不動産営業マンの不動です。
私は現在賃貸をメインに営業していますが、以前は家の売買も行っていました。
その中で建売の戸建は「実物の家を見て確認ができる」ので、購入して失敗したという話はあまり聞きません。
「じゃあ建売って買って後悔することないの？」というと、やはり建売ならではの失敗談や後悔話というのもあります。
とくに「建売ならではのデメリット」もあって、これから建売の一戸建て購入を検討している方には是非とも知っておいて頂きたいところ。
なぜなら「買う前が大事」ですから。
というわけで、今回は「建売のデメリットと”対策方法”について」話をしたいと思います。
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建売は「建築済み」だから躯体を確認できない！？
建売はすでに建設済みだから「柱など見えない部分が手抜き工事の恐れがある」なんて言われることがあります。
たしかに言わんとすることはわかりますし、建設途中を確認したい（それも楽しみの1つ）という場合は建売ならではのデメリットとなるでしょう。
しかし「建売は手抜き工事をされる」というのは、少し乱暴な意見のように思えます。
手抜き工事は「手抜きをする会社だから」であって、建売だから手が抜かれるわけではありません。
WEBで色々調べていると「建売買ったけど家が傾いた」なんて話もみましたが、それは販売した会社に問題があるわけで「建売＝悪いではない」と思うのですね。
とはいえ「見えない不安」という気持ちもわかります。
まずは建売物件を購入する際に「手抜き工事じゃないの？」と心配しなくて済む方法についてご紹介していきます。
「住宅性能評価書」取得の家を選ぶ
建売物件を探すのに「スーモ」を利用するかわかりませんが、じつは上記の「住宅性能評価」や「長期優良住宅」を取得している物件を限定して探すことも出来ます。
参照元：SUUMO
住宅性能評価書とは、国土交通大臣登録の第三者機関が以下の10項目をチェックしてくれて、基準をクリアーすると交付される書類です。（太字は必須項目）
- 構造の安定
- 火災時の安全
- 劣化の軽減
- 維持管理・更新への配慮
- 温熱環境
- 空気環境
- 光・視環境
- 音環境
- 高齢者への配慮
- 防犯
住宅性能評価には「設計」と「建設」の２つがあり、設計段階で上記性能評価を行い「設計住宅性能評価書」が交付され、さらに着工から4回に渡り検査を行い、図面通りに正しく建設されているかを評価して「建設住宅性能評価書」が交付されます。
そのため「建売だと内部が見えないから不安」を解決するのが「建設住宅性能評価」なのです。
万が一の訴訟もダブル取得で安心！
とはいえ、評価機関にチェックしてもらっても「何かしらのトラブル」が発生したら困ることには変わりがありません。
しかし、住宅性能評価書を「設計」と「建設」の両方を取得している物件に関しては、紛争処理機関（各地の弁護士会）が対応してくれます。
何が良いかというと紛争処理の手数料1件あたり1万円で、評価書の内容に限らず「請負契約・売買契約を含め当事者間のすべての紛争処理」を扱ってくれます。
詳しくは、こちらの記事にて！
長期優良住宅のメリット
長期優良住宅は、住宅性能評価のように耐久性や耐震性など一定の基準をクリアーして「構造や設備など長く使用出来る措置がとられた優良な住宅」という証明になります。
長期優良住宅を取得すると税制面での優遇があります。
- 住宅ローン減税制度における優遇措置
- 投資型減税措置
- 登録免許税の減税措置
- 不動産取得税の減額措置
- 固定資産税の減額措置
他にもフラット35Sで金利が優遇されるなど、長期優良住宅にすることでお金に関するメリットがあります。
じつは私も長期優良住宅を取得した建売を購入しましたが「税制面の優遇」は嬉しいポイントでした。
住宅性能評価のように第三者機関がチェックしてくれるわけではなく、長期優良住宅の取得は所管行政庁への申請なのですが「認定を受ける水準」をクリアーしているという点では１つの安心に繋がると思います。
建売は家の中が見えなくて不安という場合は「住宅性能評価書」を取得している物件がお勧めです。
実際、注文住宅で建設中の家を見ても「大工さんが何をしているのかわからない」という人の方が大多数だと思います。
