はじめて賃貸で部屋を借りる時は「契約の流れ」は気になりますよね。
賃貸の契約では「内見・申し込みなど→（審査）→本申し込み→契約→鍵渡し」というように、審査を除いて4回不動産屋に訪れるポイントがあります。
契約の期間は「順調に進めば入居まで1週間も可能」ですが、大体2週間前後はかかることが多いです。
また、賃貸の契約に関して「支払い時期」や「キャンセルの可否」についても、よく質問されるので関心の高いポイントなんだと思います。
さらに、お客様には言えないのですが、お得に部屋探しするための最重要ポイントは「じつは部屋探しは店に行く前」だと個人的に考えています。
今回はそういったポイントも踏まえつつ「賃貸の契約の流れ」について解説していきましょう。
賃貸の契約は「不動産屋に行く前」が最も肝心！
初めに賃貸契約の流れの実務的なことではありませんが、少しでも「お得に部屋を借りたい」のであれば不動産屋に行く前が肝心です。
詳しくは別記事でお伝えしているのでリンクを貼るにとどめますが、要点だけを抑えると
- キャッシュバックが貰える（かなり高確率）
- 仲介手数料を安くすることができる（かもしれない）
という可能性があります。
もし興味があれば以下の記事も合わせてご覧下さい。
賃貸の流れが変わった？最近の部屋探しはお金で得するのが常識だよ！
不動産屋に行く！初日は内見から申し込み
では、ここから「実務的な賃貸契約の流れ」をみていきましょう。
まず不動産屋に訪れた初日に行うことは、
- 部屋の内見
- 審査申し込み
の2つです。
部屋の内見をする
物件によっては新築（建築中）や退去前だったりで内見できないこともありますが、可能なのであれば内見は行いましょう。
部屋の綺麗・汚いだけではなく設備や環境面などもしっかり確認したいポイントです。
賃貸の内見チェックポイント！うっかり見落としがちな場所はココです
そして内見で部屋が気に入ったら「初期費用」を見積もって貰いましょう。
物件によって多少の違いはありますが、基本的な内容としては下記のような感じです。
| 敷金 | 退去時の修繕費 |
| 礼金 | 大家さんに払う礼金 |
| 仲介手数料 | 不動産屋に払う手数料 |
| 家賃 | 日割り分+翌月分 |
| 共益費・管理費 | エレベーターがあると高い |
| 駐車場代 | 日割り分+翌月分 |
| 保証料 | 家賃債務保証会社への手数料 |
| 火災保険 | 年間1万円くらい |
| クリーニング費 | 敷金ゼロの場合によくある |
最近は「敷金礼金ゼロ」という物件も多いですが、名目が変わっているだけということもあるので「分からない内容については必ず確認する」ようにしましょう。
また、見積もり時点では「付帯サービス」は含まれていません。（付帯サービス…殺虫消毒・24時間緊急駆付けサービス・NHK受信契約など）
他にも、家賃なども入居日によって変わるので、この段階はあくまで見積もりであって「最終的な支払い金額ではない」ので注意してください。
審査申し込み
見積もりを確認して納得すれば、次は「審査の申し込み」を行います。
賃貸はお金を払えば誰でも部屋を貸して貰えるわけではなく、貸主（大家さん）や家賃債務保証会社の審査をクリアーして初めて契約に進むことが出来るのです。
そこで必要となる物として、
- 入居申込書
- 免許証など本人確認書類のコピー
- 申込金（5000～1万円くらい）
などがあります。
申込金について
仮に審査が通らなかった場合は、申込金は返却されます。
また、審査申し込みの段階でのキャンセルにペナルティはありません。（申込金も返却されます）
実際、なかなか気に入った部屋が見つからずに入居審査にすらたどり着かないという方もみえます。
そんな時は部屋の探し方が悪いかも知れません。
部屋探しに困っている方は、こちらの記事もごらん下さい。
賃貸が見つからない！もしかしたら探し方と決め方が悪いのかもよ？
入居審査は「即日から3営業日」で返答が出るのが一般的！
審査の申し込みを行うと「審査待ち」になります。
賃貸の入居審査には以下の2つがあります。
- 家賃債務保証会社の審査
- 大家（管理会社）の審査
この時点で何か出来ることはありませんし待つだけですが、スムーズに行けば「即日～3営業日」で審査の返答が届きます。
1週間経っても返事が無いのは遅いので、その時は催促してみましょう。
入居審査の時間かかりすぎ！賃貸の審査ってどれくらい掛かるもの？
