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中古住宅の購入で失敗したくない!だったら「2つの掟」を守るべし

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こんにちは、不動です!

先日、友人が「中古住宅を購入しようか迷ってるんだけど何かアドバイスない?」と訪ねてきたました。

私が中古住宅を購入するなら「2つの掟」を自分に課します。それは、

  • しっかり「見えないところ」を確認すべし!
  • リフォームは「補助金や減税の確認」を行うべし!

 

中古住宅を購入して失敗したという話はよく聞きますが、そういった失敗例の多くは「家そのもの」と「お金」に関することです。

もちろん「購入した業者の感じが悪かった」などもありますが、基本的に上記2つのポイントを押さえておけば大きな後悔には繋がらないんじゃないかなと思います。

というわけで、今回は中古住宅購入の失敗例もお伝えしつつ、その対策について話をしていきましょう。

 

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中古住宅購入の基本!見えないところほど要チェック

中古住宅を購入する上で「見えないところのチェック」は超重要です。

なぜなら中古住宅を購入した後に「瑕疵(欠陥など)」が見つかりトラブルに発展することが多いからです。

 

実際によくある失敗例としては、

  • リフォームが綺麗だったので安心していたが、住んでみたら雨漏れが起こった
  • 「白アリはいない」という話を鵜呑みにしていたら羽アリが大量に出てきた

など、屋根裏や基礎など「パッと見では確認できない箇所」の老朽化がひどいとこれから長く住む上でメンテナンスがかなり大変になります。

実際にこういった中古住宅購入後のトラブルが多いこともあって、2018年には宅建業法が改定されて「不動産業者はホームインスペクションの説明を行う」ことが義務化されました。

※ ホームインスペクションとは「専門家による住宅診断」のことです。

 

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じゃあ、これから中古住宅を購入するのも安心ですね?

というと、そうでもないので注意してください。

 

ホームインスペクションの実施が義務化されたわけではない!?

この点を勘違いされている方もみえるのですが、ホームインスペクションは「実施が義務化されたわけではない」のです。

では一体何がどうなったのかというと、

  • 不動産業者がホームインスペクションとは何か説明を行なう
  • ホームインスペクションが実施済なら「その調査結果を報告」する
  • 口頭では無く「書面で」売主と買主が建物の状況について確認する

という「説明や報告の義務」が加わったということ。

 

そのため「ホームインスペクションの説明は受けたけど費用が掛かるからやらない」ということで、売主と買主が合意すればホームインスペクションは無しでも構わないのです。

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でも、購入する買主としては安心して住宅を購入する判断材料になるから「ホームインスペクション」やりたいんじゃないの?

というと「その通り」だと思います。

そのため、現状としては「売主や不動産業者向けに住宅診断(ホームインスペクション)を提供する会社」が増えているのですが、それはそれで注意すべき点があります。

 

ホームインスペクションの「調査報告」は要確認すべき!

不動産会社としても「ホームインスペクション済みの中古住宅の方が売りやすい」ですから、それをセールスポイントにしている会社も多くあります。

ですが、買主は「しっかりした調査報告が知りたい」のに対して、売主や不動産業者は「ホームインスペクションの費用は安く済ませたいのが本音」でしょう。

そのため、売主や不動産業者が行うホームインスペクションは調査内容が最小限のものに絞られて価格が安く抑えられたもの」であるケースもあります。

 

買主としては「ホームインスペクションが済んでいるから安心ですよ」という言葉を鵜呑みにせず、床下や屋根裏など見えない部分が調査されているかはしっかりと確認しましょう。

その上で簡易的な調査しか行われていないのであれば「自分で業者に依頼する」のも検討すべきです。

15万円くらいの費用は掛かりますが、あとで「シロアリ出てきて最悪!」とか思わなくて済むのであれば奮発しても良いのではないでしょうか。

 


 

ここがポイントです!

  • ホームインスペクションは「簡易バージョン」もあるので調査報告は要確認すべし!
  • 屋根裏や床下など「見えない部分」が調査されていないのであれば再度申し込むべき!

