「住宅購入の契約後にキャンセルをすると一体どうなるのか？」
これ、じつは結構複雑です。
というのも、まず不動産は民法だけではなく宅建業法も絡んできます。
売主が宅建業者であれば「宅建業法」が適用されますし、宅建業者ではない場合は「民法」が適用されます。
また、住宅購入の契約をした「後」とはいえ、
- 契約してからどれくらい経過しているのか？
- 手付金は払っているのか？
- 契約書の内容はどうなっているのか？
など、状況が変われば答えも変わるのも注意ポイントです！
とはいえ、それぞれのケースを丁寧に解説していきますので、ぜひ最後までご覧ください。
住宅購入の契約後にキャンセル！ケースごとで考えてみた
冒頭でもお伝えしましたが、売主が宅建業者の場合は民法ではなく「宅建業法」が適用されます。
そのため、宅建業者との契約は「一般の方が不利にならない」ようになっているので、その点も注意しながら見ていきましょう。
契約した直後は「クーリングオフ」が適用される！？
売主が宅建業者の場合は、クーリングオフが適用されます。
また、宅建業者ではない場合でも「新築請負工事」はクーリングオフが適用されます。
クーリングオフは「申し込みから8日以内であれば無条件で契約解除ができる」消費者を守るための制度です。
ただし、以下のような場所で申し込みを行った場合はクーリングオフは出来ません。
注意ポイント
- 売主の「事務所」
- 土地に定着した「案内所」や「モデルルーム」（テントだったらクーリングオフできる）
- 買主が申し出た「自宅・勤務先」（売主から提案された場合はクーリングオフできる）
そのため業者もクーリングオフを避けるために申し込みは上記の場所で行うようにしています。
そして、うっかり見落としおうな重要ポイントですが、クーリングオフは「申し込み」をした時点で判断されます。
例えば、ホテルのロビーで申し込みをして、翌日売主の事務所で契約したのであれば「ロビーで申し込みしてから8日まで」はクーリングオフは可能がということです。
手付金を放棄すればキャンセル出来る！？
手付金に関しては、民法は制限がないのに対して、宅建業法では「手付金は売買代金の20％まで」となっています。
そして、相手方が履行していけなれば「手付金を放棄すればキャンセルできる」ようになっています。
解約の際に「別途違約金などの支払いを請求するのは禁止」されています。
売主からのキャンセルは倍返し？
今までに不動産の契約を行った方は聞いたことがあるかもしれませんが、相手方（宅建業者）からのキャンセルは「倍返し」ということになっています。
例えば、買主が100万円の手付金を支払っていれば、売主は200万円を支払ってキャンセルが出来ます。
まず買主は手付金を「支払っている」ので、すでに売主は100万円を預かっている状態です。
- 買主（-100万円） 売主（+100万円）
ここから、売主のキャンセルで倍返しということは「すでに預かっている手付金を返すのを含めて」なので、
- 買主（-100万円+200万円＝+100）売主（+100万円-200万円＝-100万円）
ということで、買主売主お互いキャンセルしたら「手付金額分だけマイナス」ということになります。
「倍返しだったらお得じゃん」というわけではないので注意して下さい。
相手が履行してからのキャンセルは？
相手方が履行しているにも関わらずキャンセルとなると「損害賠償請求や違約金も発生」してきます。
例えば、家を建てて上棟式（家の構造は組み上がった）まで完了してからキャンセルしたいのであれば「今までの建築コストは当然支払う」必要があります。
この場合、民法では契約書に損害賠償や違約金に関する定めがなければ「「裁判で証明した損害額」となります。（裁判で損害額を証明するのは「損害賠償をする側」です）
仮に売買金額の50%を証明された場合は、それだけ支払わなければいけません。
そこで消費者を守る宅建業法では「違約金の上限は売買価格の20%が上限」と規定されています。
また、どちらにしても「迷惑料を払え！」というような不当な請求は払う必要はありません。
実際のところ損害賠償や違約金に関しては「契約書に記載されている」ことがほとんどです。
その他にキャンセルできるケースは？
今までお伝えしてきたものは「売主の都合でキャンセルできるもの」でした。
ですが、他の要因で契約をキャンセルすることもあるので、その他みていきましょう。
「住宅ローン特約」によるキャンセル
住宅ローン特約とは「住宅ローンで融資を受けられなかった場合」に契約を解除できる特約です。
仮に最後の引き渡しの段階で「融資がおりない」と大変なので、契約書に特約が定められます。
「瑕疵担保責任」によるキャンセル
瑕疵担保責任とは、引き渡された住宅に「雨漏れやシロアリ被害など」これから住み続けるのに重大な欠陥がある住宅を引き渡した場合は、売主が責任を取らなければいけません。
ただし、キャンセルできるのは「これは修復が無理」という場合で、修復すれば問題なく家に住み続けられるような場合は契約解除は出来ません。
雨漏れを直しても気分的に嫌だという程度でがキャンセルはできないということですね。
基本的に契約に関して重要なことは「契約書にすべて記載されている」のが一般的です。
ですから、契約時は必ず内容をチェックして、分からないことはきちんと確認するようにしましょう。
おわりに
今回は「住宅購入の契約後にキャンセルした場合について」解説してきました。
まずポイントになるのは、売主が「宅建業者かそうではないか」がありました。
基本的に私たちが日常生活で行うと取引は「民法」が適用されますが、不動産のように高価な資産で相手が「不動産取引のプロ」である宅建業者であれば、買主保護の観点から宅建業法が適用されます。
あとは、契約後からどれくらい経過しているかでも対応は変わりますので、もしキャンセルを考えている方は再度記事を見直してくださいね。
以上「住宅購入の契約後にキャンセル！どんなペナルティが待っているの？」でした。
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