賃貸の営業マンをしていると、大家さんが老朽化などが理由で賃貸アパートや賃貸マンションを建て替えする場合に「賃貸している入居者への立ち退きをお願いされる」ことがあります。
現在住んでいる入居者さんからすれば、まさに「寝耳に水」で突然立ち退いてと言われてもビックリしますよね。
しかし、それでも大家さんとしては「物件から立ち退いて貰わなければいけない理由」があるわけです。
とはいっても一般の賃貸借契約では「賃借人の保護を優先」していますから、大家さんの意向だけで立ち退きさせることは出来ません。
ですから、大家さんの都合で物件から立ち退いてもらうには「相当額の立ち退き費用を払って対応する」のが通例です。
では、入居者さんからすると「では立ち退き料は如何ほどに…」というところが気になるところ。
実際、入居者さんも次の引っ越し先を探すための「保証」があれば安心できますよね。
というわけで、今回はそんな「賃貸で立ち退きを迫られたときの立ち退き料の相場」や「立ち退きまでの期間や交渉」について解説していきましょう！
賃貸の立ち退き料の相場は？
賃貸アパートにおいて大家の意向で賃借人を立ち退いてもらうには「家賃６ヶ月分相当額」の費用を立ち退き料として支払うのが通例としてあります。
ただ、この６ヶ月分の家賃相当額には法的な制約はありません。
あくまで通例として多く利用されている相場であるだけです。
この「６ヶ月」の根拠は、一般賃貸借契約とは異なる「定期借家契約」の場合、６ヶ月前までに賃借人に告知すれば契約解除できるという規定の「６ヶ月」をそのまま一般賃貸借にも当てはめたもの。
つまり「６ヶ月分の家賃相当額」を賃借人に支払えば、一般賃貸借でも定期借家同様に契約解除して立ち退き可能と業者側が決めた暗黙のルールなんです。
ただ、入居者さんの立場から言うと「立ち退き料が家賃６ヶ月分」では、次の入居者先を探す手間暇や引っ越し代などの費用が賄えないケースも出てくるでしょう。（逆に多いこともありますが）
どうしても家賃6か月では足りない場合は、その旨を伝えて適正であれば負担してくれることが多いので「絶対に家賃６か月分だから！」というわけではありません。
ただ、ひとつ基準としては「家賃6か月分」というのは参考になる数字です。
6か月分より少なかったら「いやいや、少なくない？」と言えますからね。
立ち退き料の交渉は可能なの？
立ち退きを迫られた入居者さんは、きっと「立ち退き料って多くもらえないのかな？」と考えるのではないでしょうか？
私が賃貸物件に住んでいた時に立ち退きを迫られたことはありませんが、きっと私は思います（笑）
一般的に「家賃6ヶ月が立ち退き料の相場か」と思えば、それよりも少し多く貰いたい。
では、実際に立ち退き料の交渉が可能かどうかですが結論を言えば可能です。
ただ、いざ交渉するのであればきちんと「立ち退きのために発生するお金」として資料（見積り）を準備して交渉するようにしましょう。
- 次の入居先の初期費用
- 引っ越し代
- 家具家電
- 電話やプロバイダーなどの移設費など
こういった「必要なお金」をしっかり計算して交渉すれば、多くの大家さんは立ち退き料の上乗せは相談に応じてくれると思います。
あまり立ち退き料を渋って居座られると大家さんにとってもデメリットですからね。
ちなみに私たち不動産屋も「入居者さんの思惑」は分かっているので、大家さんに立ち退き交渉を依頼されたら家賃6ヶ月よりも多めに予算は考えてもらうようにします。
そうしないと立ち退き交渉に時間ばかり掛かって上手くいかないのは、大家さんも入居者さんも私たち不動産屋も誰も得しません。
参考数字としては「家賃10か月分」くらいの予算を考えてもらうのが多いのではないでしょうか。
逆に言えば「それ以上を交渉して貰おう」というのは、交渉が難航するかもしれませんね。
立ち退きまでの期間や交渉時間はどれくらい？
ちなみに立ち退きの交渉開始は「立ち退き期限の６ヶ月前まで」に行うのが一般的です。
交渉する期間は大体1か月なので、
- 交渉する期間…1か月
- 立ち退きの準備期間…6か月
上記を合わせて7か月までに入居者さんに物件の立ち退きを完了してもらうように、ウチの会社の場合は進めます。