であれば、第三者機関で検査をしてもらった方が安心ですし、「設計」と「建設」の２つを取得してあれば、万が一の時にも紛争処理機関を利用できるのも心強いです。
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建売は「契約を急がされる」というデメリットがある！？
不動産というのは、基本的に「一点もの」です。
その土地に立っている家は「その一軒だけ」であり、分譲地であっても角地が良いとなれば選択肢は１つとなります。
そのため「契約は早い者勝ち」であり、これがデメリットになるケースもあるようです。
早い物勝ちは本当なので、集中して打ち合わせを進めましょう！
営業マンに早い者勝ちと勧められると「どうせ焦らせて契約を急がせているんでしょう？」と思う方もみえるでしょう。
確かに契約を貰うためのテクニックとして「早い者勝ちですよ」というのは私も言いますが、でも早い者勝ちは真実でもあります。
これは建売に限らず賃貸や土地売買でも一緒ですが、営業テクニックと思ってのんびり構えて他の方に契約されてしまい後悔する方を何人も見てきました。
しかし、だからと言って必要以上に焦って「気になることを調べもせずに」急いで契約するのも失敗の元です。
「では、一体どうすべきか？」というと、これは集中して打ち合わせを進めるしかありません。
とくに私が注意すべきと思うのは「オプション工事」です。
例えば、2階のベランダに屋根が無ければ雨が降ったら洗濯物が濡れてしまいます。
当然必要だし「そんなもの付いているのが当たり前」と思っていると大変です。
ほとんどの建売ではベランダの屋根はオプション工事だからです。
そして、意外とオプション工事に関して営業マンからの説明がないことが多いんです。（営業マンは付いていないのが当たり前と思っているので）
つまり、住んでみて「あれ？屋根ないじゃん」でも後悔しますし、なんだかんだでチラシの価格以上に家にお金は掛かるので、打ち合わせも不十分だと追加請求された気分になるので注意してください。
デザインや設備が「普通」だから後悔する！？
建売はデザインや設備に個性を感じられないという意見もあります。
ですが、その分価格に反映されてお値打ちに購入できるわけです。
そのため浮いたお金で「すぐにリフォーム」というのも１つの手ではないでしょうか。
とある建築会社が行っていた販売方法
私が知っている会社の話ですが、その会社は注文住宅で家を建てる会社でした。
「とにかく見た目をゴージャスに」というスタンスで、それが受けが良くて売り上げは非常に良かったです。
その会社が今度は建売を始めたのですが、家は外注で「とにかくローコストの家」を建ててもらい、あとから自社で見た目ゴージャスにリフォームするという販売方法でした。
ベースの家は建売ですが、パッと見はゴージャスなのでやはり受けは良いんです。
ただ建てている会社が有名なローコスト住宅なのに、販売価格がクソ高いので問題になりましたけども（苦笑）
ですが、デザインに関しては少し壁にタイルを貼ったり棚を上手く備え付けるだけでも見た目の印象はグッと変わります。（それだけだったら費用もそこまで高くない）
もし建売は普通すぎて面白みに欠けると感じる場合は、お値打ちな建売のローコスト住宅をリフォームするというのも良い方法だと思います。
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おわりに
いかがでしたか？
今回は「建売を購入して失敗しないための方法」について解説してきました。
建売でよく聞く失敗談としては、
- 建築済みなので躯体の確認が出来ない
- 契約を急がされて焦ってしまった
- デザインや設備に面白みがなくて後悔
ということが多いです。
しかし、そういった建売のデメリットに対しても対策方法はあるものなので、もし建売を検討している方は参考にして頂けたらなと思います。
それに建売だからこそ「家を見て購入できる」「日当たりの確認が出来る」など、注文住宅で失敗しがちなポイントでは後悔しませんからね。
以上「建売で失敗したくない！覚悟すべき３つのデメリットと対応策について」でした。
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