ホームインスペクションの調査報告を「売り」にしている不動産会社も最近は増えてきました。(大手含む)

ですが購入した中古住宅に長く住みたいなら、見えないところ(柱や基礎、雨漏れの有無)の状態確認が重要です。

実施されたホームインスペクションの内容にはきちんと目を通し、分からないことや納得できない状態で購入に踏み切ることが無いようにしましょう。

 

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中古住宅のリフォームは「補助金」が出るケースもあるよ!

中古住宅を購入するなら「リフォームやリノベーションも一緒に考える」事が多いと思います。

でも意外と中古住宅の購入を検討している方のお話を聞くと「補助金が出ることを知らない」んですよね。

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リフォームを行ってから補助金が出ることを知ってショック!

という失敗例も話に聞きます。

 

例えば「2018年度」では以下の補助制度があります。(年度ごとで変わります)

  • 長期優良住宅化リフォーム(最大300万円)
  • エネファーム設置補助
  • 各市町村が実施する補助金制度

長期優良住宅化リフォームでは「一戸当たり250万円(三世代同居対応改修工事を実施する場合+50万円)」ですから、かなりアツい補助金額ですよね。

こういった補助制度を利用すれば「リフォームの予算を抑える事が出来る」ので、事前にチェックしておくことが大切です。

 

どうやってリフォームの補助金制度を調べれば良いの?

中古住宅を購入する不動産業者に確認すれば教えてくれるかもしれませんが、出来れば「自分でも調べる」のが間違いありません。

こういったリフォームの補助制度は「国・都道府県・市町村」で設けられているので、自分が中古住宅を購入する地区名を踏まえて「リフォーム・補助金・地区名」などで検索するとヒットすると思います。

 

そして何かしら該当しそうな内容があったら、実際に市役所や役場に問い合わせしましょう。

予算が組まれていたり、審査申し込みの期限が設けられていたり、併用できないケースもあるので実際に確認することは大切です。

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市町村の補助制度は「地元の業者でリフォームする」ことが条件なこともありますよ!

 

リフォームを行うと「減税」になることも!?

またリフォームを行うと税金が安くなるケースもあります。

「耐震・バリアフリー・省エネ・長期優良住宅化・同居対応」で該当する規模のリフォームを行なうと以下の3つの減税が適用されます。

  • 所得税の控除
  • 固定資産税の減額
  • 贈与税非課税の特例

 

注意したいのは「自己申告制」なので、確定申告をしなければいけません。

「会社で年末調整してるから」と何もしないと余分な税金を払うことになるというわけですね。

中古住宅を購入する際に限らずの話ですが、リフォームを行う機会があるのであれば「補助金や助成金、減税などでコストが下がるかもしれない」ということは忘れないようにしましょう!

 


 

ポイント!

  • 中古住宅購入時のリフォームに適用される「補助制度」は要チェック!
  • リフォームをすると減税になる事も!但し「自己申告制」なので注意して!

中古住宅購入の動機も色々ですが「出来るだけコストを下げたい」という気持ちは新築を購入する方よりも強いかもしれません。

そのため、意外と補助金制度など「不動産業者が教えてくれなかった」などでクレームになることもありますが、結果どうにもなりません。

損したくないなら「自分でも調べる」方が間違いありません。

 

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おわりに

いかがでしたか?

今回は「中古住宅購入の失敗例と対策」ということをお伝えしてきました。

中古住宅を購入して後悔される方の共通点として

  • 家そのものに重大な瑕疵がある
  • 余計なお金を支払って損した

ということがあります。

 

そういった失敗に陥らないようにするために大切なことは自分で調べることですが、なかには「出来れば業者にすべて任せたい」という方もみえると思います。

そこで最近知人から聞いた話ですが「パナソニック」が中古住宅の購入からリノベーションまでワンストップで行うサービス始めるとのこと。

大手のパナソニックが中古住宅の物件探しからリフォームまで全て行ってくれるそうなんです。(但し、地域は限られる)

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以上『中古住宅の購入で失敗したくない!だったら「2つの掟」を守るべし』でした。

 

 

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