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住宅ローンの計算方法!自分で試算する時に間違えやすいポイントとは

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家の購入を考え出したら「自分の年収だと住宅ローンでいくら借入れ出来るのか?」が、気になる人も多いと思います。

そして今はネットで簡単に住宅ローンの計算ができるシミュレーターもあるので、すでに利用した方もみえるかもしれません。

でも、その住宅ローンの計算は間違いない自信を持って言えますか?

実際に住宅ローンが支払えなくなる方は「年間10万人ほど」というデータもあります。

貴方がその中の一人にならないためにも、ここでは住宅ローンの計算方法についてお伝えしていきます。

 

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住宅ローンの計算方法は「3ステップ」です!

住宅ローンの計算方法は、次の3ステップからできます。

  • 税込年収 × 返済負担率 = 年間返済上限額
  • 年間返済上限額 ÷ 12ヶ月 = 毎月返済上限額
  • 毎月返済上限額 ÷ 100万円あたりの毎月返済額 × 100万円 = 借入限度額

実際に計算してみながら順番に見ていきましょう。

 

まずは「年間返済上限額」を計算します

  • 税込年収 × 返済負担率 = 年間返済上限額

年間返済上限額を計算するためには「返済負担率」を知る必要があります。

返済負担率とは「年収に対してローン返済はどれくらい可能か?」と、金融機関が定める比率のことです。

金融機関によって基準は変わりますが、フラット35では次のようになっています。

  • 400万円未満は30%まで
  • 400万円以上は35%まで

 

つまり、税込年収が390万円であれば

  • 390万円 × 30% = 117万円(が年間返済上限額)

400万円ジャストであれば

  • 400万円 × 35% = 140万円(が年間返済上限額)

ということになります。

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ここでは「年収390万円のケース」で計算を進めていきましょう!

 

次に「毎月返済上限額」を計算します

  • 年間返済上限額 ÷ 12ヶ月 = 毎月返済上限額

先ほどの年間返済上限額を、単純に12ヶ月で割れば毎月返済上限額が計算できます。

  • 117万円 ÷ 12ヶ月 = 97,500円(毎月あたりの返済上限額)

仮に月々の返済額を抑えたい場合はボーナス払いなどで調整は可能です。

 

ボーナス払いを利用する際の注意点

最近はボーナス払いを利用する方は少ないですが、一応ボーナス払いは「年間返済上限額の40%や50%を超えて設定できない」といったルールがあります。

例えば、年間返済上限額が140万円であれば夏冬で40万円ずつ返済することは出来ません。(50%の70万円を超える)

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また、毎月返済する額が少なくなることから、総支払い額は微妙に多くなるというデメリットもあります。

 

ラストは「借入可能額」を計算します

  • 毎月返済上限額 ÷ 100万円あたりの毎月返済額 × 100万円 = 借入限度額

さいごに自分の年収に対して「一体どれくらい借り入れが出来るのか?」を計算しますが、その前に聞き慣れない言葉がありますね。

「100万円あたりの毎月返済額」というのは、金利と返済期間から100万円借り入れした場合の返済額のことです。

仮に毎月返済額97,500円で「利率3.0%借入期間25年」で計算してみると、

  • 97,500円 ÷ 4,742円 × 100万円 = 2,056万円

となり、あくまで概算ですが2,056万円が借入限度額ということが分かります。

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返済額早見表でなくても、今はWEBから「住宅ローンシミュレーター」で計算することも出来ます。

 


 

住宅ローンの計算方法は、慣れてしまえばそう難しいものではありません。

でも、簡単になったからこそ「間違ったシミュレーション」をする人も多くなりました。

 

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住宅ローンに出てくる「金利の種類」を理解しよう!

自分で住宅ローンを計算する際に間違えやすいのが「金利の設定」です。

先の住宅ローンの計算方法でも「どの利率で見れば良いんだろう?」と疑問に感じた方もみえるかもしれません。

結論を言うと「金融機関によって変わる」のですが、違う見方をすれば「金融機関によって借入限度額も変わる」ので、とても重要です。

 

必ず覚えたい4つの金利について

住宅ローンに出てくる金利で、是非覚えておきたいのが次の4つです。

  • 店頭金利
  • 優遇金利
  • 適用金利
  • 審査金利

というのも、住宅ローンの事前審査と本審査では「適用される金利が違う」からです。

まずは「店頭・優遇・適用」の3つをまとめて解説します。

 

3つの金利の関係は「店頭金利 - 優遇金利 = 適用金利」

店頭金利とは、金融機関の店頭に表示されている「ベースとなる金利」です。

例えば、変動金利でも「2.475%」などと高めに設定されています。

そして、優遇金利は店頭金利から優遇するマイナス部分の金利です。

住宅ローンを融資して貰う際に、ほとんどの人が店頭金利から優遇を受けることができますが「借りる人の内容(属性)」によって優遇金利は変わります。

店頭金利から優遇金利を引いたものが「適用金利」で、最終的に住宅ローンを実行する時の金利です。

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金融機関によっては「適用金利0.675%」と公表しているところもありますが、必ずその金利で融資を受けられるわけではないので注意しましょう!

 

「審査金利」は金融期間によって大きく変わる!?

審査金利とは、文字通り「金融機関が審査する際の金利」です。

都市銀行では「審査金利は4%」と店頭金利よりも高く設定していることもあります。

  • 都市銀行…3~4%
  • 地方銀行や信用金庫など…店頭金利
  • フラット35…適用金利
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都市銀行が審査金利4%と高く設定しているのは、将来金利が上昇しても返済可能か判断するためです。

 


 

住宅ローンの計算で失敗しがちなのは、適用金利で自分に都合の良い計算をすることです。

それで借入限度額いっぱいで住宅購入の計画をしても、金融機関によっては審査のテーブルにすら乗りません。

また、審査金利の低い金融機関の方が借入限度額は増えるので、この点も住宅ローンの借入れを計画する際にはポイントになってきます。

そのため住宅ローンの計算では、きちんと審査金利と適用金利を理解することが大切なのです。

 

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まとめ

今回は「住宅ローンの計算方法」についてお伝えしてきました。

はじめは少し難しく感じるかも知れませんが「用語の意味を理解」してしまえば計算自体は簡単です。

というか「返済負担率って何だ?」とか「金利何パーセントか分からないけど大体でいいや」と、分からないまま進めてしまうと後でシワ寄せがやってきます。

冒頭でもお伝えしましたが、住宅ローンは年間10万人程度の方が支払い困難に陥っています。

その中の一人にならないためにも重要ポイントはしっかりと抑えて、無理の無い返済プランを計画できるようにしていきましょう。

その他、住宅ローン関連ではこちらの記事も大切なので合わせてご覧下さい。

住宅ローンは変動一択?金利上昇してから固定に変えれば問題ないの?

住宅ローンを契約する際に「変動金利にするか?固定金利にするか?」は悩ましいところ。 固定金利は文字通り金利が固定されているので返済プランが立てやすいのですが、変動金利と比べて金利はやや高く設定されてい ...

以上「住宅ローンの計算方法!自分で試算する時に間違えやすいポイントとは」でした。

 



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