土地や建物といった「高価な資産」である不動産。
もし自分が所有している不動産を「これは私のモノです！」と証明する手段がないと不安ですよね。
そこで不動産に関する権利関係を「不動産登記簿」に記録して、誰が見ても分かるようにするのが不動産登記の制度です。
しかし、登記簿を見ても何が書かれているか分からないという方も多いのではないでしょうか？
また、不動産の売買では、
- 表題登記
- 所有権保存登記
- 抵当権設定登記 …etc
など、一体何がどう違うのか？ なぜこんなに登記の種類があるのか？ 頭の中が「？」だらけになりそうです。
しかし、不動産登記は「登記事項証明書（登記簿謄本）の読み方」を理解すれば、そんなに難しいものではありません。
というわけで、今回は「不動産登記について」分かりやすく解説していきます。
不動産登記とは？登記事項証明書の見方が分かれば簡単です！
冒頭でチラッとお伝えしましたが、なぜ不動産登記という制度があるかというと「土地や建物の権利関係をハッキリさせる」ためです。
そして、その内容は「登記記録」といって、
ポイント
- 表題部 … 不動産（土地や建物）の所在地や広さなど
- 権利部 … その不動産の所有者や取引内容など
に分けて記録されます。（まずはザックリ行きます）
参照元：法務省 登記簿謄本（様式例：1土地）：法務省 登記簿謄本（様式例：2建物）
ちなみに…
登記は土地と建物で別なの？
例えば、自分の土地に家が建っている場合でも、登記は土地と建物それぞれで行います。
ですから、表題登記だけだと「土地か建物か分からない」ので、土地なら土地表題登記というのが一般的です。
パッと見ると難しく感じますが、ポイントを抑えれば簡単です。
分かりやすく解説していきましょう。
表題部とは？
登記事項証明書の一番上の欄の「表題部」では、土地や建物の所在地や広さなどが記載されています。
これは「そこにどういった土地や建物があるのか？」という記録なので、表題部の登記は原則義務です。
そして、ここがポイント！
登記が難しく感じるの理由の1つに「所有者」があります。
表題部にも次の権利部にも所有者が記載されて、なんだったら色々な人の名前が出てくるので混乱します。
でも、表題部所有者とは「はじめに登記した時の所有者」のことをいいます。
仮に、その土地を売却して「今は土地の所有権利を持っていない」のであれば、表題部の所有者欄の記載事項（住所氏名）に下線が引かれます。
表題部を登記することを「表題登記」と言います
登記には「●●登記」といろいろ種類があります。
その中の1つとなる「表題登記」は、表題部に登記するから表題登記と呼ばれます。（簡単ですよね）
また、不動産の状況が変わったときの登記を「表示に関する登記」と言います。
表示に関する登記
- 建物…新築・増築・滅失など
- 土地…地目変更・分筆・合筆など
建物が滅失したら「建物滅失登記」土地を分筆するなら「土地分筆登記」です。
権利部とは？
登記事項証明書を見ると表題の下にある「権利部」があり、さらに「甲区」と「乙区」に別れています。
甲乙とか出てくると難しく感じますが、ここもシンプルに考えていきます。
権利部は、その名の通り「権利関係」に関することが記載されており、
ポイント
- 権利部（甲区）…所有権に関すること
- 権利部（乙区）…所有権以外に関すること
となっています。
それぞれ分けて説明していきましょう。
権利部（甲区）とは？
具体的に権利部（甲区）では「所有権移転の流れ」が記載されています。
さきほどの登記事項証明書のサンプルを見てみます。
これを見ると現時点で所有の権利を持っているのは「法務五郎さん」ということが分かります。（簡単ですよね）
「所有権保存登記」と「所有権移転登記」について
新築で家を建てると「建物所有権保存登記」「土地所有権移転登記」の申請費用が諸費用に含まれています。
これは権利部（甲区）で所有権が誰にあるのか登記するためです。
ちなみに、この登記は表題部の登記と違って義務ではありません。
じゃあ登記しなくてもいいの？
権利部の登記はやっておかないと裁判で権利を主張できません。
