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住宅ローンの選び方!脱・初心者のために抑える3つのポイント

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住宅ローンは「友人がフラット35で申し込んだから自分も…」というわけには行きません。

友人のベストが自分のベストとは限りませんから、やはり自分に適した住宅ローンを選ぶ必要があります。

では、住宅ローンの選び方にはどういったポイントがあるのでしょうか?

住宅ローンを選ぶにあたって初めに考えるのは、変動金利や固定金利といった「金利タイプ」をどれにするかです。

また、住宅ローンの負担総額には、保証料・団体信用生命保険料・事務手数料等が含まれることも無視できません。

今回は、初心者の方にも分かりやすいように「住宅ローンの選び方について」詳しく解説していきます。

 

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住宅ローンの選び方!まずは「金利タイプ」から考える

「どの金融機関の住宅ローンが良いのか?」を考える前に、先に決めておかなければいけないのが金利タイプです。

金利タイプには、借入期間中の金利がどのように増減するのかで大きく3つのタイプに分かれます。

  • 「固定金利タイプ」…全期間の金利が固定される
  • 「変動金利タイプ」…金融情勢に応じて金利が変動する
  • 「固定金利期間選択タイプ」…一定期間金利が固定される

単純に金利だけで判断すると「変動金利型」が一番低いのですが、今後金利が上昇するリスクもあるので単純に金利だけで判断するのは危険です。

そこで、まずはどのように金利タイプを決めるのかお伝えしていきます。

 

「金利の動向」から金利タイプを選択する

金利タイプは「低金利 or 高金利」また「上昇局面 or 下降局面」から決めることが出来ます。

具体的には、次の通りです。

ポイント

  • 「固定金利タイプ」…低金利・上昇局面
  • 「変動金利タイプ」…高金利・下降局面
  • 「固定金利期間選択タイプ」…判断が付かない場面

現在のような低金利で、今後は金利が上昇局面に入ると予想されている場合は「金利の低いうちに固定金利タイプで契約する」のがセオリーです。

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ただ、固定金利は変動金利よりも利率が高いので「10年くらいを目処に繰り上げ返済を視野に入れる」のであれば、変動金利にするのもアリだと思います。

 

「リスク許容度」から金利タイプを選択する

リスク許容度とは、金利が上昇した場合に「家計が耐えられる許容度」をいいます。

金利タイプとリスク許容度の関係は一般的に次のように考えられます。

  • リスク許容度が大きい…変動金利タイプ
  • リスク許容度が小さい…固定金利タイプ

 

変動金利の返済額は「125%まで」しか上がらない!?

変動金利の金利は半年ごとに見直され、また一般的に返済額は5年ごとに変更されます。

金利が上昇して返済額が増えれば、当然リスク許容度に影響を与えます。

そこで知っておきたいのは、変動金利型は「返済額の125%までしか上がらない」というルールです。

仮に返済額が10万円であれば、最大で12.5万円までに収まることになります。

しかし、130%まで上昇しても5%分が免除されるわけではなく、次に繰り越されるので注意して下さい。

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また、財形住宅融資(5年固定)の場合は、返済額の上昇に限度はありません。

 

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住宅ローンの金融機関は「総負担額」で決める!?

住宅ローンの金利タイプを決めたら、いよいよ「どこの金融機関にするか?」を考えます。

住宅ローンを選ぶ際に目が行くのは「金利の安さ」ですが、金利以外にも「保証料・団体信用生命保険料・事務手数料」は注意すべきポイントです。

 

それぞれの支払い方法は必ずチェック!

保証料・団体信用生命保険料・事務手数料は、各金融機関によって支払い方法が変わります。

  • 「保証料」 → 外枠方式(一括前払い) or 内枠方式(金利上乗せ)
  • 「団体信用生命保険」 → 金利に含まれている or 上乗せ
  • 「事務手数料」 → 定額 or 定率

などで、総負担額も大きく変わるので必ずチェックしましょう。

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保証料が無料でも、事務手数料が定率で「総負担額が多くなる」ケースもあるので注意しましょう。

 

一定要件を満たす顧客には優遇がある!?

