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住宅ローンの選び方!初心者でも基礎から分かるようにポイント解説!

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現在は「空前絶後の低金利時代」と言われています。

そのため住宅ローンを軽く考えてはいないでしょうか?

私の不動産営業マンとしての経験則からいうと、皆さんが住宅ローンで気にするのは「金利」と「返済額」の2点です。

 

しかし、住宅ローンの返済プランを考えると、

  • 金利タイプ(変動や固定など)
  • 返済プラン(元利均等や元金均等)
  • 諸費用

など、注意すべきポイントがあります。

住宅ローンは専門用語も多くて苦手意識のある方も多いですが、基本を抑えれば各銀行の比較も行いやすくなります。

理解が進めば興味も沸くので、ぜひ最期までお付き合いください。

 

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住宅ローンの金利タイプ!選ぶならどのタイプがおすすめ?

金利タイプは大きく分けると「金利が変わらない」ものと「金利が変わるもの」に分かれます。

まず住宅ローンには、どういった金利タイプがあるのか見ていきましょう。

 

全期間固定金利型

全期間固定は、仮に2.0%で契約したら、その後は金利が上がろうが下がろうが「ずっと同じ」というタイプです。

そのため、住宅ローンの返済計画が立てやすい金利プランと言えます。

金利の動向は分かりませんが、今後金利が上昇した場合には安心です。

 

変動金利型

変動金利は、金利の見直しを随時行っていきます。

メリットは「金利が安い」ことですが、今後金利が上昇すれば支払う利息も増えるというリスクも抱えます。

繰り上げ返済で早めに返済していく計画がおすすめです。

 

固定金利選択型

1年~10年程度の期間を固定金利にして、その後は改めて金利タイプを選択します。

全期間固定金利型だと「金利が下がった時に見直しできない」のですが、期間固定にしておけば都度見直しが出来るのが特徴です。

しかし、個人的には「低金利時代」に期間選択型を選ぶメリットは少ないように思います。

 

ミックスローン

ミックスローンは「固定と変動の2本立て」で返済していく方法です。

例えば、3,000万円のローンの内訳を1,800万円を固定、1,200万円を変動というように組合わせたタイプ。

どちらのメリットも抑えたローンという意見もありますが、返済が終わった時点では「どちらかに絞っておけば良かった」という感想が多いです。

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ある意味で「必ず後悔する金利タイプ」と言えます。

 

ズバリ!どの金利タイプを選べば良いの?

おすすめは「全期間固定金利型」です。

変動金利型は「金利が上がったら返済額が増える」という点に注目されますが、逆に金利が下がったら返済額は下がります。

逆に固定金利は4.0%で契約したら「4.0%のまま」なので、バブル期に家を購入した方はこぞって住宅ローンの借り換えをしました。

しかし、今は大きく下げるほど金利が高くありません。(だから全期間固定)

最も金利が低い変動金利であれば選ぶ理由は分かりますが、固定期間変動だとメリットを享受出来る可能性は低いでしょう。

 

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住宅ローンの返済方法!「元利均等返済」と「元金均等返済」

住宅ローンの返済方法には2つの方法があります。

ここはさほど難しくないのでサクッと進めていきましょう!

 

元利均等返済

元金と利息を合わせて返済額が一定になります。

メリットは「返済額が一定なので計画を立てやすい」ということです。

しかし、デメリットとして次の「元金均等返済」と比べてると総支払い額は多くなる。

 

元金均等返済

元金の返済を一定にして、利息は残元金から返済します。

そのため、当初の支払い額は多くなりますが、支払いが進むにつれて利息が減るので後々の負担は軽減されます。

 

ズバリ!どっちを選べば良いの?

やはり理想は「元金均等返済」です。

はじめの支払い負担は大きいですが、後々の負担が減っていくのは安心があります。

また、元利均等返済は返済額が変わらないといっても「金利タイプ」によっては返済額は増えてしまうので注意は必要です。

 

 

金利だけじゃない!銀行を比べるときにチェックしたいポイントは?

住宅ローンを契約する際は、何かと金利に注目しがち。

しかし、その他にも大きな支払いとなるポイントがあるので要注意です!

