新築建売を仲介業者から購入した時の諸費用は「物件価格の5～10％くらい」が一般的です。
5～10％だと随分幅があるのですが、これは諸費用の内訳の中で「変動する項目がある」ので仕方がありません。
今は諸費用も住宅ローンに組み込めるタイプもありますが、諸費用は現金で支払うことが多いです。
そのため、出来るだけ「現金で支払う諸費用は抑えたい」ということもあるでしょう。
また「こんなことにもお金が掛かるの！」ということが往々にしてあるので、諸費用以外にお金が掛かることも購入前に把握しておきたいポイントです。
というわけで、今回は「新築建売の諸費用について」詳しくお伝えしていきます。
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新築建売の諸費用の内訳！この中で節約できる項目は？
一般的に建売の諸費用の内訳として、次のものがあります。
- 印紙代
- 登録免許税
- 登記費用
- 日割り清算金
- 住宅ローン保証料
- 火災保険料
- 団体信用生命保険料
- 住宅ローン事務手数料
- 仲介手数料
会社によって名目が異なるかも知れませんが、内容としてはこのような形になります。
節約できない項目
- 印紙代…3万円（軽減税率適用あり）
- 登録免許税…20万円
- 登記費用…15万円
- 日割り清算金
まず、印紙税・登録免許税は「税金」なので節約出来ません。
次に登記費用ですが、こちらは司法書士等に「登記」を依頼するための費用です。
新築建売の場合は「売主が指定する」司法書士等に依頼するので、自分で登記して節約というのは出来ません。
さいごに日割り清算金ですが、こちらは「固定資産税・都市計画税」の日割り清算金です。
固都税は1月1日に不動産を所有している方に対して「年払いで課税」されるので、実務では所有権移転に合わせて日割り精算を行ないます。
当然こちらも交渉して節約出来るものではありません。
諸費用を抑えることが出来る項目
- 住宅ローン保証料
- 火災保険料
- 団体信用生命保険料
ここから説明することが少し増えるので1つずつ解説していきます。
住宅ローン保証料について
住宅ローン保証料とは、契約者が住宅ローンの支払いができなくなった場合に、代わりに保証会社が残債務を支払うものです。
住宅ローン保証料には、一括払いの「外枠方式」と、金利を少しアップして月々の返済額に上乗せする「内枠方式」があります。
外枠方式の場合は「物件価格の2％」が目安で、内枠方式では「金利0.2%アップ」ということが多いです。
また、住宅ローン保証料は「フラット35や一部のネット銀行では不要としている」こともあります。
火災保険について
住宅ローンを契約する上で「火災保険の加入は必須」になっていますが、火災保険は年数を短くすることで諸費用を抑えることも可能です。
- 火災保険…最短1年から最長10年間
- 地震保険…最長5年（任意加入）
ですが、契約期間が長い方が「保険料割引率」が高くなるのでお得になります。
また、火災保険料は「建物構造」で大きく変わりますが、木造であれば10年契約で20～30万円くらいです。
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団体信用生命保険について
団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が「死亡・高度障害など」になった場合に、保険料で住宅ローンの残債務が支払われるものです。
一般的な金融機関では、団体信用生命保険の加入が住宅ローン契約の必要条件になっています。
ただ、フラット35では団体信用生命保険も「任意加入」となります。
団体信用生命保険料は、金利に上乗せされることが一般的です。
節約出来るかもしれない項目
- 住宅ローン事務手数料
- 仲介手数料
この2つは仲介会社の手数料なので、交渉によっては節約出来る可能性があります。
住宅ローン事務手数料について
住宅ローン事務手数料とは、仲介業者が提携している金融機関に限りますが「住宅ローンの事前審査などを代行して貰う」手数料です。
もし、自分でネット銀行などで住宅ローンを申し込めば、住宅ローン事務手数料は掛かりません。
但し、物件引き渡しと融資実行のタイミングが合わないようなミスには注意が必要です。
仲介業者によっては住宅ローン事務手数料はサービスしてくれる（初めから請求しない）ところも多いです。
仲介手数料について
仲介手数料とは、媒介を依頼した宅建業者に支払う報酬です。
上限は宅建業法で定められていますが「下限は設けられていない」ので、ある意味0円でも法律的に問題はありません。
実際に、売主側から仲介手数料が貰える物件であれば、買主側をサービスする仲介業者もいます。
ただ買主側からしか手数料が貰えない場合は、値引き交渉は難しいでしょう。
新築建売の諸費用で節約出来そうなもので交渉が可能なのは「住宅ローン事務手数料」と「仲介手数料」です。
逆に、どこで契約するか選ぶことで節約出来る可能性があるのは「住宅ローン保証料・火災保険・団体信用生命保険」になります。
ただ、新築建売を購入する際には「別途注意したい」内容があります。
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諸費用とは別で請求される項目ってあるの？
新築建売であれば「売主は建築会社」がほとんどです。
そのため、当然会社ごとで買主に請求する内容も変わってきますが、
- 建築確認申請手数料
- 水道引込工事費用
- 外構費用
ここら辺は「請求する会社」と「初めから物件価格に組み込んでいる会社」で分かれます。
ただ、別途請求されたからといっても支払い拒否は出来ません。（家を建てるのに掛かった費用なので）
ポイントは「諸費用で請求されるのか？ 物件価格に組み込んで請求されるのか？」で、住宅ローンに組み込めるかどうかが変わってきます。
もし、諸費用で請求された場合は、物件価格に組み込んで貰えないか相談してみましょう。
新築建売のオプション工事に「100万円」は必要か？
新築建売でも、生活に必要な設備がすべて揃っているわけではありません。
実際に私は新築の建売を購入しましたが、物件価格や諸費用とは別に「100万円」が必要でした。（これでも大分節約しました）
私がオプション工事で追加したものは次になります。
- カーテンレール
- バルコニーの屋根
- シャッター（雨戸）
- フロアコーティング
- ビルドイン食洗機
- 室内干しのための天井から降りてくるレール
バルコニーの屋根は「意外と設置していない家も多い」のですが、洗濯物を干して出かけて雨が降っても安心ですから必須だと思っています。
また、フロアコーティングもお勧めです。
この他にもオプション工事とは別で物置を購入したりしたので、出来るだけ手元に現金は残しておいた方が良いと「実体験」からお伝えできます。
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おわりに
今回は「新築建売の諸費用について」お伝えしてきました。
内容をおさらいすると、新築建売の諸費用から節約出来そうなものとして、
- 契約先や方法によって変わる…住宅ローン保証金・火災保険・団体信用生命保険
- 交渉が可能かもしれない…住宅ローン事務手数料・仲介手数料
などがありました。
さいごに新築建売と注文住宅では必要な諸費用も異なるので「注文住宅も検討している」という方は、こちらの記事も合わせてご覧下さい。
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以上「新築建売の諸費用で節約できるもの！逆に思いがけない出費になるのは？」でした。
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