住宅ローンの金利には「変動金利」と「固定金利」があります。
これらは本気で家を買おうと興味を持って住宅ローンなどの資料を見ないと聞きなれない言葉だと思います。
そもそも住宅ローンは、他のローンに比べて金利が非常に低めに設定されています。
しかし、借りる額が大きく、長期間借りる事から低めに設定されているわけですが、支払う利息はかなりの金額になります。
大事なことなのでもう一度書きますが、
- 住宅ローンは借りる金額が大きい
- 35年ローンと借りる期間が長い
ことから、金利が0.1％変わるだけでも支払う金額は数十万円くらいは平気で変わるのです。
ですから、住宅ローンの金利のタイプというのは、みなさん悩むところです。
というわけで、ここではそもそも金利とは何か、支払う利息との関係や金利の種類など。
まずは基本的なことについて解説していきます。
住宅ローンの「金利」とは何か？
住宅ローンに限らず借金をする際にはほぼ必ず金利を設定しますが、そもそもこの金利とは何でしょうか？
金利とは「お金のレンタル料金」です。
「お金を借りてお金を払う」という形になるのでイメージがしにくいですが、基本はレンタルビデオのレンタル料金と同じようなものです。
違いとしてレンタルビデオは「一日当たりいくら」という形で決まっていますが、金利は「借りたお金の割合」となっている点です。
現在住宅ローン関係で表示されている金利は「年利」、つまり「一年使った際の料金割合」です。
実際に支払うのは利用期間に応じた一日単位の利息ですが、一日単位の金利の事を「日利」と呼びます。
他にはあまり使われませんが、一週間単位の金利である「週利」や月単位の金利である「月利」などもあります。
利息と金利の関係
「手数料の割合」である金利に対して、実際に支払う額は「利息」「利子」と呼びます。
この二つは同じものですが金融機関や場面によって使い分けられます。
実際に支払う利息は
「ローンの残高×金利×借入期間＝利息」
である程度の目安を導き出すことができます。
例えば年利1,5%の住宅ローンを500万円を借りて、年利5年で返済する場合
「500万×1,5%×5年＝37万5000円」
となります。
ただしこれは目安であって、実際の支払額はもう少し減ります。
というのも毎月一定額の返済をするので残高が減っていくためです。
その点について考慮した上で出された年利を「実質年利」と呼び一般的なローンであればこの実質年利で表記されています。
住宅ローンで使われる二種類の金利
住宅ローンの金利を大きく分けるのであれば、「固定金利」と「変動金利」になります。
ですが「固定金利と変動金利を合わせるプラン」など細かく見ていくと様々なプランがあります。（特に固定金利）
そこで、まずは「金利プラン」についてみていきましょう。
変動金利
変動金利を簡単に言えば「定期的に金利の見直しを行う」方式です。
半年ごとに出されるプライムレートに従い金利の変更が行わるのが一般的で、実際の変更は7月と1月前後に行われることが多いようです。
また金融機関によっては多少の金利変動であれば元金の支払額を調整することで支払額を固定することがあります。
変動金利のメリットとしては、固定金利より金利が低めに設定されている事です。
逆にデメリットは、将来的な金利上昇によって固定金利より利息や月々の支払額が増える可能性がある事があげられます。
固定金利
固定金利は変動金利の逆、つまり「あらかじめ決めた金利で固定する」方式です。
固定金利のメリットとしてまず挙げられるのが、返済計画の安定化です。
場合によっては最後まで返済額は変わらない訳ですから変動金利にはないメリットとなるわけです。
デメリットとしては、変動金利より多少金利が高めに設定されるということがあげられます。
これは「金利が低い時に固定金利で借りておけば今後の金利変動で高くなるリスクを避けられる」という事も言えます。
ただ固定金利の場合は、いくつかのタイプがあります。
全期間固定型
国が関わっている住宅ローンのフラット35で取られている方法です。
その名前の通り「最初から最後まで一定の金利で返済を行う」という物で、今後金利情勢がどうなろうが返済額などが変わらないというメリットがあるので返済計画が非常に立てやすくなっています。
段階固定型
5年や10年と言った一定期間固定金利で返済した後に、その固定金利の再設定を行い引き続き固定金利で返済を進める方法です。
全期間固定型とは異なりますが、最初から返済額が決まっているので返済計画を立てやすいタイプとなっています。
またキャンペーンなどで最初の期間の金利を下げる取り組みを行う銀行もあります。
選択型