ケースによっては「もう少し期間が短い」こともあるかもしれませんが、逆に期間が無ければ入居者さんとのトラブルにもなりますし、法的には「賃借人を守る」ようになっていますので、その点は慎重に不動産会社や大家さんも入居者さんに出来るだけ負担にならないように考えます。
賃貸の立ち退きトラブルと言えば「居座り」ですが…
賃貸アパートの立ち退きでのトラブルと言えば「居座り」です。
つまり立ち退きを拒否して住み続けること。
立ち退きを拒否して居座ることで「立ち退き料を上乗せさせよう」と考えるのであれば、あまり良い方法とは言えません。
最終的に大家さんも「裁判」を行うしかなくなる
大家さんも立ち退きをお願いする場合は、
- 立ち退き料の準備
- 次の引っ越し先探し
など、現在の入居者さんがスムーズに引っ越しできるように手配するものです（私たち業者に依頼することも含め）
しかし、そういった誠意を示しても居座られる場合は大家さんとしても建物を明渡してもらうための裁判を起こさざるを得ないです。
また居座る方もお金が発生しますし、何も良いことはありません。
ですから「居座る」のは、あまり良い交渉方法とは言えないと思います。
上手い立ち退き交渉をしたいなら「立ち退きを早く進める」のがポイント！
居座って立ち退き料を多くもらおうとするなら、それよりも「立ち退きの連絡をもらったら早く行動を起こす事」です。
大家さんからすると居座られると困るので、ケースによっては早く退去してくれるなら立ち退き料を上乗せしてくれる方もみえます。
お互いに気まずい思いをすることもないですし、余裕を持って部屋を探した方が時間をかけて「良い部屋」を見つけることが出来ます。
「居座って立ち退き料を増やしてもらおう」と考えるよりも、早く行動を起こして「この部屋に引っ越したいけど立ち退き料もう少し何とかなりませんか？」という交渉の方がスムーズにいくものですよ。
入居者さんが気を付けたい契約更新時の罠！
最近、立ち退きをスムーズに進めようと契約更新の際に「一般賃貸借契約」から「定期借家契約」にこっそり切り替えるケースがあるようです。
「定期借家契約」では、契約契約満了の６ヶ月前までに立ち退きをお願いすれば、賃借人は契約満了をもって立ち退きする義務があります。
ただ、契約更新の際に「きちんとした説明もなく」一般賃貸借契約から定期借家契約に契約変更するのは後々のトラブルに繋がります。
突然立ち退きを迫られて、知らない間に「定期借家契約」になっていたら入居者さんが怒るのも当然ですけどね。
万が一、そういった契約更新をした場合「契約無効にならないか弁護士に相談」してみましょう。
ケースによっては契約無効になることもあるようです。
おわりに
いかがでしたか？
賃貸物件の立ち退きは、今後もっと増えてくる問題になってきます。
アパートやマンションの老朽化はどうしても時間が流れれば出てくる問題ですからね。
そんな時に一つの目安として「立ち退き料の相場は6ヶ月」と知っておくと、大家さんとの話合いもスムーズにいくというもの。
私の経験上10ヶ月くらいまでなら立ち退き料の上乗せに応じてくれやすい感じがします。
ただ、その場合も「何の根拠もない」では大家さん側も応じてくれませんから、きちんと次の引っ越し先の資料など持参して交渉するのがベストでしょう。
もし立ち退きを迫られることがあったら参考にしてください。
以上「賃貸の立ち退き料の相場は？次の引越しは自己負担なしで出来るの」でした。
【 最後にPRです 】
部屋探しは「キャッシュバック」が新常識！？
賃貸で部屋探しをするなら「suumo」や「ホームズ」のポータルサイトをが物件数も豊富で便利です。
しかし、今もっとも熱いのは部屋を借りると祝い金が貰える「キャッシュバック賃貸」です！
サービスが開始された当初は少なかった物件数も「現在は十分過ぎるほど豊富」となりました。
もちろん「礼金敷金0円・ペット相談可・新築築浅・デザイナーズ物件など」の絞り込み検索も充実しており、これで祝い金が貰えるのですから利用しないなんて逆に損ですよね！
おすすめの記事 と スポンサーリンク