住宅ローンを契約する際に「変動金利にするか？固定金利にするか？」は悩ましいところ。
固定金利は文字通り金利が固定されているので返済プランが立てやすいのですが、変動金利と比べて金利はやや高く設定されています。
逆に変動金利は金利が低いですが、将来金利が上昇するリスクを負います。
そのため「初めは変動金利にして、金利が上昇したら固定金利に変えればいいんですよ」という話も聞きますが本当でしょうか？
現役の不動産営業マンの視点からお伝えしていきます。
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変動金利のメリットは、なんといっても金利の低さ！
出来るだけ月々の返済額を抑えたいので住宅ローンは変動金利を選ぶ方は大勢みえます。
たしかに全期間固定金利と比べると「金利が0.5～0.8%くらいは変わってくる」ので、仮に2,500万円を35年借り入れて金利が0.7%違えば「月々の返済額も8,000円ほど変わる」のでバカになりません。
ですが、変動金利ならではのルールをしっかり理解することが重要です。
「5年ルール」と「125％ルール」について
まず変動金利の金利は「半年に一度」見直されますが、実際に返済額が変更されるのは5年後です。
つまり変動金利が10回見直されるまで、返済額が変わることはありません。（5年ルール）
そして、5年後に返済額が見直されたとしても、現在の返済額の125％以上になることはありません。（125％ルール）
例えば、返済額が6万円だったものが「金利が上昇したので8万円になった」としても、125％ルールで返済額は7万5,000円に抑えられます。
このように「5年ルールと125％ルールはパっと見ると良さそう」に思えますが、実際に利息は発生していくことを忘れてはいけません。
先の例では「返済していない5,000円」があるわけですが、場合によっては住宅ローンの返済期間が終了しても住宅ローンが残る可能性も出てきます。
変動金利を選らんで将来的に金利が上昇した場合の対策は？
では、仮に今後金利が上昇して返済が厳しくなる場合どうすれば良いかというと「借り換え」を行います。
具体的には、
- 返済期間を延ばして月々の返済額を抑える
- 変動金利から固定金利に変更する
などが考えられます。
「じゃあ、金利が上昇したら固定金利にすればいいだけじゃない？」というと、そう簡単なことでもありません。
ここで考えておかなければいけないのは「金利変動のしくみ」です。
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金利変動の仕組みについて
とりあえず金利の低い変動金利で契約して「金利上昇したら固定金利に変更する作戦」は誰もが考えます。
しかし結論から言うと、固定金利と変動金利は上昇するタイミングが違っており「先に固定金利が上昇」します。
つまり、変動金利が上がってきているということは「すでに固定金利は上がっている」のです。
そのため金利上昇リスクを固定するという面においては効果がありますが、それ以上の効果はありません。
固定金利と変動金利が上昇する仕組み
まず固定金利は「10年国債の利回り」と連動しています。
完全に一致するわけではありませんが、ポイントは国債市場と相関性があるということです。
つまり、市場なので「景気を予想して」レートが動くということです。
それを踏まえて、変動金利は「短期プライムレート」に連動しています。（必ずしも短期プライムレートを指標としている金融機関ばかりではありませんが）
短期プライムレートとは、金融機関が優良企業に短期の事業資金を融資する際の貸出金利のことをいい、日本の政策金利（日本銀行が一般の銀行に貸し付ける金利）の動向を見て上下します。
これらをは「今の経済」を見ながら慎重にレートが動いていきます。
金利が上昇する順番を整理すると、次のようになります。
- 10年国債の利回りが上昇する（今後の経済を予想して動く）
- 連動して固定金利と政策金利が上昇する
- 政策金利の動向を見て短期プライムレートが上昇する
- 変動金利が上昇する
ですから、金利上昇したら全期間固定金利に変更する作戦に過度な期待は出来ないのです。
ちなみに固定金利は予想で動くので「市場の雰囲気で固定金利があがってしまう」こともあります。その予想に反して金利が上昇しなければ「固定金利だけが上がって変動金利はそのまま」ということもあります。
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固定金利について不動産営業マンが本気解説！
固定金利には「全期間固定型」と「固定期間選択型」の2種類があります。
変動金利を比較する前に、まずは上記2つの固定金利について解説していきます。
「全期間固定型」と「固定期間選択型」はどちらが良いの？
言葉から想像出来ると思いますが、全期間固定型は返済支払い最終月まで金利がずっと固定されます。
それに対して固定期間選択型は、1年3年5年7年10年と設定した期間の金利が固定されているということです。
仮に3年固定を選ぶと「当初3年間は金利が固定」されますが、その期間満了後は改めて固定期間を選ぶことになります。
また金利については、全期間固定型よりも固定期間選択型の方が低く設定されており、固定期間選択型でも「固定期間が短いほど」金利は低くなります。
金利を考えると固定期間選択型の方が低いですし、見方によっては固定金利と変動金利の良いとこ取りのように思えますが、個人的には「変動と固定のデメリットを合わせた金利タイプ」だと考えています。
固定金利のメリットは「金利上昇リスクを負わない」こと！
固定金利のメリットは、なんといっても「将来の金利上昇リスクを負わない」ことです。
ですが固定期間選択型は「金利上昇リスクを負う」のに、金利も変動金利に比べれば高く設定されています。
例えば金利が4％や5％といった「上昇するか下降するか分からない水準」なのであれば、その都度金利を見直せる固定期間選択型もアリかもしれません。
また実際に固定期間選択型にしていた人も「変動金利より余分に利息を払うので損した感が強く」今は固定期間が終了すると変動金利にされる方も大勢みえます。
逆に低金利で全期間固定にしておけば、将来的に金利が上昇しても安心なのでメリットは大きいです。
今のような低金利時代は「全期間固定型」がオススメなんですね！
まとめ
今回は「住宅ローンは変動から固定に変更した場合」を考えてきました。
不動産営業マンでも「はじめは変動にしておいて、金利上昇しだしたら固定かえればいいですよ」という説明をする人もいます。
しかし、金利の変動を見てみると「そんな上手い話は無い」ということが分かりました。
変動金利か固定金利かを始めに考えておくことはやはり重要です。
無計画な住宅ローンは自分の生活を苦しくする原因になるので、しっかりと勉強しておくことが住活の大切なポイントです。
以上「住宅ローンは変動一択？金利上昇してから固定に変えれば問題ないの？」でした。
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