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不動産査定の計算方法!簡単バージョンなら自分でも出来ちゃうよ!

投稿日:2020年9月2日 更新日:

最近は不動産の査定もWEBで一括見積もり出来るようになっています。

しかし、いざ利用すると「その査定価格は正しいのか?」気になるという方もみえるのではないでしょうか?

では、なぜそんな気持ちになるのかというと「自分で査定できない」からだと思います。

きちんと不動産の査定を行ないたいのであれば「不動産鑑定士」に依頼するしかありませんが、簡単な机上査定なら今すぐ自分でも出来ます。

というわけで、ここでは土地や家の不動産査定の方法について紹介していきましょう。

 

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まずは不動産屋が行う査定方法から!

まずは、不動産屋が実際に行っている査定方法お伝え致します。

不動産屋が行っている査定方法は、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2通りになります。

 

机上査定とは?

机上査定とは、字のごとく机の上で査定をすることです。

現在インターネットにて募集を行っている物件や周辺の成約事例、路線価や公示価格等を基に算出します。

実際に現地を見て査定するものではない為、査定の精度はあまりよくありません。

その分、現地調査が無いので調査期間は数日で完了する為「どれくらいの相場なのか教えて欲しい」程度の方であれば良いかもしれませんね。

 

訪問査定とは?

訪問査定は実際に現地に行き、状況の把握を行ったり、建物内部の設備調査、売主からヒアリング、役所等にてライフラインの調査などを行います。

訪問査定は物件の売却金額に関するマイナス要素又は、プラス要素を確認できますので、本格的に売却を検討している方は、こちらの査定を行わなければなりません。

マンションや戸建ての査定の場合は、不動産屋と訪問時間の調整を行ったりしなければならないので少し手間はかかります。

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また、机上査定のような簡易的な査定ではない為、査定が完了するまでに1週間程度時間が必要になることもあります。

 

土地の査定の仕方について

土地の査定は「4つの価格」と「それぞれの関係性」を理解してしまえば簡単です。

専門用語が出てくるので難しく感じるかも知れませんが、意味を理解すればOKなので肩の力を抜いて読み進めて下さい。

 

「一物四価」を理解しよう!

まず一物四価とは「1つの物件に4つの価格がある」という意味と言われていますが、4つの価格には次のものがあります。

  • 「実勢価格(時価)」…実際に取引されている価格
  • 「公示地価(&基準地価格)」…土地取引の指標になるもの
  • 「相続税路線価」…相続税や贈与税を算出するための評価
  • 「固定資産税評価額」…固定資産税や登録免許税などの基準

 

不動産を売りたい(買いたい)と考えた時に知りたいのは「実勢価格(取引される価格)」ですが、不動産査定で重要なのは「公示地価」です。

なぜなら実際の取引では「早く売りたい・隣地だから高くても買いたい」などの思惑があるため、それらが反映された売買価格を参考に査定していたのでは無理があります。

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ですから、公示地価を100%とした場合「実勢価格は公示地価の90%~120%くらい」で考えられます。

公示地価は、国土交通省地価公示・都道府県地価調査 から調べることが出来ます。

ただ、ちょうど自分が知りたい土地の公示地価が発表されていれば良いのですが、そうではない場合はどうすれば良いのでしょうか?

 

相続税路線価や固定資産税評価額からも予想は可能!

売買したい土地の公示地価が分からない場合、相続税路線価や固定資産税評価額から「おおよその価格」を計算することが出来ます。

というのも、相続税路線価や固定資産税評価額は「公示地価を基準に計算されている」からです。

  • 「相続税路線価」…公示地価の8割
  • 「固定資産税評価額」…公示地価の7割
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そのため、それぞれの価額が分かるのであれば「相続税路線価÷0.8」もしくは「固定資産税評価額÷0.7」から、おおよその相場を推測することも出来ます。

相続税路線価は、国税庁の「財産評価基準」から調べることが出来ます。

固定資産税評価額は、固定資産税の納付書と一緒に送られてくる「課税証明書」に記載されています。

課税証明書がない場合、納税義務者であれば市区町村役場で発行してくれます。

 

相続税路線価の見方と計算方法

参照元:「財産評価基準

ここでは相続税路線価が一番汎用性が高いので、こちらの見方について解説していきます。

  • まずは調べたい地域(場所)を特定します。(上記では赤四角部分)
  • 調べたい場所の前面道路の価格を見ます。(145Dのうち145の単位は1,000円なので145,000円が路線価になります)
  • 145,000円÷0.8=181,250円 で、公示地価に近い数字を求めます。
  • 土地面積×上記価格 から おおよその土地の査定が出来ます。
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仮に100㎡であれば18,125,000円ですが、実勢価格(相場)であれば110~120%を掛けた数字が近いことが多いです。

 


 

簡単な方法ですが、あまり相場と大きなズレはありません。

あとはスーモやホームズなどで「同じような不動産がいくらで販売されているか?」も参考にすると良いと思います。

 

