賃貸・部屋探し

賃貸の初期費用は交渉できる?狙うべきポイントを一挙公開するよ!

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こんにちは、不動です。

最近は敷金礼金0円の物件を見かけるようになりましたが、それでもいざ引っ越しとなると家具家電などお金はたくさん必要です。

そのため、出来れば部屋を借りる時の初期費用も安く抑えたいですよね。

そうなると気になるのは「賃貸の初期費用は値引き交渉は可能なのか?」ということ。

ズバリ!結論から言えば初期費用の交渉は「可能」です。

しかし、だからと言って闇雲に値引き交渉をしても上手くいきませんし、むしろ「部屋探しにお店に行く前」の方がポイントになることもあります。

ですから、賃貸の初期費用を抑えるためには「狙いどころがどこなのか?」を事前に把握しておくことが重要です。

というわけで、今回は「賃貸の初期費用を安く抑える交渉ポイント」についてお伝えしていきます。

 

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賃貸の初期費用で交渉可能なのはどれ?

まず代表的な賃貸の初期費用の項目は以下となります。

敷金 退去の際の修繕費の預け金
礼金 大家さんに支払うお礼のお金
前家賃 契約月の家賃
仲介手数料 仲介会社に支払う手数料
火災保険 万が一のための保険
鍵交換費用 入居時に鍵交換を行う費用
オプション費用 殺虫作業などの付帯サービス

それぞれの注意点や名称などが変わっているものもあるので、それぞれ詳しく解説していきます。

 

敷金について

まず敷金の値引き交渉が可能かというと「出来なくはない」です。

例えば、敷金3か月を2か月にして欲しいというようなケースでは交渉できますが、1か月を0円にして欲しいというのは難しいでしょう。

また敷金に関しては「未使用分に関しては退去精算で返金される」ものなので、入居者(借主)の立場からしても敷金の交渉はあまりメリットは大きくありません。

初期費用が高額で支払いがどうしても厳しいという以外は、個人的に交渉ポイントとしてはお勧めしません。

 

敷金0円の代わりに「クリーニング費」などがあることも!?

最近は「敷金礼金0円」という物件も多くあります。

そういった物件は初期費用が安くなっていそうですが、多くは「敷金の代わり」が含まれています。

例えば、

  • クリーニング費
  • 補修費分担金

などという名目になっており、最大のポイントは敷金のように返金されないという点です。

これらは償却になり「退去の際には全額使用される」ことになります。

「なんだか損した気分」という方もみえるかもしれませんが、敷金の場合は「必要以上のお金を預けて返してもらう」のに対して、クリーニング費などは「最低限の費用だけ先に払う」ので初期費用を抑えるという点では、やはり敷金0円の方が安くなることが多いです。

 

礼金について

礼金は「大家さんへの謝礼金」なので、入居者さんの立場から言えば交渉したいポイントでしょう。

では礼金は値引き交渉可能かというと交渉の余地はあります。

というのも、最近の物件で礼金ありというのは「大家さんが仲介会社に支払う手数料」のためだったりするからです。

本来、賃貸の仲介手数料というのは「家賃の1か月分×消費税」と上限が決まっています。

それを入居者さんから頂いた場合、大家さんから仲介手数料という名目で手数料を貰うことは違法にあたります。

しかし、現在でも広告費など名目を変えて大家さんから手数料を貰っていることも多く「大家さんの中には仲介業者に支払う手数料分を礼金として入居者さんから貰っている」という感じです。

これも礼金ありの物件のすべてがそうだとは言い切れません。

ですが、大家さんは礼金が入っても右から左なので「仲介業者が広告費0円で良いなら礼金サービスでもいいよ」ということは多いです。

また仲介業者も契約が決まれば、入居者さんから正規の仲介手数料は頂けるので交渉すると意外と応じてくれやすいです。

 

前家賃について

家賃の支払いは「基本的に先払い」です。

そのため入居する月の家賃は初期費用の支払いに含まれ、また入居日が中途半端であれば日割り計算されます。

この前家賃は最も交渉しやすいポイントで、今では「フリーレント」も一般的になってきました。

フリーレントとは「家賃無料で貸しますよ」という意味です。

前家賃分の期間は入居してもフリーレントOK(家賃が発生しない)であれば、初期費用の支払い金額も安く抑えることが出来ます。

大家さんとしても空室の期間が長引くよりも早く契約してもらった方が良いので、交渉が苦手な方でもここは積極的にトライしましょう。

 

家賃の交渉はどうなの?

では、前家賃ではなく「毎月支払う家賃」の交渉はどうでしょうか?

正直言いまして、家賃交渉も出来なくはないですが「物件による」というのが大きいです。

当然築年数が新しい物件で家賃交渉は難しいですが、ある程度の年数が経過しているなら家賃が下がらない聞いてみるのもアリです。

私が担当している地区だけかもしれませんが、大手だと「大和リビング」は家賃交渉も応じてくれやすい印象があります。

 

仲介手数料について

仲介手数料については「部屋探しをどこで行うか?」がポイントです。

というのも、仲介手数料はケースによっては発生しないからです。

具体的な例をあげれば「大東建託の物件を大東建託から直接借りる」と仲介業者がいないので手数料は発生しません。

また仲介業者でも「手数料が家賃の100%の会社と50%の会社」があります。

希望している物件がどの仲介業者でも扱っているのであれば、はじめから手数料の安い会社を選んだ方がお得です。

賃貸の仲介手数料について詳しく解説した記事もあるので合わせてご覧ください。

仲介手数料が半額の不動産屋はヤバイ?なぜ手数料が半額になるの?

