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不動産の売却にも種類があります!媒介と買取の違いは知っておくべき

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不動産の売却査定を依頼したら「1,000万円ほど差があった」という話を聞くことがあります。

しかし、いざ話を聞いてみると「媒介と買取をごちゃ混ぜに考えていた」というケースも少なくありません。

車の買取と不動産を一緒だと思い込んでいる人に多いですね。

不動産取引の媒介(仲介)は、分かっているようで理解されていないということがよくあります。

せっかくの不動産売却であれば絶対に失敗したくないでしょうし、ここはしっかりと読み進めていきましょう。

 

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不動産売却時「媒介」と「買取」で査定価格が大きく変わる!?

まず媒介と買取の注意点は「誰にどのように売るのか」が違ってきます。

とくに注意すべきなのは、

  • 高く売りたいのか?
  • ご近所の方に知られずに早く売りたいのか?

を、どちらも満たすことは難しいという点です。

 

媒介のメリットとデメリット

媒介(仲介とも言いますが)は、仲介業者を通じて一般に幅広く購入者を募ることになります。

メリットは、市場価格(または希望する価格)で販売することが出来ます。

しかし、売却できるまでに時間が掛かるというデメリットがあります。

また、売却価格から諸費用(各税金や仲介手数料など)を差し引いた金額が手取りになるので注意して下さい。

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時間は掛かっても高く売りたいなら媒介がオススメなわけですね。

 

買取のメリットとデメリット

買取は、不動産会社(建築会社や再販業者など色々ある)が直接買い取りをすることになります。

メリットはすぐに現金化できるということですが、逆に売却金額は「相場の7~5割程度」と思っておいた方がいいでしょう。

また、売却理由によっては不動産を売ることを周りに知られたくないということもあると思います。

媒介では一般の購入者を募るので広告活動を行なうことになりますが、業者に直接買い取っても貰うなら、ご近所に知られずに販売活動を進めることも出来ます。

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相場の8割程度が買取価格と解説しているサイトも見かけますが、実際そんなに高く買ってくれる会社は稀です。

 

買取業者を媒介して貰うこともある!?

実際には、買取業者を仲介して貰うというケースもあります。

買取業者に直接売れば「仲介手数料が発生しない」ので損なように思えますが、必ずしもそうとは言えません。

というのも、買取業者は安く買いたいわけですから、もしかしたら買い叩かれるかもしれません。

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ですが仲介業者に依頼して、複数の業者と競合して貰えばそのような心配もなくなります。

 

媒介と買取のどちらを選ぶかは「売主の事情」による

不動産の売却を検討する際は、必ず事情があります。

  • 相続で不動産を引き継いだけど管理できないから売りたい
  • 家の買い換えをしたい
  • 離婚するから家を早く売却してしまいたい …etc

とくにポイントになるのは「時間」で、時間に余裕があるなら媒介で、単純に急いで売りたいなら買取になるでしょう。

また、土地が大きい場合も「買取」になります。

やはり土地を買うのは住宅用地として買いたい人が多いので、200坪もある大きな土地は分筆して4区画(50坪に分ける)ことになります。

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一般の方が不特定多数の人と売買契約を何度も行なうのは宅建業法違反(無免許事業等の禁止)になるんですね。

 

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媒介と買取以外にも不動産を現金化する方法はある!?

ここまで不動産売却の基本となる媒介と買取についてお伝えしてきました。

しかし、不動産を現金化させる方法は売却するだけではありません。

ここでは不動産を現金化させる、その他の方法を2つご紹介します。

 

不動産を担保に融資を受ける「リバースモーゲージ」

リバースモゲージとは、自宅を担保に融資を受けるシニア向けの貸付制度で「銀行や自治体など」で取り扱われています。

特徴として「担保による一括返済を前提にしている」ので、毎月の返済をすることなく融資を受け続けることが出来るということでしょう。

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しかし、契約期間よりも長生きすることで担保割れを起こし、債務者は家を失う可能性も考えられので注意は必要です。(長生きリスク)

 

売却した後に賃貸借契約をする「リースバック」

リースバックとは、一旦不動産を売却した後に賃貸借契約を締結することで「売却後も自宅に住み続けることが出来る」仕組みになっています。

また、多くのリースバック契約では「買い戻し可能」となっているのも特徴の1つです。

ただし、契約内容が複雑になるので「業者の説明を鵜呑みにせずに納得出来るまで調べる」ようにし気を付けて下さい。

 

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まとめ

さいごに記事のおさらいをします。

  • 不動産売却には媒介と買取の2つがある
  • 媒介は「買い手を探して貰う」こと
  • 時間は掛かって高く売りたいなら「媒介」
  • 人に知られず早く売りたいなら「買取」

ネットの不動産一括査定では「買取」と記載されていても、登録している業者は「媒介(仲介)業者」だったりします。

ちなみに「不動産を買う時」も用語には気を付けて下さいね。

 

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