「家を買うために必要な準備ってあるの？」
先日、子供が生まれたことで家を買う気になった友人から相談を受けました。
その友人は務めていた会社が倒産して、先日ようやく再就職も決まったところです。
しかし、そんな友人が家を買うと言うのですが、
- 家賃8万円の賃貸暮らし
- この間1人目の子供が生まれた
- 再就職が決まったばかり
- 貯金は100万円未満
- 車のローン残債もある
というような状況で、決して準備万端とは言えません。
むしろ今から頑張りどころですから、私から家を買うための準備として「5つのアドバイス」を送りました。
家を買うための準備！今すぐ頑張りたい5つのことは？
今回は私の友人をモデルに考えていますが、正直私も家を買ったときの状況は似たようなものでした。
それでも何だかんだで家は買えたので、マイホーム購入を不安に思っている方ほど意識して読んで下さいね。
まずは定職に就いて1年は我慢して働く！？
もし、まだ定職について1年未満であれば「とりあえず1年以上は頑張って働く」ことです。
フラット35のように勤続年数を見ない金融機関もありますが、ほとんどの銀行では勤続年数1年以上が住宅ローンの審査の土台に乗る最低ラインだからです。
そのため勤続年数が短いと最終的に申し込みできる金融機関は限られるでしょう。（金利など条件の良いところを選べない可能性もある）
借り入れは完済する！（車のローンも含む）
車のローンも含めて、何かしらの借り入れがある場合は「出来れば完済する」ようにしましょう。
基本的に住宅ローンの審査というのは「収入に対して返済がいくら出来るか？」をチェックします。
仮に毎月10万円の返済が可能な人が「車のローンが3万円ある」とすると、住宅ローンで返済可能なのは7万円という判断になります。
東海ろうきんのように「車のローン等も住宅ローンにまとめることが出来る」金融機関もありますが、基本的には他の借り入れは無い方が良いので、マイホーム購入前には綺麗な状態にしておくのがベストです。
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貯金は少しでもやっておくことが大切！
借り入れを完済した方は、今まで頑張って支払ってきたペースを崩さずに「少しでも貯金に充てる」ようにしましょう。
マイホーム貯金は1000万円なんていう話も聞きますが、そこまでハードルを上げると貯金する気が無くなる方もみえると思います。
実際1000万円無いと家が買えないということはありませんし、なんだったら貯金がなくても家を買うことは出来ます。
でも、貯金はあった方が良いというのも間違いありません。
100万円でも50万円でも「あれば助かるのが貯金」ですから、余裕があれば少しずつでも貯めておきましょう。
年収が少ないなら「収入を増やす方法」を考える！
「年収が少なくて貯金なんて無理」という方は、収入を増やすことを考えましょう。
方法として現実的なのは「転職」か「副業」ですが、転職の場合に注意したいのは「勤続年数がゼロになる」ということです。
住宅ローンの審査は勤続年数1年が最低ラインですから、場合によっては「家を買ってから転職した方が良い」かもしれません。
副業に関しては、今はWEBを利用した「在宅で出来る副業」も色々あります。
例えば、自分の体験談を記事にすることで副収入を得られる副業もありますから「やる気があれば収入アップは可能」ですよ。
健康に気を付ける！
住宅ローンを契約するにあたり「団体信用生命保険への加入が条件」という金融機関がほとんどです。
団体信用生命保険とは、契約者が死亡した場合に生命保険でローン残債を支払うための保険です。
ガンや脳梗塞などの三大疾病になった時にも保障が受けられるプランもあります。
団体信用生命保険に加入するには健康告知が必要です。
生命保険会社が「保険に加入させて大丈夫か？」を判断するためですが、健康状態が悪い方は加入を断られることもあります。
では、加入を断られたら家が買えないかというと「フラット35」など加入が任意のところもあります。
家を買うまでは「勉強」を怠らないようにしましょう！
私のような不動産関係者がまわりにいれば相談も出来ますが、ほとんどの方は初めてのマイホーム購入は「分からないことだらけ」だと思います。