 

火災保険について

「さすがに火災保険は交渉も何もないでしょう」と思われそうですが、じつは火災保険も「自分で加入する」ことで安く抑えることが出来ます。

しかし、そのためには仲介業者が勧める火災保険ではなく「自分で加入しても問題ないか」と「火災保険の内容について」の確認は必要です。

賃貸の火災保険については、

  • 家財保険
  • 借家人賠償責任保険
  • 個人賠償責任保険

があり、とくに「借家人賠償責任保険」は大家さんに対する補償なので、その点がしっかり加入されているのであれば問題ないというケースも多いです。

賃貸の火災保険も今ではWEBで個人でも加入できるので少しでも初期費用を抑えたい場合は確認してみましょう。

賃貸の火災保険に入らないはダメ!でも安く済ませることは出来ますよ

 

鍵交換費用

最近は鍵交換費用が「初期費用に含まれない」ケースも多いです。

というのも、鍵の交換費用は 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では「賃貸人が負担することが妥当」とされているからです。

そのため初期費用に鍵交換費用が含まれていると、賃貸の営業マンの立場として言えば契約段階で突っ込まれやすいです。

ガイドライン自体に法的効力はないので、大家さんが「鍵交換費用は必要で嫌なら貸さない」と言われることもあります。

ありますが、初期費用に鍵交換費用が含まれるなら「これってガイドラインだと賃貸人の負担が妥当って記載されてますよね?」と突っ込むのはアリでしょう。

 

オプション費用について

オプションは「入居と合わせて一緒にどうですか?」という付帯サービスです。

仲介業者によってサービスも色々ですが、ウチの会社では

  • 殺虫消毒
  • 入居後の有料サポート
  • 引っ越し業者の紹介
  • エアコンの販売
  • ネット回線申し込み
  • NHKの加入

などがあります。

これらに関しては初期費用明細に「さも当然のように」組み込まれていることがありますが、まったくの任意です。

その中でも「入居後の有料サポート」については、そもそも入居物件のサービスであったり火災保険に含まれているケースがあります。

初期費用を安く抑えるならオプションは全て外した方が良いですし、きっと困ることもないでしょう。

 

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交渉しやすいものどれ?狙うべきポイントを解説

初期費用の項目で「交渉できるかどうか?」で言えば多くは出来ます。

しかし、だからと言って「あれもこれも」と交渉すると失敗しますので、交渉しやすいものを優先的に狙うことをお勧めします。

では、今まで紹介してきた初期費用の項目の中で「交渉しやすいもの」はどれなのでしょうか?

 

最も交渉しやすい!フリーレント

フリーレントについては、むしろ営業マンから「契約してもらえるなら交渉しますけど」と持ちかけてくるくらい交渉しやすいポイントになります。

また築年数が少し経過しているような物件であれば「前家賃+1か月分」のフリーレントも可能性があります。(新築とは無理ですが)

初期費用に前家賃が含まれる場合は、積極的にフリーレントの交渉は行いましょう。

 

仲介手数料は「交渉」は難しい!店選びがポイント

意外と仲介手数料を交渉してくるお客様は多いのですが、仲介業者にとってある意味でメインの収入源なので意外と手数料の交渉は難しいです。

ですから交渉するのではなく「手数料無料」もしくは「50%の仲介業者」を選ぶ方法をお勧めします。

仲介手数料50%の大手仲介業者では「ミニミニ」と「エイブル」が有名です。

 

「償却」のものは無理に交渉しない!

賃貸の営業マンは大家さんに嫌われると物件を紹介させてもらえないので「大家さんを最優先」に考えます

そのため、初期費用明細を見て片っ端から値引き交渉をすると「クレームの多い入居者かもしれない」と悪い印象を与えることになります。

ですから、値引き交渉を行うにしてもOKが出ないものは無理に交渉するのはやめておきましょう。

 

では「OKが出ないものは何か?」というと、

  • クリーニング費
  • 補修費分担金

などの退去精算時に償却となるものです。

これは退去した部屋を補修する「最低限の費用」として大家さん(管理会社)は確保したいお金です。

この部分を交渉すると部屋を借りること自体断られる可能性があるので、無理な交渉はやめておきましょう。

 

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おわりに

いかがでしたか?

今回は「賃貸の初期費用で交渉が出来る項目」について紹介してきました。

交渉出来るかどうかで言えば「結構できる」のですが、交渉のポイントで言えば「交渉しやすいものに狙いを定める」ことが重要だと言えます。

その中で私がお勧めするのは、やはり「フリーレント」です。

もう現在はフリーレントは賃貸の常識になりつつあり、大家さんも「家賃交渉されるよりもフリーレントだったら」とOKしてくれる可能性が高いです。

初期費用も前家賃が少なくなればグッと支払いも楽になるのでお勧めです。

以上「賃貸の初期費用は交渉できる?狙うべきポイントを一挙公開するよ!」でした。

 

 
 

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