の標準的な建築価額表」は、家が建てられた時の年数のものが必要です。

簡単な方法としては「建物の標準的な建築価額表 昭和●年」のように検索すると出てくるので、そちらを参考にしましょう。

WEBで検索しても分からない場合は、国税庁に問い合わせしてみましょう。

 

建物面積や築年数の調べ方

建物面積や築年数は法務局で「登記事項証明書」を取得すれば全て記載されています。

直接法務局に行ってもいいですが、オンライン請求も可能です。

 

耐用年数の調べ方

耐用年数は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で、構造によって定められています。

耐用年数 構造
22年 木造
19年 軽量鉄骨造(骨格材肉厚3㎜以下)
27年 軽量鉄骨造(骨格材肉厚3㎜超4㎜以下)
34年 重量鉄骨造(骨格材肉厚4㎜超)
38年 レンガ・ブロック造
47年 鉄筋コンクリート造

 

建物価格の計算例

では、上記の方法で必要な情報を集めたとします。

仮に「築10年の木造」で「建築単価165.4千円」「建物面積100㎡」とした場合は、

  • 16万5,400円/㎡×100㎡×(1-10/22)=902万2,570円

となります。

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ただ、これはあくまで机上査定で「不動産業者は設備やリフォームの有無なども見て最終判断する」ので注意して下さい。

自宅が木造で耐用年数の22年を過ぎているからといって、売却額が0円になるわけではありません。この22年というのは、あくまで税務上の

耐用年数だけであり、22年過ぎていても、綺麗に使用していれば価値はあります。

 

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まとめ

さいごに記事のおさらいをします。

  • 土地の査定は「一物四価」の関係性が分かれば簡単!
  • 建物の査定は調べることが多く、あくまで机上査定の範囲
  • 業者は現地調査も含めて最終価格を決定する

そして、不動産を売却する場合は査定も大事ですが「仲介(媒介)なのか?買い取りなのか?」も大きなポイントです。

仲介や買い取りが良く分からない方は、こちらの記事も合わせてご覧下さい。

 

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