多くの金融機関では一定の要件を満たすと「金利を下げる」などの優遇があります。

そのパターンは、次の2つが一般的です。

  • 全期間一定幅の優遇を行なう
  • 最初に大きな優遇を行ない、期間経過後は優遇幅を抑える

こういった優遇制度が自分に有利になるかどうかは「返済期間」も大きく影響します。

返済期間が長ければ「全期間一定で金利が下がる」とメリットは大きいですし、返済期間が短いのであれば「最初に大きな優遇がある」と有利になります。

 

その他のサービスも含めて考える!

その他、各金融機関は独自のサービスを展開しています。

場合によっては大きなメリットになるので、注目のサービスをいくつか紹介していきましょう。

 

自動繰り上げ返済

自動繰り上げ返済とは、普通預金の残高が一定額を超えると「超過分を自動的に繰り上げ返済」するサービスです。

繰り上げていくことで月々の住宅ローンの返済額が減っていく(返済額軽減型)ので、住宅ローンの期間を短縮させる(返済期間短縮型)よりは、返済額を減らしていきたい方にとって良いでしょう。

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自動繰り上げ返済を行なう金融機関には、三井住友信託銀行・新生銀行があります。

 

預金連動型住宅ローン

預金連動型住宅ローンとは「預金残高に応じて利息を軽減」してくれるサービスです。

預金を頭金にして借入額を減らさないことで、住宅ローン控除をより大きく活用できます。

東京スター銀行の「スターワン住宅ローン」が初めに導入しましたが、今ではJAバンク・関西みらい銀行・愛媛銀行なども取り扱っています。

各金融機関によって、預金の出し入れに制限があったり、手数料が掛かることもあるので、契約内容はよく読んで下さい。

 

インターネット申し込みによる優遇

インターネットから住宅ローンを申し込みすることで、金利の優遇や繰り上げ返済の手数料などがサービスされます。

三菱UFJ銀行では、ネット専用住宅ローンだと店頭金利よりも大幅に金利が下がります。(そもそも店頭金利が高いですけど)

また、インターネット申し込み専用の銀行も「全体的に金利は安い」傾向があります。

ただし、手続きに関するフォローは期待できず、全て自分で行なうことになります。

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自分でアレコレ調べることが苦にならなければメリットは大きいそうです。

 

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自分の返済計画にあった住宅ローンがベスト!

ここまで住宅ローンを選ぶポイントとして、次の2つが大切ということをお伝えしてきました。

  • 金利タイプ
  • 総額負担(各金融機関のサービスも含め)

これらは自分に適した住宅ローンを選ぶための判断材料です。

そして、これらの判断材料を活かして「返済計画」を練っていきます。

 

返済計画は「将来をイメージ」することが大切です

住宅ローンの返済計画で外せないポイントとして、次の3つがあります。

  • 返済期間(完済時年齢)
  • 返済方法
  • 団体信用生命保険
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返済期間や方法は「個人の預貯金や収入も影響する」ので、一概にベストが何とは言えません。

 

しかし、住宅ローンで後悔しないために必要なのは「将来をイメージする」ことだと断言できます。

当初は家計に余裕があっても、子供の成長と共にお金は必要になります。

また、住宅ローンに加入する時は若くて健康かも知れませんが、いつ・どのような病気になるかも分かりません。

住宅ローンで後悔する方の共通点は「将来のリスクに対する備えが甘い」ことなので注意して下さい。

 

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まとめ

今回は、住宅ローンの選び方について解説してきました。

さいごは「各金融機関の住宅ローンを比較するポイント」をおさらいしておきましょう。

  • 金利
  • 保証料
  • 団体信用生命保険
  • 事務手数料
  • その他のサービス

住宅ローンの総負担額を調べる際は、こちらの5つを比較すると分かりやすいです。

あとは無理なく返済するために「将来をイメージ」してリスクに備えることを忘れずに!

 



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