 

保証料

保証料とは、ローン返済が滞った場合に契約者に代わってローンを返済してくれる保証会社への手数料みたいなもの。

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保証会社が支払ったお金は後で請求されます。

保証料の支払い方法はバラバラで

  • 現金で支払う(何十万円とします)
  • 金利に含む(0.2%アップなど)

が一般的です。

融資事務手数料

住宅ローンの契約に関する手数料。

  • 一律〇〇円
  • 借入金額の〇%

の2種類のどちらかになっています。

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「金利が安い!保証料も無料!」となっているネット系銀行もありますが、その代わり融資事務手数料は高いことがあるので注意!

 

団体信用生命保険

ローン契約者が万が一亡くなった場合(プランによってはガンや脳卒中にも対応)に、住宅ローンの残額を返済するための保険。

  • 現金で支払う(何十万円とします)
  • 金利に含む

こちらもネット銀行系では無料というケースもあります。

ちなみに!

団体信用生命保険は「疾病保障は付けた方が良い」です。

40代で脳卒中になり半身不随になって「住宅ローンの支払いはある」では家族が大変です。

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その分保険料は上がりますが「生命保険の見直し」を考えて、住宅ローン以外の支出バランスを取りましょう!

 

繰り上げ返済手数料

繰り上げ返済は1~3万が多いです。

さほど大きな金額ではありませんが、やはりネット銀行系では無料という所もあります。

 

結局、住宅ローンはネット銀行が最強なのか?

上記の費用は「各銀行ごとで違う」ので、検討する銀行で調べて頂かないと明確なことは言えません。

ですが、一般的にネット銀行系は「事務手数料は割高ですが金利や他のコストが無料というケースが多い」ので、なんだかんだで割安でしょう。

ただ、デメリットとして「手続きはすべて自分で行う」ので、お手軽さはありません。

また、不動産屋の提携銀行よりも審査は厳しいことが多いのも特徴です。

 

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住宅ローンの選び方!管理人おすすめのプランは?

個人的に住宅ローンは「リスク(=返済額の負担が増える)」を抑えることを優先的に考えたいです。

その点から考えると、まずは「返済額が増えない組合わせがベスト」ですね。

 

全期間固定×元利均等返済で「返済額が一定」に!

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まず今のよう金利の下げ幅が少ない低金利時代は「全期間固定金利型」を選ぶメリットが大きいです。

ただ、変動金利などに比べると金利は高い(=返済額は多い)ので、そこは元利均等返済で返済額を一定にコントロール。

最も返済計画を立てやすいプランと言えます。

 

変動金利×元金均等返済は「金利の低いうち」に元金を減らす!

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金利の低さを重視して変動金利を選ぶなら「元金均等返済」で、金利が安いうちに元金を減らす作戦も良いでしょう。

支払いが進めばそれだけ「先が楽になる」ので安心感はあります。

しかし、何だかんだで住宅ローンで多い契約プランは「変動金利×元利均等返済」ではないでしょうか?

 

変動金利×元利均等返済は「繰り上げ返済」で短期返済するつもりで!

不動産広告の住宅ローンの返済計画では「変動金利×元利均等返済」で計算されることがほとんです。

理由は「直近の返済額が一番安くなる」から。

ちなみに「変動×元利」で家を買うことを私は反対しません。

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もしかしたら、これだったら返済できる今の金利が「あと50年続くという可能性」は否定できないからですし。

 

でも、逆に金利が上がるリスクも合わせて考えるのが「危機管理」です。

ですから、変動金利×元利均等返済なら「今よりも収入アップ出来るように頑張って繰り上げ返済する」ようにしたいところ。

繰り上げ返済の目標は「住宅ローン減税の恩恵が終わる10年目」を目指しましょう!

住宅ローン控除とは?わかりやすく全体像を解説します!

 

おわりに

今回は「住宅ローンの選び方」についてお伝えしてきました。

私の今までの不動産営業の経験から言うと、みなさん家のことは凄く勉強熱心なんです。

でも、住宅ローンに関しては分からないというか「あんまり興味もないんだろうな」という方がほとんどでした。

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元金均等返済と元利均等返済とか、1文字違いで似てるし「脳が拒否する」気持ちも分かります。

 

しかし、これから長い付き合いとなる住宅ローンの返済を考えると「金利以外のポイントもしっかりと理解して」出来るだけリスクを軽くする計画を立てたいもの。

ここで紹介したポイントを抑えて「自分にあった返済プラン」を考えて下さいね。

以上「住宅ローンの選び方!初心者でも基礎から分かるようにポイント解説!」でした。

 



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