もし、同じ不動産をAさんとBさんの2人が自分のだと主張したら「原則として登記している方の勝ち」です。
ですから、義務はなくても自分の財産を守るために絶対にやっておかなければいけないことなんです。
権利部（乙区）とは？
権利部（乙区）は、抵当権・賃借権・地上権など「所有権以外の権利」に関する内容が記載されます。
興味を持って見ていくと面白いのですが「この不動産は4,000万円の抵当権が設定されているんだな～」ということが分かります。
もちろん何も設定されていなけば何も記載されていません。
また、甲区同様に乙区も（つまり権利部は）登記の義務がありませんが、登記しておかなければ裁判になった時に主張が通りません。
家を買って権利部（乙区）に設定される登記は？
上のサンプルにもありますが「抵当権設定登記」というのが多いです。
抵当権とは？わかりやすく抵当権設定の有無を比較してみましょう！
住宅ローンで借り入れして家を買えば必ず設定されます。
この時に「土地と建物それぞれが担保」となっている場合は、土地と建物の登記は別なのでセットで担保になっているのが分かるように「共同担保目録」という項目も登記事項証明書に記載されます。
マイホームを購入した時でもないと、なかなか「登記事項証明書」は見る機会がないかもしれません。
でも、1つ1つを丁寧に見ていくと、そこまで難しいものでもなかったと思います。
では、こういった登記を行うと費用はどれくらい掛かるのでしょうか？
不動産登記にかかる費用！ざっくりどれくらいなの？
不動産の登記について理解が深まったところで「土地や建物を売買する時の諸費用」から不動産登記を見ていきましょう。
実際に家を買うときの諸費用で「土地所有権移転登記費用→10万円」とか書かれていると、こんなに費用がいるのかとビビりますが、内訳は
ポイント
- 登録免許税（登記手続きを行うことで納める税金）
- 申請手数料（土地家屋調査士・司法書士への手数料）
となっています。
登録免許税とは？
登記を行う時に納める税金を「登録免許税」と言います。
登録免許税の税率は基本的には以下の通りです。
| ＜登録免許税＞ | ＜税率＞ |
| 建物表題登記 | 非課税 |
| 建物滅失登記 | 非課税 |
| 所有権保存登記 | 固定資産税の評価額×0.4% |
| 所有権移転登記 | 固定資産税の評価額×2.0% |
| 抵当権設定登記 | 借入額×0.4% |
登記申請手数料について
登記申請手数料については、土地家屋調査士・司法書士によって違いますから一概に言えません。
ですが、参考程度に記載しておくと
| ＜登記の目的＞ | ＜手数料＞ |
| 建物表題登記 | 土地家屋調査士に8～15万円程 |
| 建物滅失登記 | 土地家屋調査士に4～5万円程 |
| 所有権保存登記 | 司法書士に3万円程 |
| 所有権移転登記 | 司法書士に5万円程 |
| 抵当権設定登記 | 司法書士に5～10万円程 |
という感じです。
諸費用節約のために「自分で登記しましょう」という話もネットで見かけますが、何かしらミスをしてトラブルになったら大変です。（業者が断ってくると思いますが）
個人的にはプロにお任せすることをお勧めします。
おわりに
今回は「不動産登記について」お伝えしてきました。
不動産登記については、不動産登記法という法律があるのですが「法律用語は見ただけで拒否反応がでる」という方も多いと思います。
その上で「なぜ不動産登記をするのか？」というと、義務もありますが何よりも
- 裁判になった時に白黒つけられる
という、大きなメリットがあります。
とくに権利部に関しては「申請義務はないけど対抗力がある」ので、自分の資産を守るために必要です。
マイホーム購入時の諸費用にあると申請料で数万円かかるので「これって本当にいるの？」と思いがちですが、とても大切なことだったんですね。
以上「不動産の登記とは？住宅購入の諸費用にあるけど分かりやすく教えて！」でした。
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