段階固定型と厳密に分けられているわけではありませんが、最初の固定期間後は変動金利に移行できるタイプです。
経済状況の先行きがわからない場合や、金利の変動リスクについて心配な方などのための物で、固定期間後の移行時に再度固定金利を選ぶことができる会社もあります。
さらに変動金利と固定金利をミックスしたタイプもあります。
金利ミックス型
住宅ローンの一定額を固定金利、残りを変動金利で借り入れることで両方のリスクを減らそうというプランもあり、ミックスなどと呼ばれています。
これを利用することで固定金利と変動金利のリスクを減らすことができるのですが、一方でメリットも減ってしまうので主流の方法という訳ではありません。
どちらがお得ではなく「どうなればお得か？」
住宅ローンの金利は「今後金利の変動はどのようなものになるか」という事がポイントです。
キャンペーンなどで特別に下げることはありますが、固定金利は変動金利より金利は高めに設定されます。
ですから、今後金利が上がるようであれば固定金利の方がお得になります。
逆に金利が下がる、または現在と同レベルの金利が維持されるようであれば変動金利の方がお得と言えます。
これは段階固定型や選択型でも同じ事が言えるので、将来的な経済状況の予想などを考えて金利の変動タイプを選択するしかないとしか言えないのです。
では、「変動」と「固定」のどちらを選べばよいか？
固定金利と変動金利について調べると必ず出てくるのが「どちらがお得か？」「どちらを選ぶべきか」という比較記事です。
この問題は結局「10年20年先の事なんか誰にもわからない」という当たり前の結論にしかなりません。
もし、10年先の金利の上昇や下降が分かるなら住宅ローン一括返済出来るくらい株やFXで大儲け出来ます。
そう考えると無駄なことをしていると思いませんか？
だから、私は「変動金利」を選びました。
理由は至って単純です。
現実的に”今”固定金利よりも変動金利の方が金利が安いからです。
「わからない未来よりも、確実な今を選んだ」というわけです。
住宅ローン返済の理想とは？
なぜ変動か固定か悩むのか？
というのは「損したくない」からですよね。
つまり「余分な利息を払いたくない」わけです。
では住宅ローンの利息を下げるには何をすればいいのかというと「短期間で返済してしまう」ことです。
短期間で返済することを「達成するぞ！」という強い意志を持って行動する。
だから、選んだ金利タイプは「変動金利」です。
それでも「やっぱり金利が上昇したら不安だな」という方もみえるでしょう。
でも、そもそも金利で悩む前にもっと根本的なリスクって存在していると思いませんか？
固定金利はローリスクというけど、今の収入が安定して入る保証はあるの？
上記のような意見を言うと「短期間で返済出来なかったら金利変動のリスクがある」という意見が必ず出ます。
ですが、リスクを住宅ローンだけで考えずに、もっと現実的に見てみるとどうでしょうか？
最近は一時期ほどリストラが騒がれてはいませんが、それでも数年前には大勢の方がリストラされたと話題になりました。
そうなったら住宅ローンの金利どころではありません。
そう考えると「今のうちに」仕事でも副業でも、とにかく稼ぐ金額を上げることにエネルギーを割いた方が建設的です。
賛否両論あると思いますが、わからないことに悩んでエネルギーを使うよりも絶対良いと思います。
すでに住宅ローンを組んでいる方は
すでに住宅ローンを組んでいる方も「繰り上げ返済」出来るように頑張るのは変わりません。
ですが、現時点の金利がもしかしたら「借り換え」で下がるかもしれません。
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住宅ローンでは金利が0.1％変わるだけでも何十万円も支払う利息が変わってきますから、現在住宅ローンを組んでいる方は「借り換え」は試してみるべきです。
おわりに
いかがでしたか？
住宅ローンの金利も色々あって悩むのですが、結局は
- フラット35などの全期間固定型
- 変動金利型
です。
「これから金利が上がったら、下がったら…」で、みなさん悩むのですが本当に悩んでも仕方がないです。
だったら「どうやったら繰り上げ返済できるか？」を考えた方が絶対マシだと思います。
人生何が起こるかわからないですから、広い視野で今できることを一生懸命トライして頑張るのが一番です。
そして、最後になりますが住宅ローンを契約したら必ず「住宅ローン控除」を行いましょう！
こちらは不確定な未来の金利とは違って、確実に税金から少しお金が戻ってきますよ！
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