「コンクリートジャングルじゃなくて田舎の自然に囲まれて住みたいわ～」と、都市部の3人に1人は考えているそうです。
私もいずれは田舎暮らしをして、その時には「ちょっと畑もやってみたい」と思っていますが、でも農地の売買は「農地法」により宅地よりも条件が厳しくなっているんですよね。
農地とは、みなさんご存じの通り「耕作を目的とする土地」のことですが、いざ私のような農業の素人が農地を手に入れても活用できない恐れがありますよね。
挙げ句の果てに畑もやらずに放置では困るので、農地を使用する人を許可する「農地法3条許可」があります。
では、農地の購入は簡単に許可されるのかというと「実際はかなりハードルが高い」です。
でも「田舎に移住して少し畑をやってみたい」という方はグッとハードルが下がる方法もあるので、農地購入に興味のある人は是非お付き合い下さい。
なぜ農地の購入は個人では無理と言われるのか？
そもそも「農地を購入したい」と考えた場合に、
- 農地を農地として利用する（農業をする）… 3条許可
- 農地を宅地に転用して利用する（家を建てる）… 5条許可
どちらかで話が変わってきますが、まずは農地を農地として利用する「3条許可」について解説していきます。
個人が農業に参入するための「3条許可」の要件
まず3条許可は「どこで許可が貰えるのか？」というと、各市町村の農業委員会になります。（なければ市町村役場）
そして、農業委員会では「農地の使用者が変わることで農業の生産が落ちないように」以下の要件が定められています。
- 農地のすべてを効率的に利用すること
- 原則150日以上は農業に従事すること
- 一定面積で農業を行うこと（原則北海道2ha・都府県50a）
- 周辺の農地に支障を与えないこと
「新規で個人の方が農地を買うのは無理（農家じゃないとダメ）」と誤解されていますが、許可の要件をすべて満たせるなら農地の購入は可能です。
ただ、都府県の50aも「下限面積要件」といって農業する最低面積になるのですが、それでも50a＝5000㎡なので広いですし、また就農日数もあるので「本気で農業に取り組まない人はお断り」なのです。
でも、実際は私のように「趣味レベル」で農業をやりたいと考えている方も多いと思います。
じつは、そんな方に朗報があるんです。
「農地付き空き家」で移住のハードルが下がる！？
「農業に興味がある！やってみたい！」という人は増えているものの、3条許可のハードルが高くて手が出せないという方もみえるでしょう。
実際に農山漁村地域に定住したいと考えている方の3割は「農業は趣味レベル」で取り組みたいそうです。
そこで、
- 遊休農地等が多い
- 小規模農家が増えても既存農家に影響を与えない
という地域の自治体では、空き家バンクを通じて「農地付き空き家」の提供が進んでおり、農地付き空き家の農地は「別段の面積」として1aまで引き下げられます。
農地付き空き家は「3条許可のハードルが下がる」だけで、許可のための手続きは必要です。
農地を購入して家を建てる「5条許可」について！
農地の購入を検討する理由として「農地に家を建てたい」と考えている方もみえると思います。
この場合は「農地を宅地に変更（農地転用）して、権利も変更する」ので、5条許可が必要になります。
- 3条許可…農地（所有者Ａ）→ 農地（所有者Ｂ）
- 5条許可…農地（所有者Ａ）→ 宅地（所有者Ｂ）
この場合「宅地は高いけど農地だったら土地を安く買える」という思惑だと思うのですが、これもそんなに簡単なことではありません。
法律の背景を考えると簡単じゃないことが分かる！
まず5条は「市街化区域内の農地」であれば「農業委員会の届け出」になりますが、それ以外は「都道府県知事（もしくは指定市町村長）の許可」が必要です。
そもそも届け出と許可の違いは、届け出は書類にミスがなければ必ずOKが貰えるのに対して、許可はOKが貰えるかどうかは分かりません。
ですから、市街化区域内の農地は「実質宅地として取引」されています。
「でも、自分は安い農地を買って家を建てたいんです！」という場合は、5条許可が必要になるわけですが、5条許可はそう簡単に下りるものではありません。
というのも、まず農地法は「農地や農業を守りたい」という法律です。
また、市街化区域”以外”は「積極的に建物を建てたくない場所」になります。
つまり、農地を減らしたくなくて建物も建てて欲しくない場所に「あの～家を建てたいんですけど…」と言っても、ダメな可能性が高いのは分かりますよね。
そんなわけで「安い農地を買って豪邸建てたい」というのは、そう簡単にはいかないのです。
それでも「なんとか法律の抜け道はないのか？」とアレコレ考える人もいます。
でも、農地法を違反すると「厳しい罰則」が待っているんですよ。
農地法を違反すると「厳しい罰則」が待っている！？
ちなみに、農地法の許可を得ないで行った契約は効力が生じず、罰則として「3年以下の懲役または300万円以下の罰金」という厳しい罰則があります。
これは不動産関係の罰則では「トップクラスの厳しさ」になっています。
ですから農地の売買に関しては、本当に注意しないと行けません。
と、そんな偉そうなことを言っている私も「あわや罰則か！」ということがありました。
「家庭菜園付き住宅」で3条許可違反に！？
もう10年くらい前の話ですが、ある不動産会社に「家庭菜園を楽しめることをコンセプトにした家」を販売するから手伝って欲しいと言われました。
不動産会社が土地を購入して分譲販売するのですが、コンセプトは良いんですが「宅地を家庭菜園にするなんて贅沢な使い方だな」と思っていたんです。
そしたら、案の定「家庭菜園の部分は農地だ」と言われて、これ「3条許可取れるの？」と聞いてみると
というのです。
多分20年後というのは「時効による取得のこと」だと思うのですが、流石にビビりましたよね。（ただの知らなかったを通り越して確信的犯行ですからね）
販売する前だったから良かったですが、もしも「気付かずに販売してたら」どうなっていたのかなと思います。
ある意味先ほどの「農地付き空き家」と似ていますが、家庭菜園付き住宅では、面積の要件も満たしていないし、そもそも農業をするわけでもないですから「農業や農地を守る3条の許可」が下りるわけがありません。
「ズルして農地を手に入れる」ようなことをすると最悪は懲役刑ですから、絶対に止めておきましょう！
おわりに
今回は「農地の購入について」お伝えしてきました。
農地の購入をしたいという個人の方は「農地を利用したい」のと「農地に家を建てたい」という2種類の思惑で分かれると思います。
まず農地に家を建てたい場合は「5条許可」になりますが、これは他の背景を考えれば簡単に許可は下りないですし、とくに条件が緩くなったなどの話もありません。（今までどおり）
農地に関しては2022年問題もありますし、今後いろいろ環境が変わってくるのかなと考えています。
2022年問題をわかりやすく！トラブルになるか予想もしてみました
零和は農地に注目です！
以上「農地購入は個人では無理？移住希望者にはオススメの方法があるよ！」でした。
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ここ数年「空き家問題」が取り沙汰され、管理の行き届いていない空き家については固定資産税が6倍になるという話も聞きます。
しかし、築年数の経過した空き家や地方にある空き地などは不動産屋も積極的に取り扱ってくれないので「仕方なく放置している」という方もみえると思います。
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