中古住宅の内覧は築年数が経過しているだけに、購入するなら注意深くチェックしたいでしょう。
しかし、中古住宅の場合は「売主が居住中」だったり「残置物」があったりと新築よりも気を遣います。
では、中古住宅の内覧ではどういった点に気を付ければ良いのでしょうか？
中古住宅は今まで人が住んでいたのですから建物に痛みがあるのは当然です。
ですが、だからこそ内覧の際はしっかりとチェックしなければ後で自分たちが後悔することになります。
というわけで、今回は中古住宅の内覧について必ず抑えたポイントについてお伝えしましょう。
中古住宅の内覧で少しだけ気を付けたいケースとは？
新築と違って中古住宅の内覧では、
- 売主が居住中のケースがある
- 荷物が残っていることがある
という点が初めて内覧する方にとっては気になるポイントだと思います。
こういった場合はどうすれば良いのでしょうか？
売主が居住中の内覧で気を付けることは？
中古住宅の場合は「売主が居住中」ということがありますが、とくに手土産を持参したり必要以上に気を遣う必要はありません。
しかし、内覧のマナーとして次のことは控えるようにしましょう。
- 室内が汚いなど失礼なことは言わない
- 日当たりが悪いなど物件の評価を言わない
- 私物を許可無くさわらない
- 畳をスリッパで歩かない
- 敷地内で煙草を吸わない
- 直接売主に値引き交渉をしない
室内に荷物が残っている場合はどうする？
例えば、クローゼットの中を見たいけど荷物があって見られない場合も「仲介業者の方に一声掛ける」ようにします。
売主が居住中であれば仲介業者の方から話をしてくれますし、すでに退去されている場合も動かしたり触っても困る物は仲介業者が事前に聞いています。
とにかく気になることは仲介業者に確認すればOKです。
中古住宅の内覧で必ずチェックしたいポイントは！？
中古住宅の内覧では居住中であれ退去済みであれ、チェックすべきことは変わりありません。
もし売主が居住中でも見るべき所はしっかりと見ていきましょう！
内装や各室の状況を丁寧にチェック！
各室の状況や内装をチェックしていきますが、中古住宅の場合「荷物があってフローリングや収納の状況が確認しづらい」ことがあります。
この点は中古住宅ならではなので、とくに意識して確認するようにしましょう。
その他に内装で確認してもらいたいのが、
- 網戸や雨戸の有無
- 室内の引き戸などが全てあるか
- コンセントの位置や各部屋エアコン設置可能かどうか
- サッシはペアガラスか
等、細かなところまで確認できるといいですね。
残置物は撤去か残していくのか必ず確認する！
室内の残置物も敷地内の物置などと同様に、何が撤去されて何が残るのかを確認します。
基本的には不動産の定義に従い「取引の対象ではないものは売主に撤去してもらう」ことになります。
カーテンや、取り外し可能な照明器具、エアコンなどが、そのままになっていることがあり、物件の引き渡し後、トラブルになったりします。
契約の際に、詳細なところまで確認をするようにしましょう。
雨漏りがないか天井も確認する！
天井を確認してシミがあれば「雨漏れ」を疑います。
収納部の天井を見忘れることがあるのでご注意を。
雨漏りの可能性があるのであれば、専門家に建物状況調査（インスペクション）を依頼しましょう。
建物に傾きが無いかも確認！
建物の傾きは、まず床を歩いてみて感覚的にチェックします。
少しでもおかしいと感じたら「水平器」で、どの程度の傾きがあるのか確認していきます。
また、住宅品確法では「構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在する可能性が高い」と考えられる傾斜は6/1000以上とされています。
例えば、10ｍ離れたA点とB点の天井から床までの距離が6cm以上違うのであれば注意が必要です。
その場合は、雨漏れと同様に専門家に建物状況調査を依頼しましょう。
設備類も一つずつ丁寧に確認！
台所、洗面所、浴室などは、水漏れの跡がないか確認します。
また、床を踏み込んで弱っているような感覚があれば、床板が腐っていることも考えられます。
自分では床下の確認が難しい場合は専門家に依頼しましょう。
床暖房や給湯機器など、その他の設備も電源を入れて使えるか確認しておきます。
合わせてその物件のライフラインは、都市ガス、プロパンガス、もしくはオール電化なのかも要チェックですね。
契約する会社等によって金額が様々な為、一概には言えませんが、一般的に、プロパンガスよりも都市ガスの方が料金が安い傾向になります。
外観チェック時は隣家にも気を配る！
屋根や外壁にひび割れや欠損箇所がないかチェックします。
屋根に関しては、屋根の上に上ることは困難な為、少し離れたところから、望遠鏡などでチェックすると欠損があるかどうか判別が付きます。
外壁に関しては、耐用年数や立地条件、周辺環境によって欠損の程度が変わります。
外壁を指で触って頂き、チョーキング現状（白亜化といって指に白い粉が付きます）が起きている場合や、外壁にカビやコケが付いている場合は、塗装の実施が必要な可能性があります。
このような症状がある場合は、外壁塗膜の防水性・防汚性などの機能が低下していることを表します。
屋根や外壁を修繕するとなると数十万円単位で費用が掛かるので、修繕が必要と感じたら予算に組み入れて計算しましょう。
また、合わせて隣家や日当たりも確認します。
