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賃貸・部屋探し

賃貸の家賃は更新時にチェック!値引き交渉は可能なの?

投稿日:2016年8月29日 更新日:

賃貸に長く住んでいる方は、自分が住んでいる物件に空き室が出たら、ぜひ一度「空き室の家賃がいくらで募集されているか?」調べてください。

特に新築当時から長く住んでいる方は、ショックを受けるかもしれません。

「あれ?私の家賃って…。」

しかし、これから先も賃貸物件に住み、家賃を支払うことを考えるなら、空き室の家賃は調べてみるべきですし、またここから先の内容も集中して読み進めてみることをお勧めします。

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家賃の値下げは提案されない

賃貸物件は1年か2年ごとに「契約更新時」があります。

契約更新は、「入居している賃貸物件の契約内容の変更(もしくは維持)に対して、貸主、借主ともに契約更新を行うか?行わないか?」の意思確認です。

ただ、基本的に大家さんから提案されるのは「家賃を上げたい」という話であって、「築年数も古くなってきたから家賃下げましょうか?」などという提案がされたことを私は聞いたことがありません。

つまり「新築時入居から住んでいる人は、新築の最も高い家賃をずっと支払い続けている」ということになります。

 

長期間部屋を借りている人は、家賃交渉のタイミングを探そう!

「子供の学区の関係で簡単に引っ越しできない」という方もいらっしゃって、意外と10年以上同じ賃貸物件に住んでいるという方は大勢みえます。

もし、10年くらい同じ物件に住んでいるのであれば、家賃の値下げ交渉を行ってみるのも良いと思います。

10年も住んでいれば、大家さんにとっても優良入居者でしょうから、案外すんなりと家賃の値下げに応じてくれるかもしれません。

5,6年くらいの入居者さんの場合は、少し情報を揃えたり、作戦を考える必要はあるかもしれません。

そちらについても、記事後半で解説していきますね。

 

 

賃貸物件の更新時は家賃交渉のチャンス?

「賃貸の家賃交渉は更新時がチャンス!」とよく言われます。

正しいような正しくないような気がしますが、これは「そのタイミングでないと応じる必要が無い」ということです。

例えば、大家さんから「地価が高騰したので、来月から家賃2000円あげます」と言われたら、きっとあなたも困ると思います。

それに、契約書にも「契約更新期間は、この家賃で契約します」となっているので、一方的に大家さんが家賃を上げても了承する必要はありません。

もちろん「家賃の値上げに応じれなければ出て行け!」なんて横暴も通りませんし、法律でその点は守られています。

ですから、家賃の値下げ交渉も、大家さん側から考えると「基本的には契約更新時でないと応じる必要がない」ということになります。

しかし「急に収入が減ってしまった」など、契約更新時までとても待てないような場合でも、本当に良い大家さんだと相談に乗ってくれたりする方も見えるので、絶対に更新時でないとダメというわけでもありませんが、基本的には契約更新時の交渉が良いですね。

 

家賃の値下げが上手くいく入居者、上手くいかない入居者

契約更新時には家賃の値下げ交渉が出来るからといって、必ず値下げ交渉が上手くとは言えません。

家賃の値下げ交渉も「上手くいく入居者、上手くいかない入居者」がいます。

家賃交渉が上手くいかない入居者は、大家さんにとってもトラブルメイカーの入居者です。

例えば、

  • 近隣トラブルなど起こさない入居者
  • 素行が悪い入居者
  • 家賃の支払いが悪い入居者

などは、大家さんも家賃を下げてまで住んで欲しいと思いません。

本当に資金繰りが困っていない限り、大家さんはお金よりも面倒事を嫌います。

また、よくあるのが「初めての契約更新で家賃の値下げ交渉をしてくる入居者」です。

この場合ほとんどのケースで「短い期間しか住んでないのに家賃の値下げ交渉なんて応じられない」と言われます。

これとは逆に「家賃の値下げ交渉が上手くいく入居者」というのは、

  • 長く住んでいる入居者
  • トラブルを起こさない入居者
  • 家賃支払いなど滞ったことがない入居者

などで、大家さんも「人」ですから、今までありがとうという感謝の気持ちを込めて家賃を下げてくれることが多いです。

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更新時に家賃の値引き交渉を行う前に

「部屋を借りて長期間経過しているけど、家賃下げて貰えないかな?」と考えている方は、少し待ってください。

契約更新時に家賃の値引き交渉を行う前に、最低でも以下のことは調べておきましょう。

これらは、物件管理も行う私が「実際にやられると嫌だな」ということなので、効果は間違いないでしょう(笑)

