「土地選びで失敗した！」
人の振り見て我が振り直せと言いますが、他人の行いから学べることは多いもの。
それが人生の一大イベントとなる「マイホーム購入に関すること」となれば、なおさら知りたいことだと思います。
そんな失敗談も不動産営業マンという仕事柄たくさん見聞きしてきました。
というわけで、今回は私が今まで見聞きした土地選びの失敗談から「これは知っておくべき内容」と思うものを4つお伝えしていきます。
もちろん失敗談だけではなく「どうすれば失敗を防げたのか？」も解説していくので、これから土地選びをする方は是非ともお付き合い下さい。
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土地選びの失敗談！これから注意したい4つのポイント
みなさん土地選びというと「日当たり」とか「方角」などを気にするかもしれませんが、今回はそういう話は致しません。
もう少し専門的な内容（でも分かりやすく）になるので、眠くならないようにコーヒーでも飲みながら読み進めてくださいね。
資産価値が下がる土地を選んでしまった！？
いずれ売却も視野に考えているなら「立地」は土地選びで最大のポイントになります。
交通アクセスや商業施設などの住環境は要チェック！
ですが、今後もっとも注意しないといけないのは「立地適正化計画」と言われています。
立地適正化計画とは、コンパクトシティを目指して「生活に必要な機能を街の一部に集約させる計画」のことです。
上図で簡単に解説すると、家を建てることが出来る市街化区域の中でも
逆に言うと、居住誘導区域から外れた場所は「今後は開発が進まない」と考えられるので、土地の資産価値は上がらない（もしくは下がる）と考えられます。
ですから、これからの土地選びでは「必ず調べておきたい重要ポイント」なのです。
立地適正化計画はどこで調べることが出来るの？
立地適正化計画は各自治体で進められていますので、市役所などに問い合わせれば詳しく聞くことが出来ます。
ただし、まだ計画が進んでいない自治体もあるので注意が必要です。
その場合は「土地を購入した後に居住誘導区域から外れる」こともあるので先読みする必要があります。
基本的には今の交通インフラなど活かす方向で計画されるので、資産価値を重視した土地選びを考えるなら「交通の利便性が良い場所」がやはり固いです。
景観が良かったのも3年！目の前にマンションが建設された！
これはよく聞く失敗談ですが「目の前が空き地で見晴らし最高だったのに、突然マンションが建って何も見えなくなった」というケース。
という怒りの声も聞きますが、家を売るのが仕事の建設会社の営業マンには「聞かれない限り販売に不利なことは言わない」という人もいます。
だからこそ営業マンに任せっきりにせずに「自分でも調べる」ことが大切です。
用途地域はかなり重要！
とくに目の前が大きな空き地や駐車場であれば「用途地域」は必ずチェックです！
| 用途地域 | 快適度 | 特徴 |
| 第一種低層住居専用地域 | ☆☆☆☆☆ | 住環境に優れている |
| 第二種低層住居専用地域 | ☆☆☆☆☆ | ↓ |
| 田園住居地域 | ☆☆☆☆☆ | ↓（農業の利便を図りつつ、良好な低層住宅の環境を保護する地域） |
| 第一種中高層住居専用地域 | ☆☆☆☆ | ↓（マンションなどが建設可能になる） |
| 第二種中高層住居専用地域 | ☆☆☆☆ | ↓ |
| 第一種住居地域 | ☆☆☆☆ | ↓ |
| 第二種住居地域 | ☆☆☆ | ボーリング場やパチンコ店など大きめの商業施設が建設されることも |
| 準住居地域 | ☆☆☆ | ↓ |
| 近隣商業地域 | ☆☆ | ↓ |
| 商業地域 | ☆ | キャバレーなど夜のお店も建設可能に |
| 準工業地域 | ☆ | 環境の悪化が心配される工場が建つ可能性も |
| 工業地域 | ☆ | ↓ |
いろいろ種類があって難しく感じますが、とりあえず「第一種・第二種低層住居専用地域」以外はまわりに何が建つか調べましょう。
マンションや大型施設、会社や店舗などが建設されるかもしれません。
ここも市役所に行けば教えてくれますよ！
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定期借地権で老後に不安を感じる！？
土地探しをしていると「定期借地権」という権利を聞いたことがあるかもしれません。
定期借地権とは「50年と期限を決めて土地を借りる契約」なので、30歳で家を建てたら80才で家を取り壊して更地にして返却するのが決まりです。
そのため売りたくない地主さんも「50年後に戻ってくるなら」ということで、定期借地権で良い土地が出てきます。
ですが、実際に定期借地権で家を建てた方の話を聞くと、
と言われることが多いです。
せっかくのマイホーム購入も定期借地権では「老後に不安が残る」と思うので、個人的にはお勧めできません。
良い土地でも「定期借地権」はお勧めしません！
定期借地権は地主さんにはメリットがありますが「借主のメリットはかなり薄い」です。
地代や保証料など定期借地権ならではのコストがあるので、総支払い額は土地を買うのと変わりません。
ですが「土地を借りるので住宅ローンが下がる」とか「土地の固定資産税は地主負担」というような、薄いメリットを強調する会社もあるので鵜呑みにしないように注意して下さい。
分譲地を購入したら「昔は池だった」らしく地盤が不安！？
地名に「水が関わる漢字（池・沢・沼など）」が入っていると地盤が緩いから注意と言われることがあります。
これは昔の土地の形状などを地名で分かるようにしていたからです。
しかし、最近では「地名が変わっている」こともあるので、土地を購入した時には気が付かなかったというケースもあります。
とはいえ、以前池や沼だからといって必ず地盤が弱いわけではなく50年も昔であればしっかりと固まっていきます。
土地を購入してから災害を警戒しないといけないでは大変なので、土地を選ぶときには以下のサイトで事前チェックしておくと安心です。
知らない土地でもチェックは可能！
地盤の強度を調べるなら「地盤サポートマップ」が便利です。
地盤の強度から地震の揺れやすさ、避難場所まで表示可能という優れもの。
市役所で貰える「ハザードマップ」などと合わせてWチェックしておくと安心ですね。
また「土地の形」も注意ポイントですね。
よく言われるのは「旗竿地」ですが、こちらに記事があるので合わせてご覧下さい。
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おわりに
今回は「土地選びの失敗談と対策について」お伝えしてきました。
ご紹介した話は実際にあったことですから、これから土地選びをする方は同じ失敗をしないように注意して下さいね。
ポイントをまとめると、
- 土地の資産価値は「立地適正化計画」が重要になってくる
- 「用途地域」の確認は必ずチェック
- 「定期借地権」は老後に不安がつきまとう
- 地名は変更されている可能性も！？
などがありましたが、すべて事前に自分で調べることが出来ます。
その一手間で土地選びの失敗を免れるなら安いモノですよ。
以上「土地選びの失敗談！どうしたら後悔せずに土地を買えたのでしょうか？」でした。
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