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賃貸で雨漏り発生!お金のトラブルなど対処方法をお伝えします

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賃貸で「雨漏り」はよくあるトラブルの1つ。

先日も台風で雨漏りが発生したと入居者からクレームが入り急いで対応することに(泣)

自分の家であれば業者に依頼して修理すれば済む話ですが、賃貸となると

  • 誰が修繕費を負担するのか?
  • どのように対処するのか?
  • 雨漏りが改善されなかったらどうなるのか?…etc

色々な心配事が出てきます。

だからといって雨漏りを心配しながら放置して住み続けるのは、天気だけじゃなく心も曇りますよね。

というわけで、今回は「賃貸の雨漏りでお困りの方がトラブルを解決できるように」網羅的に解説していきましょう!

 

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賃貸が雨漏りしたら修繕費は誰が払う?

賃貸が雨漏りするなら兎にも角にも早く直して通常の生活を送りたいですよね。

しかし、その雨漏りの修繕費。

もしかして自分が負担するなんてこと…あるのでしょうか?

 

雨漏りの修繕費は「貸主」が支払うのが基本!

建物の老朽化や台風などで損傷したなど、雨漏りは原則として貸主(大家)に修繕義務があります。

ただし、台風などの天災で

  • 被害が大きすぎる
  • 費用が高額すぎる

ような場合まで貸主(大家)に負担させるのは酷なので、その場合は修繕義務は負いません。

また、雨漏りの原因が借主(入居者)にある場合も同様に修繕義務なしです。

 

入居者が修繕義務を負うケースはある?

入居者が修繕義務を負うことはありませんが「損害賠償請求」をされる可能性はあります。

例えば、ベランダの掃除を怠って排水溝を詰まらせたなど、借主が善管注意義務・保管義務を果たしていない場合がそれに当たります。

善管注意義務とは?

自己の所有物のよりも高度に管理することを「善管注意義務」といいます。

賃貸物件は使用収益が出来るとはいえ「借主から借りている」わけですから、丁寧に扱いましょうということですね。

 

また、借主(入居者)が雨漏りなど修繕する箇所を発見した場合は「貸主(大家)に通知する義務を負う(民法第615条)」ので、通知せずに放置して損傷が拡大した際も損害賠償を請求される可能性があります。

修繕の通知も「差し迫った事情がある・大家が事情を知っている」という場合は、通知不要になります。

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入居する前から雨漏りが発生していたら?

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これは当然「貸主の負担」となります。

貸主は、賃料を貰う以上「貸主に物件を使用収益させる義務」を負います。

これは引き渡し後から発生する義務ではなく「使用収益できる状態で引き渡す」ことも含まれています。

 

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大家が雨漏りを直してくれない場合はどうなる?

大家は賃料を貰う以上「入居者に物件を使用収益させる義務」を負います。

そのため雨漏りは大家が直すのが原則ですが、なかには修繕を拒む大家もいるでしょう。

先述した雨漏りの被害があまりにも大きく費用が高額で修繕できないような場合を除いて、もし大家が雨漏りを直さずに入居者に損害が発生した場合は、入居者は大家に対して損害賠償を請求することが出来ます。

 

雨漏りで物件が一部使用できないなら「家賃減額」も可能!?

入居者に責任がなく物件が一部使用できなくなった場合は、その使用できなくなった分に相当する家賃は減額されます。

ちなみに、物件が一部使用できなくなった原因は「雨漏りに限らず火災など」も含みます。

また「設備の機能的な不具合(機能の滅失)」で、通常の居住が出来なくなった場合も対象です。

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ただし、何でも認められるわけではなく「入居者に責任がない・社会通念上の受忍限度を超えて使用が出来ない」ということがポイントになります。

 

契約解除した場合は「引っ越し費用」は負担される?

雨漏りが酷く住み続けることが出来ない場合は、入居者は賃貸借契約を解除することが出来ます。

その場合に引っ越し費用が気になるところですが、貸主に負担してもらうことは難しいでしょう。

仮に何も対応をとっていないのであれば引っ越しの費用負担も認められるかもしれませんが、実際に何も対応しないということはありません。

一向に修繕が始まらない場合でも、調査中と言われれば対応をとっていることになります。

話し合いの余地はあるあかもしれませんが、あくまで「大家さんのご厚意」によるでしょう。

 

自分で雨漏りの修繕費を負担した場合はどうなる?

本来は大家が修繕すべき場所を入居者が修繕費を負担した場合は、すぐに「必要費」として全額請求することが可能です。

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もし自分で修繕を行う場合は、必ず領収書を貰っておきましょう。

また、必要費を支払ってもらえない場合は、契約が終了しても「留置権」を行使して明け渡しを拒否することが出来ます。

留置権とは?

他人の物の占有者が、その物に関して生じた債権の弁済を受けるまで「その物を手元にとどめ置く権利」のことです。

 

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賃貸の雨漏りは「火災保険」が使える?

賃貸では契約時に「火災保険(家財保険)に加入する」ことがほとんどです。

この時の火災保険で雨漏り被害の保険金が支払われるのかというと、残念ですが「雨漏り」に対応している火災保険はありません。

ですが、雨漏りの原因が「台風・洪水・漏水など」であれば保険金は支払われます。

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ただし、台風(風災・ひょう災・雪災)でも、屋根や窓ガラスが割れるなど被害がなく「老朽化が原因」と判断されると支払い対象とはなりません。

建物の老朽化が原因で自分の家財が雨漏り被害を受けた場合は「貸主に損害賠償を請求する」ことになります。

 

原因が自分にある場合はどうなる?

雨漏り(漏水)の原因が自分にあり「大家や他の入居者」に損害を与えた場合こそ、契約時に加入してあった火災保険の登場です。

  • 大家への賠償は「借家人賠償責任保険」
  • 他の入居者への賠償は「個人賠償責任保険」

で対応することになります。

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最近はネットで賃貸の火災保険に加入する方もみえますが、上記2つは要注意です。

自分の家財に対する保険はともかく、他の方に支払う保険ですからしっかりとかけておきましょう。

 

まとめ

さいごに今回の内容のおさらいです。

  • 賃貸の雨漏りは「貸主」が修繕などの義務を負う(例外あり)
  • 雨漏りが発生したら管理会社へ連絡して、被害が拡大しないために善処する(入居者の義務)
  • 雨漏りが原因で部屋に住めない場合は「家賃減額」も可能!

などがありました。

あと、引っ越し費用については「貸主が何かしらの対処を行なっている」と負担請求は難しいです。

fudou
実際のところ雨漏りで一番大変なのは大家さんなので、その点は分かってあげてくださいね。

 



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