賃貸の家賃相場を知る

自分が住んでいる空室が出たら、スーモなどのポータルサイトで調べてみましょう。

築年数が経過している物件であれば、当然ですが家賃相場というものがあり、家賃が新築当時のような高い設定では誰も借りてくれませんから、値下げが行われています。

ある意味、そんな物件に新築当時の高い家賃のまま住まわされている入居者さんも大勢いるわけで、「それがそもそもの問題じゃないのかな?」と思うのですが、ここではそれは置いておきましょう。

まずは、今の物件の家賃相場を知るために、空室が出たら家賃チェックは行って、また出来れば募集家賃の証拠となる画像や資料を持っておきましょう。

交渉の材料になります。

空室が重なっているタイミングを狙う!

また契約更新時に家賃の変更が出来るからと言って、必ずしも契約更新時直前である必要はありません。

契約更新の半年前でも1年前でも構いません。

ようは「次の契約更新時に家賃を値下げしてください。」と言えば良いのです。

それよりも大事なのは「物件の空室が増えているタイミングで交渉する」ことです。

大家さんや管理会社の心理としては、空室が重なると不安になります。

実際、空室が増えると大家さんから相談の連絡が、ものすごく増えるので間違いありません。

弱みに付け込むようですが、これ以上退去者を出したくないという心理的なタイミングで交渉を切り出すと、条件を飲んでくれるなり、譲歩した提案を出してくれやすいです。

場合によっては、引っ越しも検討

家賃が相場に比べて割高であれば、本当に引っ越しも検討しましょう。

仮に新築当時から10年間入居してたとしたら、築10年の物件の家賃を調べてみましょう。

今の家賃と比べて、1万円違っていれば、年間で12万円変わってきます。

これだと3年も経てば、引っ越しで掛かる費用も十分償却できるでしょう。

また、同じ家賃で新築の物件に住むことも出来ます。

「家賃の値下げ交渉に載ってくれないのなら、本当に退去します。」という強い意思表示を持って交渉に臨まれると、私たちも腰が引けますね。

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家賃の値下げ交渉の注意点

更新時の家賃の値下げ交渉のための下準備は、

  • 情報集め(家賃相場チェック)
  • タイミング(空室が多い時を狙う)
  • 意思表示(値下げに応じなければ退去するという強い意志を伝える)

でしたが、まだ最後の詰めがあります。

それは「交渉は丁寧に!威圧しない!」です。

電化製品や車の購入でも「値下げありき」の商品購入だと、やたら高圧的な態度の方がいます。

これは不動産業界では逆効果です。

というのは、不動産というのは「その1つを売ればよい(貸せばよい)」ので、別に「買ってやる」という高圧的な人に買ってもらわなくても、さほど困りません。

むしろ、これからの長い付き合いを考えると面倒なので、大家さんにも嫌がられます

これは、契約更新時の家賃交渉でも一緒で、大家さんを怒らせれば「じゃあ出て行ってください」と、大家さんも開き直るしか選択肢がなくなります。

家賃交渉が上手く行く入居者さんは「良い人だから」大家さんも値下げしてあげようと気持ちになるのです。

ですから、契約更新時の家賃の値下げ交渉といっても、威圧は厳禁で、丁寧な話合いが出来る雰囲気が大切です。

 

私が家賃交渉を担当した実際の話

私も、今までに何度も家賃交渉を行いましたが、大家さんも色々な方がいます。

利益至上主義の大家さんもいれば、話の分かる入居者さんのこと最優先で考えてくれる大家さんなど様々です。

ですから、更新時の家賃の値引き交渉も一概にこうなると断定は出来ません。

しかし、「1000円でも2000円いいので下げて貰えないか?」と交渉したら3000円下げてくれるような、やさしい大家さんがいるのも事実です。

ダメ元でも更新時の家賃の値引きは交渉する価値あるのでトライしてみましょう!

 

最後に

如何でしたでしょうか?

賃貸物件の家賃交渉の値引きについてですが、入居年数が長くて、トラブルも起こしていない入居者さんであれば、交渉する価値は十分にあります。

その際に、交渉の材料として、

  • 情報集め(家賃相場チェック)
  • タイミング(空室が多い時を狙う)
  • 意思表示(値下げに応じなければ退去するという強い意志を伝える)

は、きっちりと揃えておくことがポイントです。

というわけで、賃貸物件にお住まいでしたら、今度の契約更新に合わせて家賃の値引き交渉も検討してみてください。

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