登録免許税とは、土地建物などの登記を受ける際に課される国税です。
不動産に関わる税金は所得税や固定資産税など種類がいくつかありますが、一般的には「登録免許税がもっとも馴染みの少ない税金」だと思います。
また、登録免許税は登場する専門用語が多くて難しく感じるんですよね。
実際に私も試験勉強では「所有権保存登記と所有権移転登記って何が違うんだ－」と思ったこともありますが、そこは解説も入れていきますから安心して下さい。
何はともあれ「分かりやすさ重視」でお伝えしたいと考えていますので、お付き合い宜しくお願い致します。
登録免許税の基本的な内容について
じつは、所有権移転（所有者が変わる）などの権利に関する登記は義務では無いので、必ず登記しないといけないわけではありません。
そのため、もしも登記をしないのであれば登録免許税は課税されないことになります。
しかし、実務上で登記しないことはありませんし、また納税義務者についても慣例が優先されます。
登録免許税はいつ払うのか？
登録免許税を払うのは「不動産の登記を受けるとき」です。
しかし、所有権移転などの登記は司法書士に依頼するのが一般的なので、事前に報酬と合わせて支払っておくことになるでしょう。
もし仮に自分で登記を行なう場合、納税地は登記を受ける登記所となり、納付は原則現金で納めます。
ただ、例外として税額が3万円以下の場合は、収入印紙で収めることも認められています。
登録免許税は誰が払うのか？
登録免許税の納税義務者は「登記を受ける者」です。
仮に売買の場合は、買主と売主が連帯して納税義務を負います。
しかし！ 実務では買主が負担することが一般的です。
というのも、売主は住宅ローンを払えずに泣く泣く不動産を手放しているのかもしれません。
そういった状況では、登録免許税などを負担させても払えないかもしれませんし、また不動産の売却価格を設定するときも売主の負担額を加えたりと複雑になります。
そのため、不動産業界の慣例では「買主が負担する」と決めてしまうことで、契約をスムーズに運べるようにしているのです。
登録免許税の計算について
登録免許税も基本となる計算式は「課税標準×税率＝税額」ですから、計算自体はさほど難しくはありません。（消費税と一緒）
しかし、登録免許税は「課税標準や税率が登記の内容等によって変わってくる」ので注意が必要です。
登録免許税の課税標準
登録免許税の課税標準は「固定資産税評価額」になります。
しかし、固定資産税課税台帳に記載されていない（固定資産税評価額がない）場合は、類似の不動産の登録価格を元に登記官が認定した価格となります。
また、注意点として
- 抵当権の設定登記では「債権金額」が課税標準になる
- 登記する不動産に所有権以外の権利や制限がある時は「権利や制限がない場合の価格」とする
- 課税標準の1,000円未満の金額は切り捨てて計算する
などがあります。
課税客体や課税標準などの用語が分からないと税金関係は混乱しやすいので、詳しくはこちらの記事をご覧下さい。
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登録免許税の税率と軽減税率の一覧表
| 登記の種類 | 税率（本則） | 軽減税率（個人住宅） |
| 所有権保存登記 | 0.40% | 0.15% ※1 |
| 所有権移転登記（土地） | 2.00% | 1.50% |
| 所有権移転登記（建物） | 2.00% | 0.30% |
| 所有権移転登記（相続・合併） | 0.40% | - |
| 所有権移転登記（贈与・遺贈） | 2.00% | - |
| 抵当権設定登記 | 0.40% | 0.10% |
| 地上権・賃借権設定登記 | 1.00% | - |
| 仮登記（所有権移転等） ※2 | 1.00% | - |
| 仮登記（その他） | 本登記の1/2 | - |
※1「特定認定長期優良住宅」や「認定低炭素住宅」の場合は、0.01％になります。
※2 所有権移転仮登記から本登記を受ける場合、通常の税率から仮登記を受けた割合が控除されます。
住宅用家屋の軽減税率の特例の適用要件
登録免許税の建物に関する軽減税率が適用されるのは「住宅用家屋」に限られます。（賃貸用や法人所有はダメ）
その上で軽減税率の特例がある登記には「所有権の保存登記・所有権の移転登記・抵当権の設定登記」があります。
それぞれの適用要件について詳しくみていきましょう。
所有権保存登記における軽減税率の適用要件
所有権の保存登記とは「初めて登記する」ことをいいます。
そのため、新築または未使用の住宅を取得した場合に、以下の要件を満たすことが必要となります。
- 自己の居住用に供すること
- 家屋の床面積が50㎡以上であること
- 新築または取得後に1年以内に登記を受けること
- 「住宅用家屋証明書」があること（新築のもの）
所有権移転登記における軽減税率の適用要件
所有権の移転登記とは「所有する権利が他の人に移動する（これを登記する）」ことをいいます。
そのため、既存住宅の売買のケースとして考えて下さい。
- 自己の居住用に供すること
- 家屋の床面積が50㎡以上であること
- 取得後に1年以内に登記を受けること
- 「住宅用家屋証明書」があること（既存住宅のもの）
※ 既存住宅でも一定の耐震基準を満たしていない場合は「取得日以前20年（鉄骨造・鉄筋コンクリート造等では25年）以内に建築されたものであること
抵当権設定登記における軽減税率の適用要件
抵当権設定登記とは、そのままですが「抵当権を設定するための登記」です。
抵当権は、住宅ローンなどでお金を貸す金融機関が優先的に弁済を受けるための権利ですから「銀行のための登記費用まで出すの？」と実務で突っ込まれることがありますが仕方がありません。（じゃないと貸してくれないので）
ここでの軽減税率の適用要件は「上記の住宅用家屋の取得に伴う借入金（住宅ローン）のために行なう抵当権設定である」ことになります。
登録免許税が課税されないケースもある！？
登録免許税は、不動産を取得して登記する場合には原則課税されます。
しかし、国や地方公共団体、また宗教法人等が自己のために登記を受ける場合は、登録免許税が課されないことになっています。
また、登記は「表題部と権利部に分かれている」のですが、表題登記（表示登記）については登録免許税が課税されません。
表題部や権利部は登記そのものの内容なので、こちらの記事で詳しく解説していきます。
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まとめ
登録免許税は、他の不動産に関わる税金に比べて少し難しく感じるかも知れません。
ですが、基本は「課税標準×税率＝税額」という、簡単な掛け算ですからポイントだけ抑えれば大したことありません。
- 課税標準は「固定資産税評価額」が基本（ただし例外あり）
- 登録免許税は「何の登記か？」で税率が変わる
- 軽減税率は土地の売買もあるけど、ほとんどは「住宅家屋」になる
また、どうしても登録免許税が難しく感じる方は「登記簿の見方の記事」をご覧下さい。
表題部や権利部など専門用語が分からないと「？？」ってなっちゃいますからね！
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