マイホームを購入する方の多くが利用される住宅ローン。
住宅ローンは、事前審査・本審査を経て融資が実行されますが、本審査を受けるには売買契約書等「購入前には揃えることが出来ない書類」が必要になります。
そのため、本審査の前に出来る範囲で審査しておくのが事前審査で、都銀や地銀では「事前審査に通れば本審査も通る」のが一般的です。
では、どういったことをすると本審査で落ちてしまうのか？
住宅ローンを利用する全ての方が、必ず知っておくべき事前審査通過後の注意点をお伝えします。
住宅ローンの本審査前にやってはいけない４つの事とは？
冒頭でもお伝えしましたが、基本的に住宅ローンは事前審査で問題がなければ本審査も通ります。
しかし、次のことを行なうと本審査で落ちる可能性が出て来るので注意が必要です。
クレジットカードのリボ払いを利用する！
住宅ローンの事前審査を申し込む際には「住宅ローン以外の借入額」を記入します。
- 自動車をローンで購入していないか？
- 消費者金融などで借入れをしていないか？
などは、住宅ローン以外の借入れとしてイメージがしやすい所ですが、意外と借入れと思われていないのが「クレジットカードのリボ払い」です。
リボ払いも住宅ローン以外の借入額と見なされるので、事前審査から本審査の間でリボ払いを利用すると個人信用情報に記録が残り、事前審査と内容が変わるので本審査で落ちる可能性があります。
また、新規でクレジットカードを作って初めて利用する場合は「初期設定がリボ払いになっている」こともあるので注意しましょう。
引き落としは確実にされるよう！口座残高は確認するべし
住宅ローンの審査で特に気を付けたいのは「口座から引き落としがされない」ということです。
とくに税金や健康保険料などが滞納扱いになると非常に審査は厳しくなります。
また、スマホの利用料のように毎月引き落としであれば良いですが、年会費のように忘れた頃に請求されるものもあるので必ず確認しましょう。
事前審査時よりも借入れ金額を増やす！
住宅ローンでは、3,000万円の融資を希望して事前審査に通ったとしても、本審査で必ず3,000万円申し込まなければいけないわけではありません。
返済計画が変わり、借入金を500万円減らして2,500万円で本申込みしてもOKです。
ですが、500万円追加して3,500万円で申し込みたいとなると話は違ってきます。
申込者の年収や返済能力の関係もありますが、金融機関は「土地や建物に担保設定する」ので、3,000万円は良かったけど3,500万円では担保割れする可能性もあります。
そのため安易に借入額の増額は出来ません。
本審査前に退職や転職をすることもNG！
住宅ローンの相談を受けるときに意外と多いのが「退職や転職」のこと。
融資を実行する金融機関は「勤め先や年収から返済が可能か？」を考えていますので、当然勤め先が変われば本審査に影響します。
本審査前の退職や転職は絶対に避けましょう。
では、いつだったら「退職や転職しても良いのか？」というと、融資が実行されてからです。
会社を辞めたくて仕方が無いという方も、融資実行までは歯を食いしばって頑張りましょう。
上記の理由では「ローン特約」が使えないことも！？
住宅ローンを利用する場合、不動産売買契約書には「ローン特約」が付くことが一般的です。
ローン特約とは「融資が否決となった際は契約を白紙解約にします」といった内容で、契約解除にペナルティが無く、契約時に支払っていた手付金も返金されます。
しかし、これはあくまで買主側に落ち度が無かった場合で、先のように本審査前に退職して落ちた場合などはローン特約が認められない可能性が出て来ます。
また、契約を解除したいけどペナルティは受けたくないと「あえて本審査に落ちる行為をする（いわゆる住宅ローン壊し）」をした場合は、判例にもありますが当然認められる事ではありません。
もし、わざと住宅ローン壊しをしたわけではなくても「落ち度があって住宅ローンが利用できない（売買契約も成立しない）」のであれば、最悪は違約金を支払うことになるので本当に注意して下さいね。
事前審査に通っても本審査に落ちることはあるのか？
ちなみに事前審査に通れば、本審査で落ちることは「ほとんどない」といわれます。。
ですが、万が一落ちてしまうこともゼロではありません。
その場合に考えられる理由として、どのようなことがあるでしょうか？
健康上の問題で団体信用生命保険に加入できない！？
また、上記の４つ以外に本審査に落ちる可能性のあるもとして「団体信用生命保険に加入できなかった」ケースがあります。
団体信用生命保険の加入が必須の金融機関では「本審査時に健康面についての告知」を行ないますが、そこで問題があれば加入はできません。
もちろん加入したいからと虚偽の告知をするのはダメです。
後で発覚した場合は「保険金が支払われない可能性がある」ので絶対にやめておきましょう。
団信に入れなかった場合はどうすればいいの？
仮に団信が理由で本審査に落ちた場合は、
- フラット35（団体信用生命保険の加入が任意）
- ワイド団信（加入条件が緩い）
の取り扱いのある金融機関で再度住宅ローンを選びます。
団信未加入になる場合は、代わりになる保険に加入してリスクに備えると良いでしょう。
申込み書類に記載ミスがあった！？
虚偽では無く記載ミスであれば、気が付いた段階で早めに金融機関に連絡をしましょう。
失敗は誰にでもあるので申告すれば悪い印象にはなりません。
また、事前審査の段階で準備する必要書類は「情報の裏付け」のために取得して頂くので、本審査に回る前にほとんどの場合は訂正されるでしょう。
強いて言えば、団信の告知で「入院していたけどギリギリセーフかな？」というような、多少記憶に自信が無いことはその旨を伝えておくことが大切です。
病気や事故で申込者本人の状況が大きく変わる！？
また申込者本人が病気や事故で「今後の生活や仕事に大きな影響が出る」のであれば、本審査も落ちる可能性があります。
仮に、高度障害状態になると本審査が通っていても融資の実行も厳しくなるでしょう。
- 両眼の視力を全く永久に失ったもの
- 言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの
- 中枢神経系・精神または胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの
- 両上肢（＝腕）とも、手関節以上（＝手首から先）で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
- 両下肢（＝足）とも、足関節以上（＝足首から先）で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
- 1上肢を手関節以上で失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
- 1上肢の用を全く永久に失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったもの
ネット銀行やフラット35は本審査でも落ちやすい！？
最近は金利の低いネット銀行を検討される方も多いと思います。
しかし、ネット銀行と一般の銀行では事前審査の仕組みが違い、一般の銀行では「事前審査の段階で保証会社による審査が行わる」のですが、ネット銀行では「金融機関での審査にとどまる」と言われています。
そのため、ネット銀行では事前審査に通っても本審査で保証会社からの承認が得られずに落ちることはよくあります。
また、フラット35も事前審査に通ったものの本審査で落ちることがあるため、出来れば事前審査に通ったら本審査まで一気に済ませるようにしましょう。
おわりに
住宅ローンの本審査は、余程のことが無い限り落ちることはありません。
ですが、うっかり次のようなことを行わないように注意は必要です。
- 事前審査後にローンで買い物はしない（リボ払い含む）
- 引き落としが行われる口座には十分な入金をしておく
- 事前審査よりも借入額を増やさない
- 退職や転職をしない
また、住宅ローンが初めてで色々と不安という方は、売買契約が済んだら「すぐに本審査を行う」ことで、ローン特約の期間内に審査結果を知ることが出来ます。
万が一本審査に落ちてもローン特約の期間内であれば白紙解除になるので少しは安心できると思います。
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