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建物の査定について

建物の査定は会社によって補正率など異なりますが、ここでは戸建てで採用されることの多い「原価法」をみていきます。

  • 建物価格=建築単価(円/㎡)× 建物面積(㎡)×(1-築年数/耐用年数)

計算方法は上記になりますが、計算の前に調べることがいくつかあります。

 

建物の査定に欠かせない情報の集め方

建物価格を計算する際に必要な情報は次から調べることが可能です。

  • 建築単価 …「建物の標準的な建築価額表」(国税庁)
  • 建物面積/築年数 …「 登記事項証明書」(法務局)
  • 耐用年数…「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」
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少し調べることが多くて手間ですが、情報収集が終われば簡単な計算で査定できます。

 

建築単価の調べ方

「建物の標準的な建築価額表」は、家が建てられた時の年数のものが必要です。

簡単な方法としては「建物の標準的な建築価額表 昭和●年」のように検索すると出てくるので、そちらを参考にしましょう。

WEBで検索しても分からない場合は、国税庁に問い合わせしてみましょう。

 

建物面積や築年数の調べ方

建物面積や築年数は法務局で「登記事項証明書」を取得すれば全て記載されています。

直接法務局に行ってもいいですが、オンライン請求も可能です。

 

耐用年数の調べ方

耐用年数は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で、構造によって定められています。

耐用年数 構造
22年 木造
19年 軽量鉄骨造(骨格材肉厚3㎜以下)
27年 軽量鉄骨造(骨格材肉厚3㎜超4㎜以下)
34年 重量鉄骨造(骨格材肉厚4㎜超)
38年 レンガ・ブロック造
47年 鉄筋コンクリート造

 

建物価格の計算例

では、上記の方法で必要な情報を集めたとします。

仮に「築10年の木造」で「建築単価165.4千円」「建物面積100㎡」とした場合は、

  • 16万5,400円/㎡×100㎡×(1-10/22)=902万2,570円

となります。

ただ、これはあくまで机上査定で「不動産業者は設備やリフォームの有無なども見て最終判断する」ので注意して下さい。

自宅が木造で耐用年数の22年を過ぎているからといって、売却額が0円になるわけではありません。

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この22年というのは、あくまで税務上の耐用年数だけであり、22年過ぎていても、綺麗に使用されていれば価値はあります。(使用価値といいます。)

 

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査定額に影響を与える注意すべき要因とは?

これまでに列記した内容を基に計算をすれば、ある程度の金額査定ができると思います。

しかし、それ以外に査定額に影響を与えるものがありますので理解しておきましょう。

 

前面道路幅員と高低差(がけ地)

土地の場合、路線価や公示価格からある程度の金額が算出できます。

しかし、その金額には、前面道路の幅員や、道路と敷地の高低差などが考慮されておりません。

例えば「前面道路が車一台ギリギリ通れる道路」と「6m以上あり対向車が来ても容易にすれ違いが出来る道路」とでは価値が大きく変わってきます。

また、前面道路と敷地とで高低差があり、土を盛らなければならない、擁壁を設置しなければならないとなれば、余分に費用が掛かってくるので売却金額も安くなる可能性があります。

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実際に私たちが査定をする時は、造成や擁壁工事など後で必要になるであろう費用があれば織り込んで価格を決めます。

 

敷地の大きさや形(地形)

ご所有の土地の大きさが「その地域に見合った大きさなのか」で査定価格が変わります。

例えば、東京や大阪などの都市部であれば、15坪、20坪程度の土地でも狭小住宅として買い手が見つかると思います。

これが地方の場合、15坪、20坪程度では、小さすぎるため、金額を下げなければ売れない可能性があります。

逆に坪数が大きすぎる場合は、購入金額が高くなるので一般の方では手が出せません。

その場合は市場価格よりも金額を下げて業者に買って貰うことが多いです。

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その他に、土地の形が奥に長いこと(業界ではウナギの寝床と言ったりします)や旗竿地(延長敷地ともいいます)などの場合も金額が下がる事があります。

 

用途地域や法令制限でも査定金額は変わる!

用途地域というものが各市町村で定められており、建物を建てる際、建物の高さの制限や、延床面積等に関する制限が生じます。

そのほかにも、建てられるもの(一般住宅・工場倉庫・店舗・事務所等)に関して制限がされます。

よくあるのが、準工業地域・工業地域という用途地域の場合、一定の要件を満たすものであれば工場もを建てられる地域であり、一般の住宅も建てられるので工場と一般住宅が混在することになります。

その為、工場の騒音・振動があったり、大型トラックの往来があったりするので、売却金額に影響を与える事があります。

 

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まとめ

さいごに記事のおさらいをします。

  • 土地の査定は「一物四価」の関係性が分かれば簡単!
  • 建物の査定は調べることが多く、あくまで机上査定の範囲
  • 業者は現地調査も含めて最終価格を決定する

そして、不動産を売却する場合は査定も大事ですが「仲介(媒介)なのか?買い取りなのか?」も大きなポイントです。

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以上「不動産査定の計算方法!簡単バージョンなら自分でも出来ちゃうよ!」でした。

 



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