不動産屋に行く2回目は「本申し込み」
無事に審査OKだと「本申し込み」のために不動産屋に訪れます。
本申し込みでは以下のことがあります。
- 重要事項説明
- 賃貸借契約書
- 必要書類の確認
- 正確な入居費用の説明
- 手付金の支払い
要点を絞って解説していきます。
重要事項説明
入居審査が通れば契約段階に入りますが、その前に「重要事項説明」を受けなければいけません。
重要事項説明とは「部屋の注意説明」で、必ず宅建士から説明を受けなければいけません。
面倒だから省略というのは出来ません。
賃貸借契約書・必要書類の確認
賃貸借契約書では「家賃など契約に関する説明」を受けます。
そして、内容に問題がなければ署名捺印を行います。
その他、契約に必要な書類の説明を受けて準備します。（身分証明書や所得が分かる書類など）
正確な入居費用の説明
本申し込みの段階では「入居日も決定になる」ので、正確な入居費用も計算されます。
また、大体このタイミングで「付帯サービス」の説明を行うことが多いです。
ちなみに付帯サービスの代表的なものは「殺虫殺菌サービス」です。
私もゴキブリは嫌いですが、個人的には「あれに1~2万円払うくらいならバルサンでいいわ」と思っています。
エグい営業マンは新築物件でも薦めてくるので注意して下さいね。
新築でもバルサンはやるべき？タイミングは気温が20℃を越えてから
手付金の支払い
本申し込みの段階では、手付金として「家賃1ヶ月分」を支払います。
先の申し込み金を支払っている場合は、手付金に充当されるのが一般的です。
家賃1ヶ月分となると数万円になってくるので「どうしても都合が悪くなってキャンセルしたい」という場合が気になってきます。
本申し込みはキャンセルは出来ない！？
不動産契約では「相手が契約を履行したら手付金は返却されない」となっています。
そのため本申し込みの段階でのキャンセルは微妙なところで、契約書は「借主が署名捺印した後で、貸主（大家さんや管理会社）が署名捺印を行う」のが通常です。
ですから、貸主が署名捺印した時点でノーペナルティでのキャンセルは出来ない（手付け金の放棄が必要）ことになります。
例えば、重要事項説明は受けたけど、契約書には連帯保証人の署名捺印が必要なので預かった（まだ契約書を提出していない）のであればキャンセルは可能です。
よく「重要事項説明をしたのでキャンセル出来ません」という営業マンがいますが、重要事項説明は契約前に行うことなのでキャンセルの可否に影響を及ぼすものではありません。
ただ、ここまで色々な方が契約に向けて動いてきたことが無駄になることですから、安易にキャンセルするようなことはやめましょう。
不動産屋に行く3回目は「契約手続き」4回目が「鍵渡し」
契約手続きに必要な書類の準備が出来たら不動産屋に書類を届けに行きます。
この時に先に支払っている手付金を差し引いた「入居費用の残金」の支払いも行います。
そこまで完了したら、あとは入居日の前日に鍵を受け取って終わりです。
賃貸の鍵の受け取りはいつから？代理人でも貰えるのか詳しく解説！
また、もしもこの時点でキャンセルするなら「基本的に退去扱いになる」でしょう。
退去扱いですから手付金の放棄だけではなく、礼金などは返って来ないですし退去日までの家賃も発生することになります。
「ここでキャンセルする人いるの？」と思うかも知れませんが、実際1年に何人かいるんですよ。
おわりに
今回は「賃貸契約の流れについて」お伝えしてきました。
部屋探しの流れは大まかに「ネットで物件探し→内見→申し込み→審査→本申し込み→契約手続き→鍵渡し」となりますが、自分が不動産屋に訪れるのは
- 申し込み（申し込み金の支払い）
- 本申し込み（手付金の支払い）
- 契約手続き（残金の支払い）
- 鍵渡し
の4回となり、賃貸契約の流れとして重要ポイントとなります。
鍵渡しを除くそれぞれのタイミングで支払いがあり、キャンセルについても段階的に条件が厳しくなっていくので注意して下さいね。
また記事内でも紹介しましたが、お得に契約を進めるには「ネットで物件探し」をする時が重要です。
どうせならキャッシュバックなど活用して少しでも入居費用の負担を軽くしていきましょう。
以上「賃貸契約の流れ！期間やキャンセルなど気になることを全て解説するよ」でした。
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