ただ、分からないことだらけの状態で家を買いに行くと「上手いこと丸め込まれる」ことも多々あります。
例えば、私は定期借地権（土地を借りて家を建てる）はお勧めしていません。というのも、
- 50年後（契約満了時）に家を取り壊して更地にして返却する
- 地代が掛かって安くもなんともない
のですが、定期借地権の内容を知らないでモデルハウスを見に来た人なんかは「こんな綺麗な家が住宅ローンこれだけで買えるの？」と思わされてしまうのです。
住宅ローンをどうしても通りたいなら「フラット35」を利用する！
フラット35とは、市場のおける安定的な資金供給を支援し、住生活向上への貢献を目指す独立行政法人機関のことです。（旧住宅金融公庫の業務を継承してます。）
民間の金融機関と業務提携し、全期間固定金利の住宅ローン（フラット35）を提供し、省エネ住宅などの良質的な住宅を普及することを推進してます。
フラット35なら定職一年未満でも審査可能！？
一般的な銀行での融資審査の場合、最低でも1年以上働いておかないと融資の土台にも乗せてくれません。
それに比べて、住宅金融支援機構（フラット35）の場合、1年未満でも審査を行ってくれます。しかも結構通ります。
住宅金融支援機構の場合、1年未満の方に対しては月給×12ヶ月（みなし年収）として年収計算を行ってくれます。
その為、転職したばかりの方でも借り入れを行える可能性があります。
フラット35なら個人事業主の方にも優しい！？
個人事業主として経営を行っている方が住宅ローンを組もうとすると「審査が厳しい」という話を聞いたことは無いでしょうか？
これは金融機関からすると「会社員として給料をもらっている人に比べて安定した収入保障が無い」と判断されるからです。
さらに個人事業主の方の多くが「税金対策の為に所得を下げている」ことも要因になります。
このような個人事業主の方には、住宅金融支援機構での借り入れがいいでしょう。
住宅金融支援機構の場合、直近1期分の確定申告書の提示（一般的な銀行の場合、3期分必要）で済み、会社員同様、前年度の年収で審査を行ってくれます。
団体信用生命保険に加入しなくても大丈夫！
住宅金融支援機構の場合、団体信用生命保険に加入することは任意となります。
ほかの銀行で団体信用生命保険に引っかかってしまった場合、住宅金融支援機構がいいでしょう。
但し、何も保険をかけておかないというのも不安でしょうから、民間の生命保険と契約することがお勧めです。
最近では、健康状態に不安がある方でも入りやすい保険（引受基準緩和型保険）も出てきていますので検索してみてはいかがでしょうか。
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競売や任意売却になる家は、住宅金融支援機構を使用している方に多い？
ここまでの内容を見ると「フラット35は審査が緩い」という印象があると思います。
実際、他の金融機関に比べて住宅金融支援機構の審査は緩めです。（だから最期の砦）
そのためローンの支払いが出来ない等の相談にみえる方は、住宅金融支援機構（フラット35）で借り入れを行っていることが多い傾向にあります。
住宅金融支援機構であればローンを組むことができるかも知れませんが、計画的に借り入れをすることが重要になりますね。
おわりに
家を買うのは大変そうですが、前段階の準備ではやるべきことは限られます。
簡単にまとめれば、以下の5つです。
- 定職に最低1年以上就く
- 借金は返す
- 貯金をする
- 健康に気を付ける
- 家を買うための知識を蓄える
これが出来れば住宅ローンも契約できますし、高望みしなければ家は買えます。
また、貯金も少なく勤続年数も短いけど「今すぐ家が欲しい」なら、住宅金融支援機構のフラット35での借入れを検討してみましょう。
ただフラット35で借入れが出来ても返済出来なければ家を手放さなくてはいけなくなるので、借入れは計画的に行って下さいね。
以上「住宅ローンをどうしても通したい！家が欲しいなら何をすれば良い？」でした。
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