隣家の窓と向きあっていると目線が気になることもありますからね。
中古住宅ならではの敷地外で注意する点とは？
中古住宅だと建物や室内を中心に内覧される人が多いですが、敷地の外も中古住宅ならではの確認ポイントがあります。
まずは見落としがちな境界標や越境物からお伝えしていきましょう。
境界標や越境物の有無をチェック！
境界標が無いケースでは、売主負担で境界標を設置するのが一般的です。
しかし、買主が応じれば境界標を設置しないで売買することもあります。
費用の問題もありますが、隣家との関係によっては境界標の設置や越境物の対応が難しいことがあるので「まあいいや」と簡単に了承できるものでもありません。
尚、越境物に関しては、従前に隣地の方とその越境物に関する覚書を締結していることもありますので、不動産業者に確認しましょう。
敷地内の残置物も撤去かどうか確認する！
室内だけは無く、敷地内の物置や樹木、庭石など残置物があるのか確認しましょう。
残置物を置いたまま引き渡されたら撤去費用がかかりますし、逆に樹木や庭石など売主が持って行きたいというケースもあります。
買主と売主の要望が合っていないと無用なトラブルに成りかねないので注意して下さい。
ちなみに、樹木（生木）や庭石の撤去費用は結構かかりますので、頭に入れておきましょう。
前面道路と敷地の関係は必ず確認する！
ここからは新築も同様ですが、前面道路で必ず確認したいことは次の2つです。
- 4m以上の幅員があるか
- 敷地と2ｍ以上接道しているか
また、旗竿地の場合で「竿状の部分に2m未満の場所があれば再建築が出来ない」ので注意して下さい。
測量図があるようでしたら不動産業者から事前に入手して現地と照らし合わせてみましょう。
駐車場として利用する場所の「広さや車の入出庫のしやすさ」などもチェックしておくと良いですね。
道路の管理はどこなのか？
道路の管理については、おおよそでも構わないので「公道か私道か」当たりを付けましょう。
私道だと、上下水道などの埋設管の採掘に所有権の承諾が必要で、ケースによっては承諾料を求められ、手続きも大変になることがあります。
私道の場合は、
- 幅員が4ｍ未満
- 側溝がない
- 舗装されていない
- 行き止まりになっている
ことが多いので、そういった道路の場合は私道かもしれません。
最終的には行政で確認しますが、現地で見当をつけておくと良いでしょう。
周辺環境や空地についても確認！
周辺環境については、騒音や臭気などを発生させる施設はないか？
また、空地があれば将来どのような建物が建つのかを確認します。
これらは用途地域との関係が深いので、自分でも「用途地域」がどのようになっているかWEBで調べると良いでしょう。
周辺に建設予定の建物などは、売主が知っていることもありますので合わせて確認を行いましょう。
その他に、敷地の目の前がゴミ集積場所でトラブルになっている。という話も聞いたことがありますので現地をよく確認することも重要です。
ホームインスペクションはお勧めです！
中古住宅を購入する際、ホームインスペクションを実施するケースが増えてきております。
これは、不動産斡旋の際、不動産業者（宅地建物取引業）がホームインスペクションを行うか行わないかの確認をしなければならない義務ができたことが一つの要因に挙げられます。
ホームインスペクションとは、建物を非破壊にてチェックすることです。
検査する人は建築士などの資格を保有している方が多く、費用は業者によって様々ですが、5万円程度になります。
このホームインスペクションというのは、雨漏り、建物の傾き、外壁の劣化等様々な項目をチェックするもので、「全ての項目において問題無し」と判断された場合、瑕疵保険に入る事ができます。
ここでご注意頂きたいのが、この保険に入る為には「全ての項目において問題無し」と判断されなければ保険に入れません。
その為、問題があると判断された部分に関しては、修繕が必要になり、場合によっては高額な費用が必要になることもあります。（外壁のコーキングの劣化、防水部の劣化、基礎部のクラック等）
その他に、非破壊検査の為、天井点検口が無く天井部が見れない。床下点検口が無く基礎部が見れない等の場合、チェックが出来ない為、保険には入れません。
このような場合は、点検用に開口を開かなければならない為、引渡し前の物件であれば売主の承諾が必要になる為、注意が必要です。
瑕疵保険に入ることを前提（修繕費用を計算に入れている）であれば、ホームインスペクションを実施する価値はありますが、とりあえずやってみる程度であれば、考えものですね。
まとめ
さいごに記事のおさらいをします。
- 前面道路や接道は「再建築」に関わるので注意する
- 中古物件は境界標がなくなっていることもある
- 中古物件の内覧時は荷物が残っていること場所もよくチェックする
- 残置物の撤去などは1つ1つ確認する
その他、中古住宅の内覧は入居中ということもあります。
可能であれば入居者に話を聞いてみるのもアリですね。
さいごに今回は戸建てを解説してきましたが、マンションの中古物件はこちらの記事を読んで下さい。
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以上「中古住宅の内覧！居住中だったり荷物がある場合はどうすればいいの？」でした。
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